《公元物業管理文摘》（第174期）

　　從昨日起，《廣西物業管理條例（修訂草案審查稿）》再次公開征求社會各界的意見?！秾彶楦濉窋M規定3種情形下物業服務企業應當退出物業服務：有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：物業服務合同終止；物業服務合同解除；物業服務企業依法不得繼續從事物業服務活動?！秾彶楦濉愤€規定，自物業服務合同終止或解除者之日起十日內，物業公司與業主委員會應當辦理交接。

　　近年來，物業管理競爭日異激烈，技術管理水平所反映出的競爭較為突出。不少企業，盡管擁有雄厚的物質技術力量，但由于技術管理的薄弱，在競爭中卻處于被動的境地。
　　技術管理所強調的是對技術工作的“管理”，而并非是指“技術”本身。因此，技術管理源于技術層面而高于技術層面。
寫字樓電梯配置建議節約百余萬元。
　　筆者所在的公司曾早期介入和前期管理了上海某辦公大樓。該大樓原設計每一塔樓標準層配置7部電梯，但經公司的技術人員對該辦公大樓的設計方案研究發現，以該辦公大樓標準層辦公人員為135人計算，該辦公大樓標準層總樓層為24層，電梯載重量1350公斤，提升速度3.5米/秒，候梯時間小于1分鐘。故配置電梯方案可調整為：B2-24層2部，1-24層4部。這樣，每一塔樓的配置電梯數量確定為6部（含一部為消防電梯）。
　　上述案例中，經過測算，電梯完全符合上海地區甲級寫字樓電梯使用的標準和要求，較好地滿足了業主和使用人的需要。同時，節約電梯投資成本約120多萬元；此外，還節省了樓面面積10平方米，按照標準層2.5元/平方米·天計算，以出租率70％計算，年收益近30萬元。
　　技術“管理”為業主帶來效益。
　　筆者所在公司接管的另一辦公樓，當時空調設計施工是四管制二臺，各為800RT冷水機組。經公司技術人員反復核算，并結合近幾年實際應用的情況，對空調機組進行了改造，改為二管制的單臺800RT冷水機組。改造后的實踐運行證明，二管制的單臺800RT冷水機組完全可以達到功能性需求。試想，如果該項目當時在早期就引入物業管理，如果物業服務企業建議設計采用二管制，不僅能節約管道面積，系統建設成本還可以比四管制的系統節省成本40%左右。
　　再如，上海某辦公大樓，供配電原設計建造了4臺1250KVA變壓器，但實際用量僅為40％，一直發生最低MD申報量使用不到的情況，造成平均使用電價提高。筆者所在公司接管該大樓后，仔細分析用電情況，在確保業主（客戶）正常使用的情況下，向供電局提出停用兩臺變壓器。這樣，該大樓盡管只是經過一個看似簡單的技術管理，每年就可節約數額較大的一筆電費。但遺憾的是，原來投資浪費及空間浪費已無法挽回。
       技術管理工作的任務與作用
　　顯而易見，以上案例中，并非這些企業的“技術”水平和能力不足，而是缺少了往往被忽略的技術“管理”環節。
　　如果進行必要的歸納，物業管理中的技術管理可以理解為：運用管理的職能與科學的方法，促進技術工作的開展。具體來說，一是從物業的設計施工開始介入到后期的物業服務過程中，嚴格按照國家的技術政策、法規和上級主管部門有關技術工作的指示與決定，科學地組織各項技術工作，建立良好的技術秩序，保證整個生產過程符合技術規范、規程，符合技術規律的要求，以達到高質量地全面完成施工任務的目的；二是參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；三是參與開發商物業竣工驗收等。
　　技術管理在整個企業管理工作中的作用，則可以概括為以下幾個方面：
　　1．物業管理通過前期介入，技術管理工作可以促進設計施工能進一步按科學技術要求，確保正常設計施工程序進行。
　　2．通過技術管理，不斷提高企業自身管理水平和員工技術業務素質，從而能預見性地發現和處理問題，把技術和質量事故隱患消滅在萌芽之中，保證物業項目交付后的質量。
　　3．能充分發揮設計施工人員及材料、設備的潛力，在保證工程質量的前提下，降低工程成本以及物業日后的維護運營成本，進而提高經濟效益和提升市場競爭能力。

　　案例描述：
　　武隆縣龍泉麗景小區的前期物管是建設單位指定的。2009年5月30日，業主們與前期物管簽訂了服務合同，期限為3年。同年10月，小區業主大會決定解除前期物管的合同，同時選聘了一家物管公司。后來因為扯皮，武隆國土房管局、公安局等多個部門在2010年8月28日聯合組織召開業主代表大會，幫助該小區重選物管。
　　當時有5家企業參與競爭，其中一家公司中標。
　　業主吳先生稱，炒前期物管的魷魚，是因為他們沒有盡到管理責任，致使小區財物被盜，加上小區亂貼廣告、計算費用不合理等等，引發了業主的集體抗爭。
　　法官稱，早在業主自行選聘新物管后，前期物管仍不撤場。為此，新物管起訴到武隆縣法院。
　　2010年3月18日，武隆縣法院判決確認新物管的物業服務合同有效。但盡管如此，前期物管還是不退出，哪怕有關部門介入后，再次選出物管公司。
　　趕不走前期物管，業主遂停止交費，這一下激怒了前期物管，他們將業主吳先生告上法庭。
　　前期物管表示，他們和業主簽訂了3年的服務合同，而吳先生從2009年10月至2010年10月拖欠物業服務費和他們墊付的水電費、違約金共計3420元。
　　吳先生稱，他已把涉訴期間的物管費交給了新的物管公司，前期物管強行提供服務，他沒有給錢的理由。

　　案例點評：
　　武隆縣法院認為，《物業管理條例》第二十六條規定：前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。前期物管強行提供物管服務，業主可以不交物管服務費。
　　去年11月30日，武隆縣法院遂做出一審判決。前期物管上訴，市三中院日前維持原判。