非贏利共享型信息選編 第18期/20060121 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——沈陽：物業服務將執行“浮動價”
——北京：被炒物業不撤停資質
【行業要聞】 ——鄭州：物業服務酬金制遭遇尷尬
——重慶：代表建議修訂物管條例
——廣州：7成物管喊虧本 業主審帳到頭審自己
——上海：非居住物業管理亟待重視
——深圳：小區零發案物業獲表彰
——天津：閑話物業 品評管理與服務
——烏魯木齊：物業管理人員必須全員持證上崗
——黑龍江：三月將嚴查物業收費
【數據說話】 ——南京新建物業區域物管覆蓋率達100%
【物管采風】 ——青島十佳物業管理企業評選結果“出爐”
【學習平臺】 ——業主委員會如何處理與物業管理企業的關系
【業主之聲】 ——寧波物業收費告別“霧里看花”
【自由論壇】 ——加快物業管理行業的全面市場化
【案例選編】 ——問計于技——地下蓄水池容易跑水怎么辦
【法規動態】
沈陽：物業服務將執行“浮動價”
（張建芳/《沈陽晚報》/20060119）
昨日記者從沈陽市物價局獲悉，沈陽市物業服務收費細則將于春節后出臺。新的物業服務收費細則不但對住宅小區進行等級劃分，而且對物業服務也有級別區分，業主委員會可以討論選取適合的物業服務。新的收費細則實行最高限價，物業公司可以適當下浮收費標準。物業服務好，公司可申請提高收費等級，如果因服務不到位被業主投訴，則面臨降價的風險。
北京：被炒物業不撤停資質
（潘澄清/《京華時報》/20060119）
北京市建委近日下發《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》，將于今年2月1日起施行。意見指出：老物業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕交接，新物業和業主委員會不得強行接管，因拒絕撤出或強行接管造成重大影響的，依法承擔相應的法律責任。對于違反有關規定的物業管理企業，要依法進行行政處罰、停止資質并限期整頓。
【行業要聞】
鄭州：物業服務酬金制遭遇尷尬
（佚名/大河樓市網/20060119）
昨日記者從省物業商會獲悉，作為解決物業糾紛辦法之一的物業服務酬金制兩年前就推出，但到現在鄭州實行酬金制的物業公司還不足5%。商會秘書長武鳳翔解釋說，在鄭州大部分小區沒有成立業委會，大多物業公司都是由開發商自己成立或聘請，服務費均采取包干制。今年商會將通過招投標的方式來推進“酬金制”的實行，以化解日益增多的物業糾紛。
重慶：代表建議修訂物管條例
（陳雪蓮/《重慶晚報》/20060118）
針對大修基金使用透明度不高等問題，市人大代表建議對《重慶市物業管理條例》的部分條款進行修訂。內容包括：增加業主委員會定期公布公共設施、共有財產處置、收益及業委會活動經費情況；增加在年終物業管理收費和各項支出情況進行檢查、審計；物業維修項目，小修、大修費用，由業主代表會審議同意等等。
廣州：7成物管喊虧本 業主審帳到頭審自己
（竇豐昌 邱敏/《廣州日報》/20060117）
據介紹，廣州七成物業公司在公布的財務報告上宣稱自己是虧損的，但業主心里都在懷疑這些報告的真實性。因此深圳一個小區的業委會聘請專業人士物業公司進行嚴格的審計。正當業主期盼著依仗對己有利的審計結果要求降低物管費的時候，結果卻出人意料：物管虧損達680萬元，于是物管反而提出管理費升價的要求。
上海：非居住物業管理亟待重視
（杜鴻亮/《房地產時報》/20060116）
目前，境內外人士或公司對非居住物業的熱情高漲，但這類物業管理糾紛也日趨突出，主要有以下幾種問題：物業公司由開發商指定，長期不成立業主委員會；物業管理費奇高，嚴重質價不符；侵權現象普遍，許多收益去向不明；目前投資性物業的很多管理制度和公約均系開發商或物業管理公司在前期制定，物業管理的部分管理制度顯失公平。
深圳：小區零發案物業獲表彰
（馬翔 梁剛強 羅耿彪/《晶報》/20060117）
1月13日下午，梅林街道辦200多名治安工作先進個人和單位代表聚集一堂，接受表彰。據統計，2005年通過社會力量協助公安機關破案157宗，抓獲違法犯罪嫌疑人131人，提供犯罪線索37條，社區的居民和保安人員為社區的安定和諧做出了重大貢獻。共有11個義務巡邏隊、52個“零發案物業單位”和先進個人受到了表彰。
天津：閑話物業 品評管理與服務
（佚名/《每日新報》/20060113）
現在的物業管理市場正在進入優勝劣汰階段，為了在競爭中取勝，很多物業企業往往承諾很多難以達到的服務內容和標準，因此物業服務后勁不足，很多小區高標準的服務難以持續。某物業公司的趙先生表示，物業公司作為企業，給物業實施專業化管理，為業主和使用人提供服務，它是“量入為出”的，很低的收費標準無法長久支撐高標準的服務質量。
烏魯木齊：物業管理人員必須全員持證上崗
（王媛媛/天山網/20060111）
1月10日，記者從市房產局物業監管處了解到，今年第三季度，全國將舉行第一批物業管理師資格考試。烏魯木齊市具有資格的物業公司負責人必須參加此次考試，并拿上物業管理師資格證，否則他所在企業將無法繼續從事物業管理工作。按照規定，自治區的考試工作由當地人事行政部門會同房地產主管部門組織實施。
黑龍江：三月將嚴查物業收費
（胡晶/《新文化報》/20060113）
由于物業公司控制著一些水、電、保安、采暖等費用，所以在許多小區里，物業公司儼然以主人自居，凡事自作主張，根本不把業主放在眼里，許多收費標準從不對外公示。針對這種情況，昨日記者從有關部門獲悉，今年三月份，我省將在全省范圍內嚴查價格違法行為，對于一些屢教不改的公司，將依據有關法律規定，給予相應的處罰。
【數據說話】
南京新建物業區域物管覆蓋率達100%
（田春/《今日商報》/20060118）
據了解，截止2005年底，南京擁有住宅近1億平方米，物業管理企業480家，物業管理覆蓋率達到54%，近幾年新建物業區域物管覆蓋率達100%。南京市房產管理局副局長郭宏定在《南京市物業管理辦法》發布會上表示，修改后的《辦法》擴大了適用范圍、新創了物業管理區域的劃分界定的原則與辦法，將進一步促進我市物業管理行業的健康發展。
【物管采風】
青島十佳物業管理企業評選結果“出爐”
（王暉/《半島都市報》 /20060111）
今天，記者從市物業辦了解到，去年本市十佳物業管理企業評選結果近日“出爐”。在參評的400多家物業管理企業中，青島海信物業管理有限公司等十家企業脫穎而出，被評為 2005年度青島市十佳物業管理企業，青島市新天物業發展公司等 35家企業被評為“創城杯”優勝企業。這些品牌企業和優秀從業人員，為今后該行業發展增加了動力。
【學習平臺】
業主委員會如何處理與物業管理企業的關系
(佚名/《天孚物業 新視野》/20060111)
在多年的物業管理實踐中，我們深刻認識到做好業主委員會與物業公司的融洽關系對整體物業管理工作的推進作用，也體會到不和諧的兩者關系，給工作帶來了巨大阻力。
首先，業主委員會要規范自身的管理服務行為。業主委員會的成員背景了屬不相同中，有一個大家共同的目標是十分必要的，而且要用文字記錄下來，使廣大業主真正體會到業主委員會“真心為民”的做法。而且能夠避免經常調整發展方向，讓物業管理企業無所適從。
其次，打破藩籬，與物業管理企業建立可靠的相互信賴的關系。信任是我們開展各項工作的基礎，為此，業主管理委員會必須摒棄業主委員會與物業管理企業是“對頭”的觀念，把物業企業看作社區的一個成員。要主動搭起信任的橋梁，在這樣一個平臺上認識與交流。
第三，追求可持續發展，杜絕短期行為。在實際生活中，有不少業主委員會為了獲得業主的“認可”，上任之后中頭一件事就是降物業費，或采取其他“打擊”物業公司的行為，如果是在充分調查的基礎上代表廣大業主真實的意愿本無可厚非，但恰恰大多數都不是這樣，以過激手段來換取業主短期信任，最終的受害者必是廣大業主。
最后，充分發揮各方優勢，共建美好家園。在物業管理實踐中，一個物業管理企業在管理過程中可能會遇到這樣或那樣的困難，有的問題如果在企業角度可能是無法逾越的，而在業主委員會角度發揮各方優勢則可輕易的完成，這就需要業主委員會了解企業的難點，真心實意地幫助解決。
【業主之聲】
寧波物業收費告別“霧里看花”
（馬莉莉 金齊天/《浙江日報》/20060112）
一些小區物業費的收取、使用透明度不高是業主反映的焦點。從今年開始，寧波市海曙區的“小區管家”們要定期就物管的收費和開支情況給居民們一個明明白白的交待。去年下半年，在寧波市審計局對部分小區物業管理收費進行審計調查后，海曙區率先在全市出臺了住宅小區物業財務公開示范文本。居民們笑稱：物業收費今后不再是“霧里看花”了。
【自由論壇】
加快物業管理行業的全面市場化
(盧丹/《中國樓市》/20060120)
隨著1月1日《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》的正式施行，北京商品住宅物業服務收費終由政府指導價改為市場調節價，率先邁出了價格機制市場化的重要一步。
不過，僅僅對價格機制的改革是遠遠不夠的，其背后甚至有著巨大的隱患。首先，行業里還沒有形成一個合理、有效的退出機制，業主們不能、或者是需要花巨大的成本才能實現物管公司的更換。其次，成本核定環節等屬于專業業務領域，普通業主更本無法通過服務檔次來套用相適宜的價格標準。第三，新政中規定，收費標準將由業委會與物管公司共同協商確定，針對目前大部分業委會的成立遙遙無期，“協商”也即成了空談。
很顯然，雖然新政的主旨是在價格上遵從市場調節；但在供求關系上，物管公司仍然將是市場中居于主導的一方。“物業費協商”看似給業主加大了話語權，其實話筒還是暗握在物管公司的手中。最壞的情形是，如果之后沒有相應有力的監管制度與細化標準跟上，物業新規甚至可能助長物管公司漫天要價，將本來就矛盾重重的物業糾紛加劇升溫。
于是，在中國市場經濟體制改革的大背景下，穩步推行整個物業管理行業的全面市場化，更是成為迫在眉睫的課題。比如如何建立合理有效的招投標機制、形成詳細的價格標準、引入專業的成本核定機制，怎樣對諸多不專業的物管公司進行整治、并建立一個強有力的監管制度與機構，等等這些，都是眼下所必須解決的問題。
【案例選編】
問計于技——地下蓄水池容易跑水怎么辦
(大中華物業管理網/20060111)
某大廈采用的是二次供水。二次供水系統中控制市政管網向地下蓄水池注水的液壓閥，由于開關頻繁，閥芯時常損壞。其一旦出現故障，要么注不進水，不僅水位過低使空轉的水泵受損，而且影響向住戶正常供水；要么注水失控，既溢水造成水資源浪費，又容易形成水浸災害。而這種故障防不勝防，令維修人員十分頭痛。
為了擺脫被動應付局面，管理處群策群力，在技改上動腦筋。他們將棄置的污水泵水位自動控制器整修一新（修舊利廢，物盡其用，大有可為，它不僅有利于降低物業管理的運行成本，而且有助于培養隊伍的創造精神），裝進地下蓄水池，調整好超高超低水位，并通過線路分別與消防中心、維修班值班室的專門警鈴連接。只要蓄水池水位稍有異常，警鈴一直響個不停，手動復位后，警報才可解除（兩處報警雙保險）。這樣，就可以使值班人員迅速、準確地發現故障所在，并及時通知有關人員在第一時間內予以排除。
經過一段時間的實際運行，證明管理處的這一小計確實管了大用，它有效地避免了因地下蓄水池水位異常引起的斷水、跑水現象。
點評∶
解決類似問題，一般的思路是指定專人負責、加大巡查密度。然而，采取了這些措施也未必能夠確保萬無一失，因為人總難免有打盹的時候。遠不如派個不吃草料的“先生”在那兒值守可靠，省心、省力又省錢。
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2006/1/21 17:50:00