非贏利共享型信息選編 第01期/20050802 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——福建：物業管理問題將有詳規可依
——昆明：升級物管產業成長環境 物管法律體系明年成形
【行業要聞】 ——北京：定制式物業走進商務樓
——深圳：欠費業主不得入選業委會
——沈陽：打造理想的“生態小區”
——廈門：物業管理將實行“菜單式”消費
——安徽：政府指導價范圍確定
——上海：閔行開展物業管理行業文明競賽
——威海：親情服務送萬家
——佛山：業主不交費 物業不管理
【數據說話】 ——追繳截留維修金十億 新建小區限期三日上繳
【物管采風】 ——物業公司請業主參加員工崗位考核
【學習平臺】 ——試論物業品牌價值戰略
【業主之聲】 ——關注物業定價 更關注服務水平
【自由論壇】 ——物管是消費也是投資
【案例選編】 ——小區內最高檔樓盤業主 訴請獨享高物業服務
【法規動態】
福建：物業管理問題將有詳規可依
（康云/《東南早報》/20050726）
記者近日獲悉，《福建省物業管理條例（草案）》目前已進入省人大常委會的審議程序。該草案對業主投票權數、架空層的歸屬、電梯維修費如何攤、物業管理用房面積以及業主委員會法律地位等大家關注的問題作出了明確規定，這必將為今后物業管理行業健康穩步地發展起到良好的引導和規范作用。
昆明：升級物管產業成長環境 物管法律體系明年成形
（徐文洲/《春城晚報》/20050722）
從昆明市物業管理工作會上傳出消息，昆明市現已完成了《昆明市物業管理辦法》、《昆明市住宅共用部位共用設施設備維修金管理辦法》等政府行政規章的起草工作。同時，積極配合昆明市發改委做好《昆明市物業服務收費管理辦法》的論證修改，著手準備《關于加強昆明市物管企業管理的若干規定》起草。這些規章預計將在今年下半年陸續出臺。
【行業要聞】
北京：定制式物業走進商務樓
（韓睿華/《中國建設報》/20050721）
在北京，“定制”式物業管理模式走進了商務樓。所謂定制式物業管理就是根據業主要求對其提供多級多層次的服務。商務樓的物業管理單位除提供優質的基礎物業服務外，還根據業主需求，提供特殊的提升性服務，包括提供商務交流、市場調研等服務，為入駐企業打造一個與園區內外企業交流互動的平臺，也為企業進行創新升級提供園區內的解決方案。
深圳：欠費業主不得入選業委會
（趙根云/《深圳法制報》/ 20050722）
南山區一小區業主業主李某因拖欠管理費，被區建設局口頭告知“無資格參選業委會”，李某便向南山區人民法院提起訴訟。區人民法院作出一審判決：南山區建設局的口頭答復沒有法律依據，其行政行為違法。南山區建設局不服一審法院判決向市中級人民法院提起上訴。中級人民法院根據《物業管理條例》等法律規定判決：欠費業主不得入選業委會。
沈陽：打造理想的“生態小區”
（張晶 李樂 高姍姍/《沈陽晚報》/20050723)
8月，沈陽市將召開物業管理工作會議，就物業服務如何上質量、上檔次，如何收取物業費等相關問題，進行深入探討。目前，沈陽市房產部門正在起草物業管理新規范，并向南方等城市學習物業管理方面的先進經驗，爭取在年內出臺相關規范，使物業管理走向制度化、法制化軌道到，全力打造綠、靜、美、安的理想“生態小區”。
廈門：物業管理將實行“菜單式”消費
（鄭友賢/《海峽都市報》/20050725）
記者從廈門市物價局了解到，廈門物業管理收費細則年內出臺，對收費項目進行細化。正在制定中的廈門物業管理收費細則的基本原則就是“享受什么樣的服務等級，就支付相應標準的物業管理費”。業主可根據所在小區特點和需要，分別選擇不同的等級或類別，按其對應級別的物業服務費標準交納費用。
安徽：政府指導價范圍確定
（彭林/《中國建設報》/20050801）
由安徽省物價局和安徽省建設廳出臺的《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》將于8月1日起在全省實施?！掇k法》規定，住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費，實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。實行政府指導價的物業服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。
上海：閔行開展物業管理行業文明競賽
（方迪/《房地產時報》/20050801）
近日，閔行區房地局與區文明辦聯合開展物業管理行業文明競賽動員大會。區房地局將加強對房管辦事處和物業管理企業的管理，重點抓好業主大會及其委員會的建設，居住小區違法建筑、違法搭建行為的查處。同時，充分發揮各級行風監督員的作用；繼續開展大培訓、大比武工作，建設一支技術精、行風硬的行業從業人員隊伍。
威海：親情服務送萬家
（柯高峰/《中國建設報》/20050726）
為了提高物業管理企業的服務水平，由市房管局倡導，在全市物業企業中廣泛深入地開展“親情服務送萬家”活動?；顒娱_展以來，各物業企業已向業主發放“一封信”３８００多封，清除垃圾８０立方，清除野廣告２萬多份，修整路面６８００平方米，種植樹木１８００多棵，切實為廣大業主造就了一個舒適、祥和、安寧的生活環境。
佛山：業主不交費 物業不管理
（張智軒 羅靜/《佛山日報》/20050725）
一方面，居民投訴物業管理公司什么都不管；一方面，物業管理公司抱怨過半數居民不交管理費。這種矛盾導致石灣忠信路９８號和１００號兩棟住宅樓已經近４個月“無人管”。石灣鎮街道辦有關負責人說，兩棟樓的情況他們曾了解過，希望動員居民成立業主委員會，再與物業管理公司進行溝通，但沒有居民愿意承擔業主委員會的責任。
【數據說話】
追繳截留維修金十億 新建小區限期三日上繳
（徐曼 余美英/《北京青年報》/20050720）
根據北京市建委的情況通報顯示，自2000年2月開始，全市共歸集商品住宅維修基金43.35億元，加上房改房的27.99億元共70多個億，而根據市政協相關報告，公共維修基金應該是不低于80億。鑒于此，市建委小區辦規定： 新建小區限期三日上繳，歷史舊賬年底結清，違者處雙倍罰款直至追究刑事責任。
【物管采風】
物業公司請業主參加員工崗位考核
（李素華/深圳物業管理協會/20050723）
金通物業公司在員工崗位考核中，聘請業主為評判官，為參加考核的員工直接打分。這次考核分為筆試和實操考核。幾位業主代表細心觀察，認真記錄，嚴格打分，每個環節都不疏忽，業主的關心和支持，給公司員工以極大的鼓舞和激勵。這樣既傾聽了業主的呼聲，又融洽了和業主的關系。對于業主指出的差距，公司將組織員工認真改進。
【學習平臺】
試論物業品牌價值戰略
(宋璐/中國物業管理信息網/20050720)
品牌是信任與承諾，品牌是對服務價值的最好詮釋，而且，品牌是永存的。那么，什么是企業品牌價值戰略呢？
首先，是品質價值與形象價值的統一化戰略。品牌是內在品質與外在形象的統一。物業管理企業品牌一個層面是產品或服務的質量和性能及其效用，另一個層面則是企業的素質、能力和品行等。內在品質價值是品牌價值的根本，從一定的意義上說是恒定的。
其次，是經濟價值與文化價值的統一化戰略。物業品牌的內在品質價值和外在形象價值，從另一個層次和角度看，又都是品牌的文化價值。經濟價值和文化價值都是產品的成本對效用的關系。前者主要是物質性的，用貨幣衡量；后者主要是意識和觀念等非物質性的，是心理感受和觀念評估等。
第三，是用戶價值和與企業價值的統一化戰略。物業品牌文化價值的實質是滿足業主的需要，使用戶的價值最大化。只有用戶價值從后臺走到了臺前，變得越來越重要越突出，物管企業的價值才會充分展現和大大增進。
第四、是立足可持續發展和追求長期利潤最大化的戰略。品牌的內在品質價值、信譽價值和用戶價值等都是企業獲得長期利潤的保證。同時，就長期而言，品牌價值是企業可持續發展和獲取長期利潤的保證。
【業主之聲】
關注物業定價 更關注服務水平
（楊曉雪/中新社/20050722）
北京市物業收費標準剛一出臺，0.9元的普通住宅物業指導價就被許多業主家聲討，而物業管理企業則全部認為價格過低。物業管理作為服務行業，很多的服務內容是難以量化的；特殊性則體現在物業管理是公共服務，一手托千家很難讓所有消費者滿意，定價上什么水平都會引發不滿意。記者分別采訪了北京市物業管理商會會長于慶新先生和一些業主，發現其實價格并不是衡量物業的唯一標準，更多的關注還是物業服務水平和市場的規范。
【自由論壇】
物管是消費也是投資
（周宏泉/北京房地產網/20050726）
物業管理市場發展至今，正逐步由無序走向有序。但對物業管理費支出的定性，仍是見仁見智?；蛟唬?ldquo;消費”，或曰：“投資”。依筆者之見，物業管理費支出既具有消費屬性，又具有投資屬性。從經濟學的角度考慮，如果購買的最終產品或服務是用來滿足自身的需求，則稱為消費性支出。如果為了實現貨幣的增值，則為投資性支出。據此，如果業主購置物業不是為了自身的消費，而是作為一種投資，那么作為對物業投資的繼續——物業管理的支出則是一種投資性支出，其目的是確保物業的增值和保值。當然，業主購置物業的目的并不是固定不變的。因此，作為附著在物業之上的物業管理費用的支出性質也在不斷變化。
物業管理費的支出無論是作為一種投資還是消費，都有其特殊性。作為投資，其特殊性表現在：第一，非獨立性。即物業管理的投入是附著在物業這一實體上的。只有通過物業產權的轉讓，其投資屬性才能實現。第二，不一致性。即物業管理的投入是分期分批的，而其投資的收回是一次性的。物業管理價值的實現并不是以其物化勞動為基礎，而取決于社會的經濟水平、人們的價值觀及文化理念等。第三、長周期性。因為物業投資的周期長，附著在物業管理費用上的投資回收的周期也長。作為消費，其特殊性表現在：第一、高消費性。管理消費不是一種本能性消費，而是一種社會性消費。第二、可塑性。表現為空間和容量的彈性。小到家庭，大到社會，都有物業管理的內容。第三、公共性。物業管理消費是一種公共消費。因為，物業管理服務一旦提供了，便會有眾多的受益者將共同消費這一服務。
【案例選編】
小區內最高檔樓盤業主 訴請獨享高物業服務
(藝菲/《東方早報》/20050722)
作為上海建華房地產經營有限公司分三期開發的第三批，綠緣公寓是這三期房屋中檔次最高的公寓。由于三期房屋的開發檔次不一，業主們認為，自己的樓盤應該完全和前兩期樓盤分開。但是，根據浦東建設局在《關于劃定上海市浦東新區718弄業主大會物業管理區域的公告》中的規定，綠緣公寓業主不能獨立成立業主大會。因此，業主們最終決定起訴到法院，要求浦東建設局重新作出物業管理區域的劃分。
不同檔次的物業集中在了個小區導致矛盾重重，其他兩個樓盤的業主也可以使用綠緣公寓中的高檔健身等設施，但物業管理費的收費標準卻截然不同。另兩個小區的現實狀況已經拖累了綠緣，讓今后建優質會所等許多事情都成為不可能。
由于此案屬上海首例，很具普遍性。浦東法院由院長丁壽興親自擔任此案的審判長。經過近3小時的庭審，法庭認為，案件的焦點在于綠緣公寓范圍內的公共設施、設備是否屬于花木路718弄全體居民，法庭宣布將擇日再次開庭審理此案。
※點評：本案中，就如何劃分物業管理區域，對同一小區不同檔次物業，如何提供差異化服務以及如何界定公共設施所有權問題值得我們關注和探討。
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2005/8/3 15:13:00