《公元物業管理文摘》（第3期）

【法規動態】 ——云南：業主投票權按套數和面積計

            ——淄博：收費分3級  特困居民減半

【行業要聞】 ——青島：力抓物業管理  關注民心工程

            ——天津：舊區物業管理提升老房價值

            ——北京：物管員當上社區民事調解員

            ——重慶：組織開展“先進業主委員會”評選

            ——上海：節電成物業增收途徑

            ——瀏陽：物業管理是把“金鑰匙”

            ——濟南：小區里搞起物業普法

            ——貴陽：房屋維修資金“歸宿”可查

【數據說話】 ——240萬人住所有“管家”

【物管采風】 ——抗“麥莎” 15萬物業管理人共答一張試卷

【學習平臺】 ——紐約人如何管理物業

【業主之聲】 ——小區業委會也要收費運作嗎

【自由論壇】 ——物業管理水平需要“拔苗助長”

【法規動態】

云南：業主投票權按套數和面積計

（吳從/《云南日報》/20050812）　

《云南物業管理規定》將于10月1日起施行?！兑幎ā访鞔_業主投票權：住宅物業，每套住宅建筑面積在140平方米以下的為1票；超過140平方米不足280平方米的為2票；280平方米以上的為3票；非住宅物業，每處建筑面積在200平方米以下的為１票；每超過200平方米的增加1票，但最多不超過30票。

淄博：收費分3級  特困居民減半

（于魁 張逢春/《魯中晨報》）/20050811）

記者從淄博市物價局獲悉，《淄博市住宅小區物業管理服務收費等級標準》正式出臺。此次確定的住宅小區物業服務收費將普通住宅劃分為3個等級，收費標準分別為0.25元/月·m²、0.45元/月·m²、0.65元/月·m²，浮動幅度為20%。凡享受最低生活保障的城市居民，憑《特困職工證》或《城市居民最低生活保障證》給予每戶每月減半收取的優惠。

【行業要聞】

青島：力抓物業管理  關注民心工程

（劉希東/《青島日報》/20050818）

青島萊西房管局不僅重視對物業公司的監督指導，而且把物業管理工作具體化、細致化。在居民關心的小區環境、物業服務質量等民心工程上下功夫。與物業公司攜手，共綠化小區面積約15000平方米，改造硬化路面8000多平方米。還修建小區停車場、維修小區路面、粉刷樓外墻壁等?，F在，小區內路面平整，樓壁整潔，樹木成行，居民拍手叫好。

天津：舊區物業管理提升老房價值

（張志怡/《城市快報》/20050818）

根據天津市 “關于對天津市舊住宅小區實行物業管理意見”的規定，舊區實施物業管理應提供：房屋共用部位、共用設施設備、清潔綠化的養護和管理；車輛、治安等公共秩序的管理。截止到2005年7月，全市實施物業管理的舊區已達238個，1319.54萬建筑平方米。舊區物業管理不僅改善了居民的居住環境、提高了生活質量，同時也使房產增值。

北京：物管員當上社區民事調解員

（張鑫  閆玉懷/中國物業管理協會/ 20050818）

近日,北京億方物業管理三分公司物管員薛蘭英、張淑文被東里東社區民調委員會聘為民事調解員,他們將與社區干部一起參與社區管理,并在宣傳和解答物業管理相關法律法規、融洽社區鄰里關系等方面發揮自身優勢。三分公司為打造和諧社區,多次召開座談會,聽取業主意見,為居民解決實際問題，因此該社區民調委員會特別聘請公司物管員做了民事調解員。

重慶：組織開展“先進業主委員會”評選

（重慶物業管理協會/20050815)

為了增強業委會及業主的榮譽感，發揮業委會的示范帶頭作用，與物業公司共同搞好社區物業管理。市物業管理協會、市消費者權益保護委員會在市國土房管局的指導下將組織開展“重慶市先進業主委員會”評選活動。參評對象為全市范圍內的業主委員會。評審內容涉及管理組織制度，業主大會會議，業委會素質，履行職責情況，創建和諧社區五個方面內容。

上海：節電成物業增收途徑

（羅水元/《青年報》/20050820）

在浦東新區環境和市容衛生管理局昨日舉辦的“節能讓城市更環保”經驗交流會上，與會各樓宇負責人都不約而同看好了節電潛能。“節電節出來的就是收入。”國際會議中心、新亞湯臣大酒店、中電大廈等物業管理方把節電看作了增收的途徑。據了解，新亞湯臣大酒店今年7月改進中央空調設備后，一個月節電就達6萬度，折合人民幣4.3萬元。

瀏陽：物業管理是把“金鑰匙”

（李廣軍 陳瑜常悅/《長沙晚報》/20050816）

瀏陽市淮川社區出租房屋多、流動人員多，一直被認為是治安管理難度大的社區。2004年，社區居委會從社區治安問題入手，對如何加強物業管理，強化治安防控進行調查、摸底，并確立了建設物業型、環保型社區。推行物業化管理以來，居民實實在在地感受到了治安好轉的喜人變化?；创ㄅ沙鏊峁┑臄祿砻?，與去年同期相比，該社區發案率下降了50%。

濟南：小區里搞起物業普法

（王漢卿/《齊魯晚報》/20050814）

11日，濟南國華物業公司暨小區業主物業管理法規研討會在國華經典社區召開。濟南市律師協會房地產業務委員會委員、山東長春藤律師事務所主任律師宋洪昌，向大家講解了物業管理的性質、法律地位等。眾多業主就有關物業問題進行了熱烈討論，宋律師對大家提出的問題作了詳細解答。

貴陽：房屋維修資金“歸宿”可查

（陳志強 /《貴陽晚報》/20050816）

貴陽市房管局提醒已繳交維修資金的業主：凡維修資金是由房開商或物管單位代收代繳的，可登錄貴陽房管局政務網查看資金是否到位。業主應先打開貴陽市房管局政務網，進入頁面后點擊“維修資金”一欄，輸入自己的身份證號，即可看到相關信息。另外，業主也可通過致電貴陽市房管局查詢。

【數據說話】

240萬人住所有“管家”

（李賢 劉英潮 吳梅 劉剛/《今晚報》/20050818）

天津市房管局今天上午提供的本市住宅物業管理項目普查結果顯示，截止到6月1日零時前，全市竣工驗收合格交付業主使用實行物業管理的住宅項目有1217個，共計7563.61萬建筑平方米，管理房屋18215幢，業主戶數為787572戶，有2414023人已入住物業管理小區，享受物業管理服務。

【物管采風】

抗“麥莎” 15萬物業管理人共答一張試卷

（張玉亭/《房地產時報》）/20050822）

“麥莎”肆虐申城，無論是在七千多個小區，還是在銀行的全國數據中心；無論是在金茂大廈420.5米高處的設備層，還是在面積達1.57萬平方米的新虹橋中心廣場公共停車庫，都有申城15萬名物業管理人的忙碌身影。一場多年未遇的臺風，考驗著他們對建筑物及設備設施的養護和對應急維修的行業承諾。“麥莎”走了，他們交上的是一張令人滿意的答卷。

【學習平臺】

紐約人如何管理物業

(沈克明/《新民周刊》/20050818)

在美國，一棟大樓動工前，建商要雇用律師花大概一年時間編寫本冊子，即“公寓單元出售計劃”，并送到項目所在的州司法部審核。實際上，這是一本具有法律性質的計劃書，全書歸納起來分為大樓的結構材料、買賣條例與管理體系三大部分。其中，管理方面有管理費的預算、業主委員會的選舉、任期、職責等。公寓出售之后業主與建商一旦發生爭執上了法庭，雙方律師都會以公寓銷售計劃書為準則進行辯論。

當物業管理公司接手一個新的管理項目時，要做的第一件事是以該公寓的名稱向州政府注冊一家非營利公司，再以此公司去銀行開一個賬戶，業主交的管理費都存入該賬戶。管理賬戶上的收入與支出是管理公司的主要工作之一。美國公寓業主每月交的物管費包括了大廳、走廊、樓梯、花園等水電煤消耗的費用，另外還有維修費，雇用清潔工、警衛的工資等，有人稱此費為公寓的維持費。

美國的業主付多少物管費，其根據是業主擁有的單元占有公共部分的百分比。單元的層面高低與用途的不同，管理費會有些差別。公寓等級不同，服務不同，收費也就不同。一年以后，公寓的業主管理委員會根據大樓的實際收支作評估，可重新制定收費標準。一般來說，管理公司只能收取該公司管理的公寓物業管理費的2%至7%作為管理服務費。此外，紐約的公寓一定要買保險，新樓不買保險是開不了盤的。這樣發生意外事故，傷者或死者可獲賠償。

【業主之聲】

小區業委會也要收費運作嗎

（王盛 唐光蓉 劉晉川/《成都晚報》）/20050816）

昨日下午，記者在映月花園公告欄上看到了加蓋有業委會紅章的籌集經費公告，上稱收費根據是《武侯區物業管理業主大會》的“成立運作指南”。提起自己的行為受到了小區內一些業主的質疑，業主委員會的正、副主任——７１歲的吳婆婆和正值中年的趙女士十分委屈，“總不能為大家辦事由我們自己掏腰包嘛”。她們說，此次公告的目的也是征求意見。她們表示，“只有三分之二以上業主同意，業主委員會才會收取這筆費用”。

【自由論壇】

物業管理水平需要拔苗助長

（佚名/《春城晚報》/20050811）

就像買電器一定關心保修一樣，物業管理作為房屋售后服務的作用已越來越被人們所重視?？山陙?，物業管理在實際工作中，其市場現狀難以令人滿意。為了能迅速提升物業管理水平，建議采取以下幾項措施：

第一，應加強對市場主體的培育與建設。

從供應來看，物業管理要從房地產開發環節中脫離出來，一是有利于培育市場主體；二是有利于市場行為的規范；三是有利于培育和發展大中型物業管理企業和公司。從物業管理市場的需方來說，凡符合條件的社區都要成立業主管理委員會。

第二，不斷發展和完善市場介體。市場介體建設主要應從以下方面入手：

1．成立為交易服務的中介組織，例如，經紀公司、交易所，形成有形的物業管理市場。要制訂交易的規則和方式，規定市場準入原則，招投標程序，引入競爭原則。2．成立自律性中介組織——物業管理行業協會。協會應對物業企業進行立法治市、依法操作的教育，規范企業市場行為。3．加強對規范服務的監督，應充分發揮價格審批機關和仲裁機構的職能。

第三，不斷擴大市場容量，積極引導消費升級。

物業管理市場需求群體的構成單位是社區，而涵蓋社區住戶的所有消費需求構成了物業管理的服務體系。因此，全面刺激社區消費增長，積極引導消費升級，將帶動和促進物業管理的市場本身乃至更大區域的市場經濟發展。

【案例選編】

如何解決相鄰業主為通風問題的糾紛

(中國物業管理信息網)/20050811)

原告王某住在西城區一個小區，與王某相鄰的劉某廚房安裝了抽油煙機，其排油煙口正對著王某的陽臺。劉某入住后，王某發現房間里總有股油煙味。查找原因，王某發現原來是劉某的廚房的油煙排放口離自己家陽臺太近，只要油煙機一開，就會有油煙竄進王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。隨后，王某又找到負責小區物業管理的管理處，管理處多次派人上門協調，并提出整改方案，但劉某始終不肯整改。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機的排放口，賠償精神損失人民幣500元。

某區人民法院受理此案后先主持雙方進行調解但因雙方分歧較大，調解無效，人民法院判決如下：被告劉某廚房排放廢氣的行為以構成對原告王某合法權的損害。根據《中華人民共和國國民法通則》第十八條的規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產，方便生活、團結互助公平合理的精神，正當確處理通風、通行等方面的相鄰關系。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失”，法院要求被告劉某，停止使用排油煙機，直到進行相應處理、不影響原告通風為止。判決宣告后，雙方當事人都表示服從該判決。

※點評：物業管理公司在處理相鄰關系時只有相協調、調解的義務和責任，物業管理協調、調解不成的，應該由當事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。