非贏利共享型信息選編 第10期/20051101 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——青島：前期物業合同最長簽兩年
——合肥：業委會任期三年停車位只供小區業戶使用
【行業要聞】 ——北京：法院強制執行拒交物業費案
——沈陽：物業管理進小區須競標
——天津：政協委員視察社區物業管理工作
——深圳：司法所成功調解物業糾紛
——上海：物業收費超過最高標準實行論證意見出臺
——福州：物業專項維修資金啟動
——廈門：物業將大量退出電費代繳
——成都：物業公司進農民社區
【數據說話】 ——杭州物管企業逾300家 “國優”項目29個
【物管采風】 ——深圳物業管理行業文藝匯演精彩亮相
【學習平臺】 ——專項服務：物業管理行業不應放棄的領域
【業主之聲】 ——規范物業管理政府不能缺位
【自由論壇】 ——是什么制約了物管競爭力
【案例選編】 ——租戶搬出部分家私而沒有業主書面許可怎么辦
【法規動態】
青島：前期物業合同最長簽兩年
（徐燕華 劉雪蓮/《半島都市報》/20051026）
市十三屆人大常委會表決通過了《青島市物業管理條例 (修訂草案表決稿）》，待上報省人大常委會批準后，將于2006年1月1日起施行。條例規定：前期物業服務合同應當約定期限，最長不得超過兩年；小區必須由業主委員會或建設單位建立業主名冊制度。另外條例對物業用房、停車場歸屬及使用等問題都作了明確的要求。
合肥：業委會任期三年停車位只供小區業戶使用
（汪雷/《江淮晨報》/20051029）
《合肥市物業管理條例》經市人大常委會審議通過，將報請省人大常委會審議批準后頒布實施。該《條例》規定：業主委員會應當由５～１３人單數組成，每屆任期由業主大會確定，一般為３年，其組成人員可以連選連任；物業收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價；停車位不得轉讓或單獨出租給物業區域外的單位和個人。
【行業要聞】
北京：法院強制執行拒交物業費案
（王建軍/《法制日報》/20051031）
10月30日，北京市朝陽區人民法院出動98名法警和執行法官，分六路來到芍藥居、歐陸經典等13個小區，對57戶拒交物業費的業主實施強制執行。10月18日，朝陽法院針對305名欠繳物業費、供暖費或房租的被執行人發出執行公告，責令七日內自動履行義務。但部分戶主撕毀公告、態度蠻橫，針對上述情況朝陽法院實施了強制執行。
沈陽：物業管理進小區須競標
（龔義龍/《沈陽日報》/20051028）
從明年開始，物業公司想成為新建居民住宅小區的管理者，必須通過招投標的競爭方式。10月27日，市物業管理工作會議宣布了這一信息。目前，全市有規范物業管理的住宅小區244個，占住宅區總面積的20.6％；還有604個舊住宅區。明年，針對這些舊的住宅區，將進行改造，使具備條件的住宅區通過召開業主大會選聘物業企業進行物業管理。
天津：政協委員視察社區物業管理工作
（白俊峰 高空/《天津日報》/ 20051027）
昨天，市政協組織部分委員，就本市社區物業管理工作情況進行知情視察。委員們先后視察了水晶城、藍水假期、崇仁里社區物業管理情況。在隨后的座談會上，委員們聽取了市主管部門的情況介紹，對本市物業管理工作給予充分肯定，同時，就全面落實物業管理法規制度，進一步推動物業管理誠信體系建設等問題提出了許多好的意見和建議。
深圳：司法所成功調解物業糾紛
（佚名/《晶報》/20051025）
剛剛入住二手房的何小姐，卻被通知要繳納原房主拖欠的6000多元管理費，原來前業主黃小姐因于開發商產生糾紛4年都未交管理費。正當買賣房屋雙方和小區管理處要對簿公堂的時候，梅林司法所介入了，在了解基本情況后，對糾紛的情況進行了調查、核實，先后四次對各方當事人做了大量的說服疏導工作，進行分析并制訂了調解方案，將此事妥善解決。
上海：物業收費超過最高標準實行論證意見出臺
（中國上海/20051025）
根據《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》，市物價局、市房地資源局出臺了關于本市住宅物業服務超過最高服務等級收費標準實行論證試行意見?！兑庖姟访鞔_論證的范圍為未成立業主大會且為滿足物業服務需求提供了《辦法》未涵蓋的服務內容和設施設備的物業區域。同時，《意見》對論證原則、論證人員和論證程序都作了明確的規定。
福州：物業專項維修資金啟動
（林銀來 游慶輝 林毓心/《海峽都市報》/20051025）
受“龍王”臺風影響，福州不少小區被淹，物業專項維修資金的啟用被提上議事日程。記者昨日從福州市房管局獲悉利好消息，福州市物業專項維修資金已于近日正式啟動，《福州市物業專項維修資金使用暫行規定》（下稱《規定》）明確規定了物業專項維修資金的申請使用應具備的5個條件、辦理所需的8道程序、申請額度和使用對象等。
廈門：物業將大量退出電費代繳
（張前登/《東南快報》/20051021）
我市將分四種模式逐步對物業小區實行抄表收費到戶。市建設局、物價局和電業局聯合通知顯示，這四種模式分別是：一戶一表、繞越產權、抄表收費到戶改造；電業局直接接管抄表收費業務；保留現有管理方式。全部改造將于明年內完成。據悉，上述三部門已行文要求物業公司在11月30日前就各小區所希望采取抄表收費到戶模式到電業局登記確認。
成都：物業公司進農民社區
（王亮/《農民日報》/20051028）
新都區在推進城鄉一體化中,相繼建成大量農民聚居小區,為規范小區管理,忠義村委會牽頭成立了一家物業管理公司,專門負責忠義小區及場鎮的物業管理。村民李曾林說:“公司開始運轉后,場鎮面貌、環境衛生和治安等都明顯改善了,我們拍巴掌歡迎。”目前,鎮政府也將斑竹園和柏水場鎮的衛生、保安、綠化等委托給了忠義小區的物管公司管理。
【數據說話】
杭州物管企業逾300家 “國優”項目29個
（蔣艷麗 許靜凱/《浙江日報》/20051030）
目前全市物業管理企業有近300家，物業管理總面積2900多萬平方米，其中2萬平方米以上住宅小區物業管理覆蓋面達到85%以上，并涌現出了一批品牌物管企業，全市累計已有29個全國物業管理優秀示范小區(大廈)項目。為了推動和提升物業管理水平，市房管局正在開展2005年度杭州市“十佳業主委員會工作者”和“十佳物業管理員工”評選工作。
【物管采風】
深圳物業管理行業文藝匯演精彩亮相
（深圳物業管理協會/20051021）
裙裾飛揚，歌聲悅耳……近日，深圳市物業管理行業文藝匯演在現代演藝中心精彩亮相。由第二屆深圳物業管理周組委會舉辦的這臺演出將物業管理人的日常生活搬上舞臺，以多種藝術形式真實地再現了物業管理人的感人事跡，全面展示了物業管理行業的風采和成就，并用管弦絲竹為即將于11月20日到26日舉辦的第二屆深圳物業管理周熱身、鳴鑼開道。
【學習平臺】
專項服務：物業管理行業不應放棄的領域
(楊榮元 龐貴 符捷鴻/中國物業管理協會/20051021)
本文中的“專項服務” ，指由專業服務公司為設備、設施、系統之用戶提供的維護（維修、養護）服務，或為特定群體提供的專門后勤保障服務。
一、專項服務的需求在增長。隨著工業生產的進一步專業化分工，生產企業專注于其核心業務，而無暇顧及設備運行養護、維修工作、后勤服務等工作。而專項服務的工作對象位于特定的建筑物（群）內，可看作是物業的“附屬設施”，物業管理企業的正常工作就與其有著必然的聯系。
三、物業管理企業需要盈利空間。物業管理收費受到政府規限和居民消費水平的雙重制約，利潤微薄、工作繁瑣、隱性的風險大，是物業管理企業目前面臨的普遍問題。
四、開展專項服務實現多贏。由于專項服務工作的開展，不但物管企業自身找到了潛力巨大的業務空間，而且為服務對象解決了后顧之憂，降低了營運成本，也為原設備供應商減輕了后續服務的負擔，實現了多贏。專項服務之“專”，很多體現在技術含量上，這為取得合理利潤提供了可靠的基礎。因此，物業公司必須吸收和培養了一批不同專業的高級人才；建立起一個以設備供應商為主的技術支持網絡，實現了健康發展的良性循環?，F在大部分物業管理企業從事的工業物業管理、商業物業管理服務，向前邁一小步就是專項服務的廣闊空間。物業管理企業沒有理由對此熟視無睹，行業也應該在這方面有所動作。
【業主之聲】
規范物業管理政府不能缺位
（佚名/《人民政協報》/20051024）
一住宅小區的回遷樓不交物業費，不成立業主委員會，物業公司撤走，小區內垃圾堆積如山。有關人士認為，在推動小區物業管理規范化發展方面，政府不能缺位。首先，政府應進一步加強相關物業法規的制定和完善，使之更加細化，更有可操作性；其次，政府應積極引導業主樹立正確的物業消費觀念；第三，應制定完備的對經濟確屬困難的業主減免物業費的程序；第四，應加強對開發商后期管理和解決遺留問題方面的監督與協調作用。
【自由論壇】
是什么制約了物管競爭力
(仇慎謙/《深圳特區報》/20051019)
一、房地產行業的發展對物業管理影響重大。物業管理的水平直接受制于房地產開發；房地產業政策的變化為物業管理創造了良好的外部環境，同時也提出了更高的要求；房地產開發企業的售后服務和質量承諾將改變物業管理的現行做法和規定。
二、物管企業經營能力不足。長期以來對于物業管理強調的是誰開發誰管理，使得市場化無法形成，而過分強調服務又使得企業忽視了經營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業管理概念及企業的引入，越來越暴露出了我國物業管理企業經營能力不足的問題。
三、物業管理推進任重道遠。地區差異造成了發展的不平衡，物業管理的覆蓋面還有待于進一步擴大；企業的自身現狀是制約行為的發展；由于我國的法律法規沒能及時跟上，法律關系沒能得以及時調整，糾紛和投訴不斷加大。
四、物管企業的運作模式必須變革。首先，誰開發誰管理的模式將被打破，市場化的物業管理將成為趨勢；其次，企業之間的兼并、聯合、重組將成為趨勢，品牌企業的特許經營、連鎖經營模式將出現；第三，單一服務型的物業管理將向多元化和專業化方向發展。很多物業管理企業在做好物業管理和服務的同時，辦起了中介、代理、租賃業務，有的則利用物業的相關條件和設備開展了多種經營。有些具有一定規模的物管企業開始走向專業化發展的道路，自己成立專業公司除承接自已的業務外還向社會拓展業務。
【案例選編】
租戶搬出部分家私而沒有業主書面許可怎么辦
(新港物業/《蘇新雜志》/20051021)
去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯系此時正在國外的業主，但就是聯系不上。
按照管理規定，租住戶搬出家私，必須有業主的書面許可證，而沒有業主的書面許可，管理處不予放行（這一規定有必要，現實中確實發生過個別租住戶拖欠業主房租、搬走業主家私而偷偷溜之大吉的事情）。
急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。海富管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕損害業主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業主同樣都是物業公司的服務對象，兼顧二者利益應為物業管理所必需，絕不能只對業主關心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當的押金，管理處做好記錄，并出據收取押金的收據，一旦租住戶能夠提供業主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。
時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業主書面許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業主負責又為住戶著想的做法贊許有加。
※點評：
執行規章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規章制度的基本精神，把原則性與靈活性結合起來。
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2005/11/2 18:03:00