非贏利共享型信息選編 第06期/20050921 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——太原：收費標準最低為0.34元
——沈陽：空置房管理費全額繳納
【行業要聞】 ——廈門：物業管理收費近期將聽證
——濟南：物業公司進駐高校校園
——上海：突擊檢查小區夜間物業服務
——武漢：主亂搭蓋物業管不住 城管出面解難題
——海寧：物業公司管大街
——淄博：物業管理辦法征求意見稿完成修改
——長春：物業費標準東北三省最高
——惠州：整治是為了規范發展物業管理
【數據說話】 ——140萬平方米非物業住宅將全部物業化
【物管采風】 ——52家企業齊亮相 物業管理展示會日前舉行
【學習平臺】 ——物業企業的文化變革之路
【業主之聲】 ——物業管理分等收費實施 打破高價房高收費
【自由論壇】 ——物業管理企業路在整合
【案例選編】 ——早期免收部分費用 后期正常收取產生糾紛
【法規動態】
太原：收費標準最低為0.34元
（霞紅/《太原晚報》/20050915）
昨日，市物價局、市房地局聯合下發《太原市普通住宅物業服務等級與收費標準》，《標準》規定，本市普通住宅物業服務有六個方面，分基本要求、公共設施設備運行維修保養、共用部位維護及管理、協助維護公共秩序、保潔服務及綠化養護管理。收費標準由高到低分為五個等級，每月每平米最高為1.06元，最低為0.34元，可上下浮動20%。
沈陽：空置房管理費全額繳納
（林浩/《華商晨報》/20050920）
記者昨日了解到，正在修改中的《沈陽市住宅物業管理規定（草案）》共六章四十條，對物業收費、業主委員會成立等熱點問題均有具體的操作規范。其中規定：一半入住社區出頭，業主大會才能開；幾套住宅有幾票、“非住宅”按面積算；物業用房必須有且不能小于100平方米；空置房管理費全額收取，沒出售的建設單位，已出售就要業主出。
【行業要聞】
廈門：物業管理收費近期將聽證
（張前登/《東南快報》/20050916）
昨日，廈門市建設與管理局副局長陳心田透露，廈門已制訂了《物業管理服務收費標準規范（草案）》，近期將舉行價格聽證。他表示，已制訂的草案分為若干個等級的菜單式物業管理服務等級標準，同時確定了相應的勞動定額，制訂出各等級服務收費的指導價和浮動幅度。草案最初定為４個收費等級，考慮到島外的實際情況，將可能調整為５個級別。
濟南：物業公司進駐高校校園
（徐靜/《齊魯晚報》/ 20050917）
山東師范大學為了迎接長清新校區的啟用，剛剛通過招標定下了濟南、上海的兩家物業公司。據有關人員介紹，新校區啟用后，清潔面積明顯增加，管理人員又奇缺，因此學校決定將教學樓、部分學生公寓包給了物業公司。省教育廳后勤處李處長認為，目前各高校用人機制越來越嚴格，后勤人員很難進來，需要借助社會的力量，即后勤運作機制社會化。
上海：突擊檢查小區夜間物業服務
（佚名/《房地產時報》/20050919）
近日，普陀區房地局對區內42個小區的夜間物業服務進行了突擊檢查。從檢查的總體情況看，小區保安人員形象較好的占83％，有夜間保安工作記錄的占100％，夜間電話接聽占97％，及時維修占95％以上。對于存在的問題，檢查人員進行了當場教育和指導，并將檢查情況及時反饋給各小區的物業管理企業和小區經理，要求其加強教育和管理。
武漢：主亂搭蓋物業管不住 城管出面解難題
（彭嵐 艾薇/《楚天金報》/20050920）
洞庭街一大廈業主執意亂搭蓋，物業在無法控制之下向城管求助但一元街城管隊仍然伸出援手，城管隊到現場調查后對三戶業主下達了《違法建設通知書》，并派出工作人員輪流上門，經過近半個月的勸說，終于解決了這一難題，拆除了違建法。經過近半個月的艱難工作，這個難題總算得到解決。
海寧：物業公司管大街
（王斌/《嘉興日報》/20050919）
街面道路的管理向來是相關部門頭痛的事，日前，海寧城管部門通過招投標形式落實工人路非機動車輛和清潔管理工作，首批42名車輛管理員每人負責大約30米長的街面車輛管理。至于街面衛生保潔工作，“原來街道上的垃圾是間斷清潔，現在物業公司采用循環保潔，垃圾落地，一刻鐘內便可清掃干凈。”海寧城管部門有關負責人說。
淄博：物業管理辦法征求意見稿完成修改
（趙志斌 韓博 房澤軍/《魯中晨報》/20050915）
記者從淄博市政府法制辦獲悉，進入審查程序的《淄博市物業管理辦法(征求意見稿)》（以下簡稱《辦法(征求意見稿) 》）已于今天完成修改?！掇k法(征求意見稿)》明確了業主的權利義務，設定了物業公司禁止事項等。今后，居民與物業公司之間產生的矛盾、糾紛，將由政府規章來給雙方當“裁判”。
長春：物業費標準東北三省最高
（楊慧/《城市晚報》/20050916）
通過對沈陽、大連、哈爾濱三市部分中檔住宅小區及長春市部分高檔小區物業收費情況的考察，對17家物業小區收費標準情況比較后，總體看，大連的物業小區管理水平較高，哈爾濱管理水平較低。長春市的物業服務水平與哈爾濱相近，但長春市收費標準卻高出哈爾濱20%以上。因此，長春市人均收入低，房價也不高，可相對于房價，物業費卻是最高的。
惠州：整治是為了規范發展物業管理
（何萬明/惠州新聞網/20050920）
近日，市委副書記、市城市社區物業管理專項整治小組組長黃仕芳就開展專項整治行動發表了自己的看法。她認為：行動的目的是依法建立和完善社區有關黨組織和群眾組織，建立一套符合惠州物業管理現狀的管理和監督制度，整治的目的是為了規范發展物業管理。希望通過此次行動，加快我市物業管理市場化進程，推動物業管理行業的健康有序發展。
【數據說話】
140萬平方米非物業住宅將全部物業化
（寧旭/《遼寧日報》/20050916）
為還市民一個宜居家園，錦州市決定利用2年時間對140余萬平方米非物業住宅區環境進行整治，并對其實施物業管理。到10月中旬，今年確定的103萬平方米非物業住宅區環境整治將全部結束。目前，市、區兩級政府共投入資金1500萬元，到9月14日，累計完成改造100萬平方米非物業住宅區，拆除違章建筑450處，清運垃圾3877車、1.6萬噸。
【物管采風】
52家企業齊亮相 物業管理展示會日前舉行
（張奕/《解放日報》/20050919）
52家物業管理企業日前集體亮相由上海市物業管理協會主辦的“上海市物業管理展示會”。目前，上海物業管理企業的年總經營收入近百億元，物業管理增加值占GDP的比重為1.45%。為了使上海物業管理水平盡快與房地產業的發展相匹配，市物協正通過組織物業管理企業學習國內外先進物業管理理念和模式等方式，提升上海物業管理企業的經營理念。
【學習平臺】
物業企業的文化變革之路
(張春梅/中國人力資源網/20050919)
從物業行業的特點來看，物業服務屬于一種全方位的、由人力資源提供的、持續性的長期服務，在管理運行方式上強調標準化、程序化、系列化、契約化的運行模式，而由于物業服務與社會系統服務和機構相關方的密切聯系，使其還具有高度社會化和法制化的特點。
筆者認為國內物業企業的文化特征更多的傾向于規范層級文化導向，它的典型特征是：強調非常正式、有層次的工作環境，人們做事有章可循，組織靠正式的規則和政策凝聚員工，關注的長期目標是組織運行的穩定性和有效性。但要使物業企業邁向更高遠的目標，就需要客觀的看待企業自身，要關注內部員工發展和團隊的塑造，激發員工的智慧和創新意識，不斷順應市場變化和競爭的挑戰勇于開拓創新經營方式和服務項目，不斷的以高標準滿足客戶需求，并最終獲得強有力的市場績效評估業績，也就是說物業企業的文化提升要向著關注員工、市場、客戶等方面更加均衡的發展。
約翰.P.科特在《企業文化與經營業績》中提到“市場環境適應度高的企業往往表現出關注顧客、股東、員工等企業的構成要素，重視能產生對企業發展有益的改革人才和改革過程的特征，企業內部共同的行為方式表現為密切關注顧客要素的變化，一旦為了維護這些要素的權益，甚至承擔一定的風險也會采取相應的改革措施，而市場環境適應度成為預測企業長期業績增長的重要指標”。
【業主之聲】
物業管理分等收費實施 打破高價房高收費
（李淳/《房地產時報》）/20050919）
如果世茂濱江花園物業管理費降到每平方米3元以內，我會考慮購買并居住在那里。”《上海市住宅物業分等收費管理暫行辦法》和《上海市住宅物業服務分等收費標準》一經公布，就有數位瞄準市中心高檔樓盤的購房者表示了這種想法。高價住宅一定是高物業費的“行規”正在被打破。對于考慮居住和購買高檔住宅的消費者來說，“辦法”不啻為他們自住和購買的一個好理由。
【自由論壇】
物業管理企業路在整合
（張穎/《經濟參考報》/20050919）
一、規模小、人才少、資金匱乏制約企業發展。主要表現在如下方面：一是物業規模小，難以實現市場化。目前上海有2500余家物業管理企業，平均每家僅管理著不到12萬平方米；二是物業成本高利潤少難以吸引人才；三是物業無力承受債務，被迫棄管的多。
二、國內首家物管企業的強強聯合成效顯著。早在2004年6月28日，上?？迫鹞飿I和儀房物業兩家企業從自身發展和物業市場競爭角度出發自愿聯合成立了上海市科瑞物業管理發展有限公司。據了解，該公司到2005年8月，已經簽約管理了450多萬平方米的各類物業，成為中國物業行業第一集團軍成員。
三、整合將是物管企業發展方向。目前，中國內地除萬科、中海、金地等少數企業物管面積接近或超過千萬平方米以外，大部分物管企業平均管房面積偏低。據了解，目前已經打入中國的國際知名物業服務品牌企業，即使規模較小的香港戴德梁行物業顧問公司，也有125個辦事處，管理著1000萬平方米物業，收入20億元人民幣，全球覆蓋率達到5%，所屬員工3000名，人均年創收67萬元人民幣。而國內可與其相比的只有管理面積和辦事處以及員工人數，其他則相去甚遠。但這恰恰說明國內物業企業管理的樓盤含金量不高且勞動生產力較低。所以國內物業行業，要想提高勞動生產力，降低成本。只能是通過市場機制走企業整合之路，進行規?；?、集團化經營之路。
【案例選編】
早期免收部分費用 后期正常收取產生糾紛
(佚名/西安房地產信息網/20050913)
東港大廈入伙之初，管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多，主動優惠對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式（若當初就把這一想法向業主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩）。
入伙滿一年后，鑒于小區的經濟運行狀況，管理處決定按照法規規定，開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。
為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業管理法規，詳細介紹了物業管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇，并說明了當初無償提供戶內維修的初衷，使大多數業主消除了“交了物業管理費，管理處就應包辦一切”的誤解，對戶內維修有償服務表示認同。
針對仍有個別業主客戶不理解這一情況，管理處繼續深入做工作。一方面強調辦公室工作人員耐心接受業主客戶的垂詢，進一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量，同時加強與業主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業主客戶所接受）。
與此同時，管理處還公開戶內維修的收費標準，并告知業主客戶選擇服務商的權利。這樣，就逐步理順了所有業主客戶的情緒，有償進行戶內維修也就容易落實下去。
※點評：
俗話說"強按牛頭牛不喝水"，物業管理的許多實踐都證明，沒有業主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個意義上講，一個好的物業管理者，首先應當是一個好的思想工作者。
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2005/9/21 13:14:00