《公元物業管理文摘》（第8期）

【法規動態】

上海：楊浦區確定住宅物業分等收費標準

（佚名/中國上海/20051009）

　　根據《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》，楊浦區房地局與物價局聯合制定了《關于制定和發布楊浦區住宅物業服務最高收費標準的通知》?！锻ㄖ芬幎ū緟^住宅，每平方米每月收費區間為：多層0.41—1.75元，高層0.9—2.3元，最高為2.3元。超過最高收費標準的，建設單位應委托市物業協會組織專家論證并報市價格主管部門備案。

沈陽：酒店式公寓成物管盲區

（黃琳/《時代商報》/20051001）

　　沈城即將出臺的首部《物業管理規定》（征求意見稿）中提到，由業主委員會來選擇評價物業公司。但是，酒店式公寓的住戶并非業主，業主委員會的成立變得沒有意義，因為他們并不了解物業公司的服務是否合格。所以，這就出現了一個“盲區”：有權力評判物業服務質量的，不是業主而是住戶，但根據規定，住戶又無權對物業服務發表意見。

【行業要聞】

深圳：小區興聘女保安

（彭紀寧/《羊城晚報》/20051009）

　　今年以來，細心的深圳市民發現，過去由清一色“男性”擔當的保安職位開始讓位于巾幗“女性”，在深圳一些小區、停車場收費、門衛，人們經常會見到女保安的身影，她們甜美的笑臉，颯爽的英姿給這個城市增加了幾分溫情。在一些當地物業公司，記者發現女保安的比例相當高。中電信息大廈管理處有五名女保安，占該管理處保安總數的30％。

廈門：“黃牌物業”反成首個受獎者

（蔣怡丹 林艷/《廈門晚報》/20051004）

昨日，筼筜警方給駿景園小區物業管理處發出了獎金，該小區保安員伏擊守候，抓獲一名多次入室盜竊的嫌疑人。這個受獎的小區，出租戶多，占40%，人員流動大，此前因連續發生案件而被警方發出了“黃牌警告”。據悉，這是自今年7月起創建零發案小區后，警方第一次發獎金表彰小區物業。

天津：物業百題今起競賽

（劉英潮 吳梅 劉剛/《今晚報》/ 20051010）

　　為培育物業管理市場成熟消費群體，普及物業管理法律法規知識，積極構建和諧社區，天津市國土資源和房屋管理局與今晚傳媒集團正式推出“天津市物業管理政策法規百題知識競賽”和“天津市業主信得過物業管理企業評選”活動。競賽組委會將于10月15日公布標準答案并在決賽現場抽取50名幸運參與獎。

謂南：“物業老總”庭審現場學法

（楊伯涵 駱元平/《華商報》/20051008）

　　近日，渭南市30多家物業公司的老總不約而同地趕到渭南市中級人民法院，集體旁聽一宗業主與物業公司因丟失摩托車而產生的經濟賠償官司。老總們想通過這次旁聽，尋求到一個有效緩解業主與物業公司之間糾紛的途徑。某物業公司老總楊永杰對記者說，物業公司應加強宣傳自己的業務，為業主服好務，爭取兩者和諧相處，遇到糾紛相互多理解、多溝通。

哈爾濱：物業居民國慶聯歡

（楊璞/《新晚報》/20051008）

　　據小區物業介紹，國慶節期間，小區業主紛紛找到物業公司，要求組織文藝演出來活躍居民的節日生活。物業看到業主積極性很高，馬上就找到社區組織了一場晚會。于是，一場由業主自編、自導、自演的節目就這樣拉開了帷幕。居民中從上至80高齡的老人，到下至3歲的兒童都參加演出，居民們在自娛自樂中度過了歡樂的節日。

福州：將首次啟用物業維修基金

（林銀來 林毓心/《海峽都市報》/20051009）

　　昨日，市房管局有關負責人透露，福州市將首次啟用物業維修基金，修復因臺風受災小區的公用設施。據介紹，目前仍未恢復正常秩序的40多個小區，主要情況是泵房和小區配電設施由于受洪水的浸泡而受到毀滅性的破壞。“目前我們正與市人大、政府等其他相關部門研究具體的操作辦法，爭取盡快啟動。”福州市房管局副局長林勛表示。

合肥：居民物業消費意識待提高

（何保豐/《江淮晨報》/20051010）

　　一家新建小區，現在開始要收物業管理費了，物業公司卻感到困難重重。在小區入口處，物業公司張貼了通知，希望各業主主動積極繳納物業管理費，但是收效甚微，幾乎有80％的業主沒有交納。李先生告訴記者，小區里有不少沒有交納物業管理費用的業主購買的都是別墅，并不是他們交不起物業管理費，而是缺乏這種意識。

?？冢何飿I管理覆蓋率全省最高

（李興民/《商旅報》/20051009）

　　海南省物業管理覆蓋率不斷擴大，目前有效管理面積達35%。?？谑形飿I管理覆蓋率排在全省第一。據介紹，隨著海南房地產市場的不斷發展壯大，應運而生了一些與市民息息相關的物業公司，幫助市民“管家”。據了解，目前這些幫助市民管理小區的物業公司管理面積近3000萬平方米，物業管理覆蓋率最高的是?？谑?，占到60%。

【數據說話】

上海“夏令熱線”問題處理率94%

（孫艷梅/《中國建設報·中國樓市》/20051002）

　　物業管理自6月22日開通的三個月來，市、區二級夏令熱線共收到涉及物業管理服務投訴求助電話48305個，及時解答和受理解決45291個，解決率94%。其中反映斷水、斷電、房屋滲漏水、管道堵塞的應急報修電話42607個，解決39894個，解決率達94%。這期間，僅上海市房地資源局“962121”物業管理夏令投訴熱線就受理投訴2668件。

【物管采風】

廈門物業成長十六年

（王斌/《廈門日報》/20051003）

　　1989年我市成立了第一家物業管理公司。到目前為止，全市物業管理的覆蓋面積有4812多萬平方米，物業管理項目1050個左右，物業管理的覆蓋率已占廈門島內已建房屋總面積的76%。具有資質的物業管理企業有303家，從業人員近3萬人。全市接受物業服務的用戶18萬多戶，近55萬人享受著物業服務。

【學習平臺】

中國物業管理發展中若干問題的思考

(張春梅/上海物業網/20050919)

　　物業管理在我國的發展已近20個春秋，如何看待這個發展中的新興行業，本文僅結合實際工作的體會思考以下幾個問題：

 　　一、房地產行業的發展對物業管理影響重大。房地產開發和物業管理存在著緊密地聯系，房地產行業的狀況直接對物業管理產生影響。目前越來越多的房地產工發商認識到物業管理在房地產開發中的重要性，而在物業管理行業還沒能充分關注房地產的現狀和發展。

　　二、物業管理企業的經營能力不足。長期以來對于物業管理強調的是誰開發誰管理，使得市場化無法形成，而過分強調的服務又使得企業忽視了經營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業管理概念及企業的引入，越來越暴露出了我國物業管理企業經營能力不足的問題。

　　三、物業管理的推進任重而道遠。首先，國家的地區差異造成了發展的不平衡，除了經濟發展因素的限制之外，還有人的觀念、物業管理的意識、體制的變革等問題。其次，政府的不恰當干預影響了物業管理的發展。第三，物業管理企業的自身現狀是制約行為發展的另一重要因素。許多改制企業又沉重得社會包袱，同時從業人員素質也參差不齊。

　　四、物業管理企業的運作模式必須變革。誰開發誰管理的模式將被打破，企業之間的兼并、聯合、重組將成為趨勢，品牌企業的特許經營、連鎖經營將出現。單一服務型的物業管理將向多元化和專業化方向發展。

【業主之聲】

水電費直接收取免糾紛

（呂春梅/《齊魯晚報》）/20051009）

　　由于新老物業交接時，雙方沒辦理電費交接手續，300多戶居民的電費沒人代收，使得居民遭遇停電。原物業一位負責人說，以前他們接管濼安家園時其中的總電表和分表的差額損耗都是開發商墊付，但是從今年8月份開始就不給墊付了。就差額費用問題，他們和新物業達不成一致，所以遲遲沒有交接。居民們都反映，要是電費由供電部門直接向居民收取，也就沒有這些麻煩了。

【自由論壇】

建立“業主中心”的正確理念

（張佑國/中國物業管理信息網/20050112）

　　一、“業主至上”的誤區

　　1、來自物業管理企業。(1)低價競爭,不敢主張企業利益；(2)過頭承諾；(3)擴大服務范圍,無償提供服務。2、來自業主。(1)無政府主義泛濫,拒絕政府主管部門監管；(2)極端自由化,排斥民主集中制；(3)強調個性,缺乏公德,侵害其他業主利益；(4)過多主張權力,不承擔義務。(5)唯我獨尊,不尊重物業管理從業人員。

　　二、“業主中心”說內容

　　“業主中心”說,該觀點包含三層關系:1、業主與物業管理企業是由法律、法規來界定和約束的平等關系；2、物業企業的各項工作應圍繞業主而運作。業主在中心,物業管理企業緊緊圍繞在其四周,不脫離中心,業主也離不開物業管理企業,形成魚水交融狀。

　　在物業管理中,任何一個企業都應將爭取業主,把業主滿意作為首要工作來考慮。企業應做到以下幾點:1、了解業主的需求。2、企業的方針、目標要與業主的需求和期望相結合。3、要通過各種方式溝通,從最高管理者下至操作層員工每人都了解業主需求、企業方針和目標。4、測量業主滿意率,并采取相應措施,不斷改進。5、處理好與業主的關系,建立與業主有效交流的渠道和方法,提高業主對企業的忠誠度,只有忠誠的業主才能給出真實的滿意率反饋。只有不斷滿足業主需求,才能取得業主信賴,使之成為您忠誠的客戶。

【案例選編】

“廣州物業維修基金第一案” 引法律適用爭議

(李樺 游春亮/大洋網/20051009)

　　1999年8月，李女士與開發商廣州市東華實業股份有限公司(下稱“東華公司”)簽訂《商品房預售合同》，購買了一套90多平方米的房子。李女士稱，當時她與開發商簽訂的合同中沒有約定該單元維修基金由業主支付。后來小區成立業主委員會，但是一直沒有依規定建立小區的物業管理維修基金。于是，2003年李女士以開發商不給其繳納物業維修基金為由，把東華公司告上法院，被稱為“廣州維修基金第一案”。

　　李女士認為，《廣東省物業管理條例》第32條的規定：“物業管理維修基金由物業建設單位按物業總投資的2%，在向業主委員會移交物業管理權時，一次性劃撥給業主委員會”。而東華公司則認為，依據建設部的《住宅共同部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定，“商品房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%至3%的比例向銷售房單位繳交維修基金”。因此，維修基金應該由業主來掏。

　　今年4月，廣州中院開庭審理此案，而問題的焦點則落到了法律的適用上。

　　按照2000年7月1日起實施的立法法規定，地方性法規與部門規章之間出現不一致時，由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規的，適用地方性法規；國務院認為應當適用部門規章的，提請全國人民代表大會常務委員會裁決。

　　※點評：

　　隨著住房制度改革的深入和物業管理工作的進一步發展，作為新生事物的物業維修基金制度，其不平衡性和滯后性亦日益凸顯，呈現出了較多的矛盾和問題。同時，由于國家對有關物業維修基金的法律法規并不健全，因此導致如本案中地方性條例與部門規章相沖突的情況。