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武漢市住房保障和房屋管理局不久前聯合武漢市法學會，組織有關法律專家和律師，對武漢物業服務中，從業主、業委會、物業公司、行政管理部門等多個角度，探討相關當事人權利義務、職權職責以及相關活動運行規則。以此引導物業服務民事主體依法行使權利、履行義務，促進行政管理部門全面履行監管職責。
物業糾紛產生的原因及法律解決途徑
湖北正信律師事務所 李伊苓 謝磊
近些年武漢地產發展迅猛，與之相應的物業糾紛也層出不窮，引起了廣大業主的不滿，因此2014年武漢市房管局作出了《關于加強對居民小區物業企業監管的公開承諾》，旨在進一步加強對物業管理公司的監管。本文主要從法律視角來分析物業管理存在的法律問題并提供解決方法。
基于物業管理產生的糾紛歸根到底主要有兩方面原因：業主的原因和物業管理公司的原因。
業主的原因分析
1、業主對物業服務合同法律關系主體認識不清。
部分業主在開發商處購買到房子后發現房屋質量問題，例如房屋漏水、開裂等。業主在開發商處得不到妥善解決就把矛頭指向物業公司，因而發生糾紛。房屋交付以后出現質量問題，業主需要弄清誰是責任主體。
根據《武漢市物業管理條例》第五十條規定，物業服務企業應當按照合同約定履行下列物業公共服務事項：物業管理區域內共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；公共綠化的維護；公共區域環境衛生的維護；公共區域的秩序維護和安全協防；物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；物業維修、更新、改造費用的賬務管理；物業服務檔案和物業檔案的保管；其他物業公共服務事項?？梢娢飿I服務合同并不包括業主專有部分房屋的質量問題。
《武漢市物業管理條例》六十六條規定“開發建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。”因此房屋專有部分質量問題的責任承擔主體是開發商，業主不應把此糾紛轉向物業公司。
2、業主認為自己不是物業服務合同的主體，拒絕繳納物業管理費。
業主以前期物業合同和普通物業合同自己都不是合同主體為由拒交物業費?！段餀喾ā返?6條、《物業管理條例》第11條均有規定，選聘和解聘物業服務企業是業主共同決定的事項。物業服務企業是和業主而不是與業主委員會建立物業服務法律關系，業主委員會按照授權與業主大會選聘的物業服務企業訂立物業服務合同，則是業主自治權行使的結果。所以，盡管形式上來看不是每一位業主直接參與物業服務合同的簽訂，實質上從立法和法理上來講業主都是物業服務合同的一方當事人，其應作為合同一方履行繳納物業費的義務。
3、業主以未享受物業服務拒交物業費。
實踐中很多業主購買房子是為了投資，入住率較低或者租與他人使用，大部分業主以其未入住也未享用物業服務拒交物業費。根據《物業服務解釋》第6條：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”
4、業主因第三人侵權而與物業公司產生糾紛。
在小區內業主的人身、財產遭他人侵害，常見的如業主的車輛被人劃傷、盜竊，業主家中財產被小偷盜竊，業主遭其他業主飼養動物侵害等，業主通常把責任歸咎于物業公司，認為物業公司沒有盡到安保義務要求物業公司賠償。事實上物業管理公司對于業主的人身和財產的保護義務主要源于合同約定或法律、法規直接規定。其中合同約定必須符合法律規定，不能任意擴大物業公司的安保義務?！段錆h市物業管理條例》規定物業公司安全管理義務由雙方約定。在沒有明確約定物業公司具體的安保義務時，物業公司只需盡到一般公共區域次序維護和安全協防等義務即可。物業公司盡到了堅守崗位，工作記錄清晰明確，監控設施正常運轉，錄像資料及工作記錄在合理期間內保管完好等義務后還是發生了業主人身財產被第三人侵害的，在業主與物業公司無特別的合同約定時應由侵權的第三人承擔責任，如果物業公司在履行上述義務中有過錯，也應根據其過錯程度要求物業公司承擔相應的責任，而不能全部要求物業公司賠償。
物業公司的原因分析
物業公司主要體現在物業公司服務管理不到位引起業主的不滿造成業主不繳納物業費，最終引起糾紛。物業管理服務水平低：物業公司服務水平低下，加之部分管理人員服務態度不好，致使管理企業與業主矛盾加深；物業公司收費項目價格不合理，綜合服務質量較差，侵吞屬于業主的公共利益；物業公司對住宅小區管理不到位，物業公司管理人員和保安不能盡職工作，以致在一些小區經常發生業主財產和生命健康受到侵（傷）害的事件，導致業主對物業公司工作人員和保安人員信任度不高。
對于物業公司服務質量不到位，有兩個相關規定。根據《武漢市物業管理條例》第四十八條的規定，對物業服務質量監督檢查的形式之一是組織開展物業服務質量等級考核，市房屋主管部門是組織考核的主體，考核結果向社會公布，直接影響物業服務企業信用。業主對物業服務質量評價是對物業服務企業等級考核的主要依據，其評價辦法由市房屋主管部門制定?！段錆h市物業管理條例》還規定，各區房屋主管部門應會同街道辦事處、鄉（鎮）人民政府建立物業服務企業信用檔案。而物業服務信用檔案的記錄內容包括物業服務企業業績、違法行為記錄、服務質量、投訴及處理情況；根據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用若干問題解釋》的規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
糾紛解決途徑
從上述分析來看，針對業主原因引起的業主不交物業費的情形，物業公司可依據法律規定向法院提起訴訟來維護物業公司的權利。而業主對物業服務公司服務不滿等原因引起糾紛，業主應正確區分侵犯自己權利的當事人，而不應把一切責任推到物業公司身上，也不應以拒交物業費的手段來維護自己權利，這樣只會更加激化矛盾。業主應按房屋主管部門規定對其服務質量做出有效評價，也可以向法院提起訴訟，請求法院判令物業公司履行相應的義務。
所以從根本上減少物業糾紛，最終還是需要相關部門加強對物業公司的管理，引入市場競爭機制，促使物業公司規范經營。武漢市房管局的公開承諾（1、落實前期物業管理招標制度；2、加強物業企業資質管理；3、實行物業服務項目經理制；4、建立物業質量考評制度；5、打造物業企業信用管理平臺；6、暢通物業服務投訴處置渠道；7、建立健全崗位責任制），正是基于此種考慮而做出的合法合理的承諾，在物業管理規范化進程中起到了很大的作用。
最后筆者建議建立法院與物業主管部門之間的相關工作機制：法院可以將案件審理過程中發現的問題反映給物業主管部門，主管部門也可以在法院審理案件時配合法院開展調解工作，這樣能最大限度地提高司法工作效率。
小區共有部分經營收益的權屬及分配
湖北華雋律師事務所 易中華
2002年12月，某物業公司與某小區開發商簽訂前期物業管理合同，約定由該物業公司對該住宅小區實行物業管理。前期物業管理合同約定，管理期間物業公司按物價局批準的標準，按建筑面積向業主和物業使用人收取物業管理服務費；管理期限為合同簽訂日起至業委會成立時止。合同簽訂后，物業公司指派下屬分支機構對該住宅小區實行前期物業管理。2007年12月，該小區業委會成立，并辦理了備案登記手續。
2008年6月，業委會根據業主大會作出決議，與物業公司終止物業管理服務合同，要求物業公司向業委會移交相關資料和財產。2008年7月，物業公司與業委會主任協商并達成移交清單一份，該清單確認，物業公司截止2008年6月，應當返還業委會預收的2008年7月后的物業管理費、保管的業主各類押金、2008年1月至6月的小區共有部分收益，并約定了付款時間。后因物業公司未履行義務，業委會起訴至人民法院，要求人民法院判令物業公司給付移交清單確認的各項款項以及該小區2004年至2007年共有部分的70%收益。物業公司稱小區部分業主尚欠物業費約100萬元，要求對該部分欠款行使抵銷權，從物業公司向業委會移交的款項中扣除。
該案的爭議焦點主要有，物業公司利用業主共有部分經營的收益歸物業公司還是業主享有？在歸一方享有的情況下，另一方是否可以參與分配？對部分業主所欠物業管理費，物業公司能否行使抵銷權？
首先，業主共有部分經營的收益歸全體業主共有?！吨腥A人民共和國物權法》第七十二條規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務……《物業管理條例》第五十五條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。根據前述法律、法規規定，利用業主共有部分經營的收益屬于全體業主共有。
其次，業主共有部分經營收益得益于物業公司的管理行為，物業公司可以適當分配部分收益。根據《物業管理條例》，有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應由業主共同決定。管理規約也可以對業主的共同利益作出約定。因此，業主委員會可以根據業主大會的決議在與物業服務企業簽訂物業服務合同時對共有部分的經營收益分配進行約定。因本案中雙方沒有約定，故可以在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業的經營收益。在確保經營收益歸全體業主共有的前提下，根據公平原則，在扣除物業服務企業代辦費用后，可以給予物業服務企業適當的合理的回報。
再次，對部分業主所欠物業管理費，物業公司不能行使抵銷權?！吨腥A人民共和國合同法》第九十九條規定：“當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。”根據該規定，要進行債務抵銷，當事人之間應當互負債務，互享債權。本案中雙方當事人為業委會和物業公司，而欠物業公司物業管理費的為部分業主個人。業委會代表小區全體業主提起訴訟，雖然包括了該部分欠費業主，但兩者有本質的區別。因此，雙方債權債務主體不同，不符合法定抵銷的規定，物業公司不能行使抵銷權。
物權法及新司法解釋背景下的物業管理問題
湖北大學政法與公共管理學院 陳小燕 鄒愛華
2007年《物權法》出臺明確了業主的權益，在很大程度上解決了物業管理活動中有關財產歸屬和管理權限方面的問題，為防止、解決物業管理糾紛提供了新的法律依據和救濟途徑。在物權法實施一年多后，最高人民法院又出臺了于2009年10月1日起正式施行的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，進一步細化了物權法關于建筑物區分所有權和物業服務的規定，增強了物權法的可操作性。
物權法及新出臺的司法解釋會給物業管理糾紛的解決帶來哪些積極影響呢？本文將著重分析當前物業管理活動中存在的糾紛，特別是社會大眾普遍關心的焦點、熱點問題，從而論述《物權法》及其司法解釋對物業管理糾紛所起的定分止爭作用。
一、物業費繳納問題
目前，業主與物業公司之間多是通過物業服務合同來確定各自的權利義務內容的。物業服務公司的基本義務是提供一切合理的物業服務管理，而相對的業主則應對物業公司提供的服務支付合理的報酬?！段餀喾ā?0條對于物業費的繳納也作出了相關規定，對建筑物及其附屬設施的費用分攤，有約定的按約定，沒有約定的按業主專有部分占建筑總面積的比例確定。所以，對于物業費的繳納應該是沒有很大爭議。但是在現實中，經常有業主提出不需要有關物業服務（比如一層的業主提出其不需要使用電梯）或者自己沒有享受物業服務（比如業主購買了房屋后尚未入?。橛啥芙^繳納物業費。針對這些問題，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”那么，在該解釋正式實施后業主濫用權利，僅以未享受或者無需接受相關物業服務為由抗辯的將得不到法律的支持。這有利于建立健康的物業服務秩序和物業費糾紛的解決與預防。
二、物業公司解聘問題
物權法賦予了業主對建筑物及其附屬設施的自主管理權。根據物權法81條的規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。實踐中，物業服務公司遭業主解聘后拒不撤出管理區域。如果業主不交物業費，物業服務公司訴至法院，法院還會以存在事實服務關系為由，判決業主支付物業費。這種現狀嚴重影響了業主自主管理權的實現，導致物權法81條的虛設。為改變這種局面，司法解釋規定：“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。”司法解釋否定了以往一直存在的事實服務這個概念，使得物業公司在遭到解聘后無理由再賴在小區不撤離，有利于物權法規定的業主自主治理權的實現。
三、住改商問題
物權法實施前，業主將住宅改為飯店、超市、理發店等經營的，只要取得規劃、工商、稅務、公安等方面的許可即可，無須其他業主的同意?！段餀喾ā穼嵤┖笄闆r就不同了，物權法第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系業主的同意。由于并沒有明確利害關系人的范圍，現實中通行的做法是只須征得大多數近鄰的同意，或者說舉行社區聽證，業主代表參與討論，最后“少數服從多數”即可。但是，這種多數人認可的“住改商”經常損害整個建筑物中其他未征求意見或未同意的業主的權利，也引發了相關糾紛的產生。因為，住改商實際上改變了房屋的法定用途，在其經營的過程中可能產生的各種影響（比如噪音污染、廢水污染、可能增加的安全隱患和消防隱患等）是具有整體性的，其不僅影響了相鄰業主的權利，也破壞了其他非相鄰業主良好的居住環境。因此，基于保護全體業主權益的考慮，司法解釋規定：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。”由此，利害關系業主的范圍得到了確定，也賦予了業主對住改商的一票否決權。這雖然使得以后住改商的難度進一步加大，但其保護了全體業主物權的行使，也可以避免因住改商引發的更多糾紛。
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