《公元物業管理文摘》（第9期）

【法規動態】 ——建設部：拒繳住房專項維修資金不發產權證

            ——大慶：新物業收費標準12月1日起實施

【行業要聞】 ——廣東：省物業管理條例擬暫廢止

            ——北京：物業糾紛不斷 法院牽頭研討對策

            ——合肥：立法首聽證 聚焦裝修四問題

            ——黑龍江：25日起考評“物業好管家”

            ——成都：“物管節”明年3月舉行

            ——西安：物業管理“三道坎”

            ——哈爾濱：339家物業公司上“消防課”

            ——深圳：兩年多沒交管理費 法院判決支付

【數據說話】 ——重慶90億大修基金要追繳

【物管采風】 ——武漢物管行業安防人員技能大比武

【學習平臺】 ——香港物管：不斷創新經營模式

【業主之聲】 ——鄭州業主參與考核物業公司

【自由論壇】 ——物業管理亟須解決的七大問題

【法規動態】

建設部：拒繳住房專項維修資金不發產權證

（王娟/《北京晨報》/20051020）

　　昨天，建設部公布了住房專項維修資金管理辦法征求意見稿。辦法規定，商品住房業主首次繳存的專項維修資金標準應當不低于當地住宅建筑安裝工程造價的5%。已購公有住房的，業主首次將按照房改成本價的2%繳存，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層不低于30%一次性繳存。未按規定繳存的，房地產主管部門將不予發放房屋所有權證書。

大慶：新物業收費標準12月1日起實施

（卜憲九/《大慶日報》/20051017）

　　記者近日獲悉：市政府常務會原則通過的《大慶市物業服務收費管理辦法》自2005年12月1日起實施。此次物業服務收費改革主要內容涉及住宅、車庫、地下停車庫實行政府指導價，非住宅實行市場調節價。服務標準明顯高于我市過去制定的物業服務等級標準。住宅按服務等級分為4個級別，5大項服務內容，8大類共用設施設備，274條具體標準。

【行業要聞】

廣東：省物業管理條例擬暫廢止

（魏黎明/《信息時報》/20051019）

　　由于部分內容與國務院《物業管理條例》相抵觸，各地市情況又大相徑庭，難以平衡。而目前，廣州等地的物業管理問題突出，由此還引發不少社會問題。昨天上午，廣東省人大代表法制一組在市人大調研時，廣東省政府法制辦主任張炳余及部分與會人員建議，先暫時廢止《廣東省物業管理條例》，再由較成熟的市設立新法規，然后提供省里借鑒。

北京：物業糾紛不斷 法院牽頭研討對策

（佚名/《北京青年報》/20051014）

　　今天上午，朝陽區人民法院組織眾多物業公司、建委、律師協會等開了個物業管理糾紛研討會，而法院牽頭研討物業糾紛，這在北京還是頭一回。許多專家認為，物業管理涵蓋面廣、涉及的人數眾多，導致糾紛產生的原因多種多樣，因此，相關的物業管理條例以及服務合同應更加細化，還應該建立評定標準，由第三方來認定服務是否達標，從而消除紛爭原因。

合肥：立法首聽證 聚焦裝修四問題

（汪雷/《江淮晨報》/ 20051011）

　　10日下午，在合肥市就建筑裝飾裝修管理辦法舉行的首次立法聽證會上，有四大事項成為聽證會的焦點：整套住宅裝飾裝修是否必須委托裝修企業進行而不能自給裝修；裝修是否需要物業企業監管；裝修企業進行住宅裝飾裝修后強制進行室內環境質量檢測是否是有必要；發包段應如何劃分，非住宅裝飾裝修施工工程每個發包段不少于300萬元是否合理。

黑龍江：25日起考評“物業好管家”

（呂瑛/《生活報》/20051018）

　　記者17日從省房地產協會了解到，由本報和省房協聯合舉辦的全省“物業好管家”活動將于25日進入專家考評階段。11月底前將從申報企業中評選出20家優勝者，其中前10名授予黑龍江省“十佳物業好管家”稱號；后10名授予黑龍江省“物業好管家”稱號。對入選的“物業好管家”在行業內通報表彰并在省房地產網上公示，同時記入企業誠信檔案。

成都：“物管節”明年3月舉行

（吳宇航/《成都商報》/20051018）

　　記者近日從市物業協會了解到：根據政府部門綜合安排，首屆“中國·成都物管節”將于明年3月在蓉舉行。目前，首屆“中國·成都物管節”的各項活動安排及會刊出版工作正有條不紊推進。成都市物業管理協會有關負責人表示，明年3月、4月將是成都“春交會”舉行期，此時舉行的物管節能為物管企業和業主提供更多的服務和實惠。

西安：物業管理“三道坎”

（佚名/《西安日報》/20051019）

　　走過12年風雨歷程的西安物業管理業，在今后的成長過程中還得邁過“環境、業績、規模”三道坎。首當其沖的是業主、開發商和市政供水供電等缺乏物業管理意識和知識，與物業企業的矛盾尖銳；其次，有的小區管理費收取率僅30％，80％以上的物業企業虧損；第三，平均每家企業管理面積不到14萬平方米，員工人數不到60人，規模小，管理粗放。

哈爾濱：339家物業公司上“消防課”

（佚名/《黑龍江晨報》/20051011）

　　為提高物業管理企業消防安全管理能力和水平，哈市現有的339家物業公司的678人將全部參加消防安全培訓。第一期培訓班今天正式開課，消防法律法規、消防安全知識、火場逃生、防滅火疏散預案的制定、社區防火責任制的落實等作為主要培訓內容。如此針對物業管理人員進行的大規模、系統的消防安全培訓，在我省尚屬首次。

深圳：兩年多沒交管理費 法院判決支付

（袁江斌/《深圳晚報》/20051012）

　　福田區一小區業主李某從2002年5月起拖欠物業管理費和房屋本體維修基金，物業公司追索未果，向法院提起訴訟。福田區法院經審理認為，李某作為物業公司所管理物業的業主，有義務按照約定或法律規定交納管理費及房屋本體維修基金。日前，福田區人民法院就此案作出一審判決，李某除支付管理費及本體維修基金9000多元外，還要支付滯納金。

【數據說話】

重慶90億大修基金要追繳

（李星辰/《中國房地產報》/20051019）

　　9月末，重慶國土房管局傳出消息，重慶市物業管理覆蓋面積今年已達到1.3億多平方米。按此建設規模，重慶市大修基金歸集數量應接近100億元的規模，但目前重慶歸集的大修基金僅5億多元，需追繳大修基金高達90多億。為此，重慶市有關部門加大了對房屋大修基金的追繳力度，甚至讓法院出面強制執行。

【物管采風】

武漢物管行業安防人員技能大比武

（武漢市物業管理協會/20051012）

　　9月30日上午，由市房管局主辦、市物協承辦的第三屆武漢市物業管理行業安防人員隊列會操決賽在中國人民解放軍95096部隊舉行。會上，10個參賽單位分別表演了立正、稍息、敬禮、三面轉法等基本會操科目，充分展示物業行業安防人員安防技能和綜合素質。借會操方式促進企業間相互學習，提升安防人員服務水平，從而推進整個行業的健康發展。

【學習平臺】

香港物管：不斷創新經營模式

(李富華/《深圳特區報》/20051019)

　　在物管行業中，香港物管 “以人為本”的服務理念、濃厚的社區生活色彩、多功能服務等特點備受推崇。近年來，隨著香港在文化、生活方式等方面改變，業主、住戶對其物業的使用滿意程度和要求增高，香港物管行業也一直在概念、制度、模式等方面不斷改進。

　　一、“以顧客為本”，CRM打造香港物管新概念。所謂“以顧客為本”，即以“服務顧客”為理念，推行全面的優質綜合服務?，F在施行一種全新的“服務顧客”概念———顧客關系管理系統（CustomerRelationshipManagementSystem簡稱CRM）。通過對顧客概況、忠誠度、利潤等七個方面的深入分析，來提高顧客滿意程度、提高物業管理服務水平。

　　二、用最新的資訊科技武裝物業管理?，F在，物業管理行業在使用及應用資訊科技和電子商貿概念應用的工作上，可包括以下數個層面：1、智能型大廈管理；2、借著互聯網、外聯網及內聯網提供內容網服務；3、針對物業管理的需求，開發應用軟件提升管理效能；4、提供如家居清潔和維修、訂票、購物、廣告等一站式供應鏈服務。

　　三、物業管理肩負起社會責任。隨著私人或公共大型社區的發展成為趨勢，現在的物業管理已涵蓋至管理一個社區，更需要顧及社區關系和處理地方性的，特別是與居住有關的社區問題，如基礎設施、交通、教育、文化及娛樂、社區服務、購物等問題，管理工作儼如地區政府的行政工作。

【業主之聲】

鄭州業主參與考核物業公司

（曹克 趙亮 田宇/《鄭州日報》/20051017）

　　住宅小區的排水、排污管道是否通暢？物業公司是否按合同約定為業主提供服務？近日市房管局出臺的對物業公司“百分制”考核標準將全面實施，全市400余家物業公司均要一一被“考”，每個小區的業主均有“打分權”。通過考核分出優劣，好的將會成為我市物業管理行業的一種品牌；差的將被降級乃至最終淘汰出局。廣大業主表示，一定會充分行使自己手中的權力，積極參加到這項活動中，評出自己心中滿意的物業管理企業。

【自由論壇】

物業管理亟須解決的七大問題

(任志剛 陳聰/《深圳特區報》/20051019)

　　隨著社會對物業管理的廣泛關注以及業主維權意識的加強，再加上由《物權法》草案引發的有關物業管理的話題頓時成為行業熱點。

　　問題一、透明度有多高。由于物業企業與發展商大多有隸屬關系，物業管理除了為業主提供服務外，也同時為發展商處理很多開發遺留問題，在實施管理服務過程中對產權模糊的物業維護責任不明、賬目不清。

　　問題二、誰是社區的主人?！段餀喾ǎú莅福芬幎藰I主有專用部分的所有權、共有部分的共有和管理權。物業管理的宗旨一定是將維護業主的利益放在第一位的。

　　問題三、物業管理還是物業服務。物業管理本質是服務，是業主行使財產權、選聘物業管理企業為其提供服務，叫“物業管理”只是約定俗成。

　　問題四、配套設施收益歸誰。有兩條途徑可以確定：一是看是否有獨立的產權證，二是由房屋測繪部門提供是否已進入銷售面積的分攤證明。

　　問題五、社區相鄰權如何保護。小區公用設施是全體小區業主的公共財產，物業管理或開發商本不應該無故占用。

　　問題六、房子“養老”問題。按照深圳的相關規定，進行房屋移交給時，開發商需向物業公司支付“房屋本體維修基金”，然而實際運作中，不少開發商不交該項費用。

　　問題七、涉外物管專業人才匱乏。在深圳、上海等地，一些高級的商務樓、涉外物業幾乎很難找到懂外語的物管人才。另一方面，懂英語的人覺得做物業的薪水、社會地位等不能滿足他們的需求。涉外物業在招聘物業管理人員時，正是遭遇了這樣的尷尬。

【案例選編】

拖欠管理費 業委會狀告小區業主

(楊建林 付柳雄/《南國今報》/ /20051019)

　　業主委員會是業主代表組成的一個自治性組織，它代表業主利益。但是，柳州市東苑小區部分業主卻由于拖欠物管費，被業主委員會告上了法院。

　　記者在東苑小區了解到，幾年前，業主在此購買宅基地后，開始自建房。2003年8月，東苑社區居委會組織小區業主開會，選舉業主代表成立了業主委員會，隨后將物業收費事務移交給業主委員會。在業主委員會提供的一份物業服務協議書中，記者還看到這樣的內容：東苑小區業主委員會代表全體業主，與各個業主簽訂此協議，并承諾向小區全體業主提供物業服務。去年3月，業主委員會將物業收費標準上報柳州市物價局，并得到批復同意執行。

　　今年3月，東苑小區業主委員會一紙訴狀，將拖欠費用的劉先生等18名業主告到法院。

　　柳南區法院審理后認為，業主委員會收費的標準及主體資格，系經柳州市物價局的核準的，故作為小區的房地產產權人和使用人，應當遵守小區管理規定，按規定交納管理費用。18名被告系居住在業主委員會負責物業管理的小區內，卻未按規定按期交納管理費，原告的要求理由充分，法院予以支持。

　　最后，法院判決被告劉先生交納2004年的治安巡邏費、小區道路環境綠化保潔費和上門收取垃圾費，總計148元。其他被告業主也必須交納拖欠費用。

　　※點評：　　

　　關于業主委員會是否能提供物業管理服務，是否符合收費主體資格，值得我們商榷。但按照等價有償的原則，既然享受了服務，交納拖欠的物管費也是應該的。