非贏利共享型信息選編 第02期/20050812 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——上海：服務分級 收費限價
——烏魯木齊：物業公司進小區需先投標
【行業要聞】 ——廣州：新規實施九月見成效
——福州：小區物業限時招標并備案
——青島：三成物業費拿來保平安
——武漢：小區衛生費明確劃分
——漳州：物管參與街道“治癬”
——天津：建物管企業“誠信檔案”
——成都：老院新法管 舊貌換新顏
——衢州：市區第一批住宅物業按等級收費
【數據說話】 ——150個舊城社區引入物業管理
【物管采風】 ——物管企業入社區 聽取意見現場解疑
【學習平臺】 ——未來物業管理的發展
【業主之聲】 ——“菜單式”收費 誰來點“菜”
【自由論壇】 ——物業維修基金歸集的難點與對策
【案例選編】 ——業委會未經授權擅打官司
【法規動態】
上海：服務分級 收費限價
（王豐芳 俞軻/《房地產時報》/20050808）
《上海市住宅物業分等收費管理暫行辦法》將于10月1日起實施?！掇k法》將物業服務劃分為綜合管理服務、公共區域清潔服務、秩序維護、綠化養護、共用設施設備的日常運行及養護五項。每個服務項目再分為五個等級:每一等級都有相對應的收費標準，五級為最高。從而形成一份收費透明、可供選擇的服務菜單，最高每月每平方米收取2.3元。
烏魯木齊：物業公司進小區需先投標
（王媛媛 實習生 呂文婷/新疆天山網/20050809）
8月5日從烏魯木齊市房產局了解到，《烏魯木齊物業管理招標投標管理試行辦法》（以下簡稱辦法）即將出臺?！掇k法》要求物業公司不管是進入新建小區還是老小區，都要通過公開招投標的方式。新建小區前期物業管理可委托開發商招標，等大部分居民都入住后可通過業主大會再另行選聘物業公司。
【行業要聞】
廣州：新規實施九月見成效
（黃博華/《房地產時報》/20050808）
廣州市物價局、房管局聯合制定并于去年11月1日起正式施行的《物業服務收費管理實施細則》、《物業服務等級標準》及《2004-2005 年度物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》，增加了計費方式的透明度，有利于發揮業主作用，收費行為更為規范。九個月的運行實踐證明，目前實施的收費標準更細，收費計費方式更活，促進了市場進一步完善。
福州：小區物業限時招標并備案
（林銀來 林毓心/《海峽都市報》/20050804）
福州市房管局就新建小區前期物業招投標下發通知，規定完成招投標時限為：現售商品房在售前30日；預售在取得預售許可證之前；非出售類物業在交付使用前90日；重新選聘物業的，如原合同未約定的，則在原服務合同終止前60日。招標人應在發布公告或投標邀請書10日前報市局備案；招標結束后，招標人應自確定中標人之日起15日內向市局備案。
青島：三成物業費拿來保平安
（任金梅/《半島都市報》/ 20050802）
為保障物業公司投入足夠的安全防范經費，市北區綜治委要求物業公司每年度投入安全防范的經費，必須達到年度管理費的33％。這筆費用由小區業主委員會進行監督審查，投入不足的不得享受今后物業管理費上調標準；并把小區安全防范工作作為物業公司資格評定的重要條件，保安數量不達標的取消物業公司資質申報資格。
武漢：小區衛生費明確劃分
（王丹妮/《武漢晚報》/20050809)
在有物業管理的小區，每戶居民每月交的物業管理費里有５元是衛生費，物業公司與環衛所常常會為５元的衛生費如何劃分而扯皮。昨日，記者從城管局環衛處獲悉，經物價局批準，在新的居民生活垃圾服務費收費辦法出臺之前，物業管理小區衛生費仍按照每戶每月５元收取。其中，按小區每戶清掃保潔和收集每月２元歸物業，垃圾運輸費每月３元歸環衛。
漳州：物管參與街道“治癬”
（黃妍婷/《閩南日報》/20050803）
去年，我市在全省首推“牛皮癬”治理市場化運作，市區18條主干道先后兩次成功向社會招標。8月2日，我市第三次治理“城市牛皮癬”招投標會在市城管辦舉行。華港物業管理公司、玉水物業管理公司等三家單位，參與了市區去年未標出的其他主次道路和小街巷“牛皮癬”治理的競標。至此，我市市區全部大街小巷的“牛皮癬”都有了主治“管家”。
天津：建物管企業“誠信檔案”
（常悅/《北方網》/20050809）
日前，天津市物業協會在全市范圍內推行了《天津市物業管理行業誠信自律公約》，旨在倡導物管企業認真貫徹執行物業管理相關法規，按照公平、誠信的市場規范良性運作，接受政府職能部門的監督。并逐步建立企業“誠信檔案”，將企業的業績、違背誠信的行為等記錄在案，對不講誠信、信用度差的企業，按照有關規定進行處罰，并在媒體上予以曝光。
成都：老院新法管 舊貌換新顏
（嚴斌 張鳴/《成都日報》/20050805）
川旅廠宿舍是個建于１０年前的老院，以前的管理由廠辦公室負責，但院里綠化無人管理，并經常發生偷盜事件。針對這一問題，書院街辦提出引入專業物業公司進行管理。物業公司接手后，在小院安裝了紅外線報警器和消防設施，還重新對小院進行了綠化。沒多久，小院的居民就感受到了深切的變化，小院環境變漂亮了，再也沒有偷盜事件發生了。
衢州：市區第一批住宅物業按等級收費
（ 施信/《衢州日報》/20050810）
近日，衢州市區第一批10個住宅小區物業收費等級正式公布。這個經市價格、物業主管部門考評、審核的收費(按每月/每平方米計)分四個等級。其中，一級收費中準價為：小高層0.60元、多層0.50元；二級收費為：小高層0.40元、多層0.30元；三級收費為：小高層0.30元、多層0.20元；四級收費為：多層0.15元。各收費等級浮動幅度均為±20%。
【數據說話】
150個舊城社區引入物業管理
（廖穎誼 穗建宣/《新快報》/20050808）
從昨日召開的上半年城市管理工作總結會議上獲悉，廣州將力爭在今年底前在150個舊城社區中推行物業管理。從今年起在舊城區以社區為單位進行環境改善、和諧社區整治后，將引進小區物業管理，到2005、2006、2007年底前，全市舊城區物業管理覆蓋率要分別達到20％、50％、75％。
【物管采風】
物管企業入社區 聽取意見現場解疑
（王月 吳梅/《每日新報》）/20050807）
6日上午，記者看到天津市許多小區里熱鬧非凡，物管企業深入社區，為業主解疑答難，聽取群眾意見和建議，自覺接受群眾監督。據不完全統計，此次活動，全市共有 100多家物業企業， 350多個物業管理住宅項目， 1000余名服務人員參加，共接待業主 4000多人次，收集整理投訴 350多件，當場解決 210多件，其余 140余件事后將全部給予答復。
【學習平臺】
未來物業管理的發展
(楊俊卿/西安房地產信息網/20050809)
自1981年我國成立第一家物業管理公司以來，物業管理作為一種新型的“朝陽產業”已在社會化分工中被逐步認同。未來的物業管理將如何發展呢?
一、專業化趨勢
物業管理是一個涉及門類眾多的行業，要求從業人員既要掌握機電設備等工程知識，也需要懂得現代化的企業管理。他們要熟悉社會、經濟的基本法律、法規和政策，要掌握現代化的信息收集技術，能及時把握市場動態，熟悉各行業基本辦事流程及日常設施維修養護技能。這樣才能提供優質高效的服務，滿足房地產商、物業管理商不斷增長物業服務需求。
二、規范化管理
首先是法律法規的完善，這就要求政府職能部門深入調研，盡快制定出切實可行的規章。其次，加大法律規章的執行力度，約束物業管理各主體依法規范運作，形成良好的法律意識和習慣。
三、人性化服務
物業管理的重要特征就是它的服務性。隨著未來物業服務內容的同質化，企業的競爭優勢必將體現在人性化的服務上。這種人性化的物業管理并從某種意義上看是物業公司對業主的感情投資。只有通過人性化服務所衍生的感情才是物管企業生存和可持續發展的基石。
【業主之聲】
“菜單式”收費 誰來點“菜”
（丁利民 李寶花 諸達鶴 陳未臨/《新聞晨報）/20050804）
上海市將推行物業服務"菜單式"收費， 一個小區成百上千戶，眾口難調的問題如何解決。“就像業主大會來表決選聘物業公司一樣，小區的物業管理收費也是由業主大會來拿主意。”市房地資源局物業處負責人表示，在按照物業服務收費菜單“點菜”時，業主大會（業主委員會）根據需要，從菜單中選擇不同等級的服務項目，然后由業主大會對此問題進行表決。根據《上海市住宅物業管理規定》，只要小區三分之二以上的業主同意即可。
【自由論壇】
物業維修基金歸集的難點與對策
（尹鳳淑/中國房地產報/20050804）
隨著住房制度改革的深入和物業管理工作的進一步發展，作為新生事物的物業維修基金制度，其不平衡性和滯后性亦日益凸顯，從近年來的工作實踐看，主要表現在下面幾個方面：
一是部分居民的思想觀念需要改變，主要表現為：一是混淆概念，不了解維修基金的用途。“交了物業管理費，憑什么還要再交物業維修基金”；二是消費觀念不成熟，由于收入水平低，對維修基金的承受能力較差；三是依賴性強，認為住房出現險情，自然會有政府來管，持無所謂態度。
二是有關物業維修基金的法制不健全。國家雖然有《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，但在操作過程中，也遇到了一些具體問題。如對基金續籌方法、標準及收取時間等沒有明確的政策規定，從而增加了收繳難度，同時沒有有效的處罰機制，出現了個別單位代收維修基金后不及時上交的現象。
三是目前部分業主委員會和物業管理公司在基金收繳管理過程中，缺乏必要的管理經驗。因此，首先要加大物業維修基金制度的宣傳力度。使社會各階層廣泛了解和重視這項工作，轉變消費觀念；其次要盡快制定出臺操作細則和配套監管措施，使其具有實用性和可操作性；第三要加強培訓，實行專業化管理。要進一步明確職能職責，改進管理程序和監督機制，組織統一的維修和管理，保證物業得到良好的維護，使物業維修基金發揮最大效益。
【案例選編】
業委會未經授權擅打官司
(亦翁/《上海房地產》)/20050801)
本市東部某小區業委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業委會辦公用房，業委會委員們再也不用到小區隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸的官司里有一個是侵害了物業公司的商譽，須賠償幾萬元，業委會希望每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數業主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過主大會的表決通過。因此，業主表示該由業委會成員本人承擔訴訟風險，業委會準備將拒付訴訟費的業主告上法庭，由法院替業委會做主，討回公道。
分析：國務院《物業管理條例》規定，誰擁有房地產權證誰就是業主，業主大會是廣大業主的權利機構，而業委會則是一個執行機構，它既不是企業法人，也不是群眾自治組織，它無權作出任何重大決議，包括物業公司的選聘以及訴訟等有關廣大業主切身利益的決定，必須按照法律法規的規定，得到管理區域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。
※點評：目前，在一些小區中，有的業委會擅自自做主張的現象比較嚴重。有的業委會動不動就提起訴訟，有一個小區業委會一年里共打了8起官司，輸了官司業委會就辭職不干了。有的業委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你未在規定的時間里將征詢意見表寄回業委會，則視為業主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加在同意票的頭上。
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2005/8/15 9:07:00