《公元物業管理文摘》（第167期）

　　記者從哈爾濱市住房保障和房產管理局了解到，為更好保護業主利益，哈爾濱市房產管理部門決定強化在建樓盤前期物業招投標管理，規定招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒體上發布招標公告；招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書。凡未通過招投標方式選聘物業服務企業實施物業管理的項目，一律不予辦理商品房預售許可證，杜絕開發商包辦物業的可能性。

　　2009年12月25日，國務院第二次全國經濟普查領導小組辦公室和國家統計局發布我國第三產業的主要數據。從中可以看出，廣東的物業管理在全國穩居領頭羊地位，無論是物業服務企業數量、物業管理從業人數，還是物業管理主營業務收入，都排名第一。
　　其中，全國物業服務企業共計58406家，廣東8507家，占14.6%；全國物業管理從業人員共計2501195人，廣東為412960人，占16.5%；全國物業管理主營業務收入為2076.7億元，其中廣東占五分之一，達到428.2億元。
　　廣東物業管理能有今天的業績，有其作為內地物業管理發源地的歷史地位方面的因素，但最重要的，還是過去二十多年來天時、地利、人和諸多因素共同作用的必然結果。
　　天時：贏得先機，奠定基礎
　　物業管理對于企業來講是一種服務產品，而對于業戶來講則是一種消費。因此，其產生和發展既需要適當的社會輿論和消費意識氛圍，更需要堅實的經濟基礎作為支撐，尤其是居民可支配收入的實質性提高。
　　作為中國改革開放破冰的試驗田，廣東得改革開放風氣之先，市場經濟的意識一直走在全國前列，思想開放活躍，易于接受新事物。而得益于改革開放的政策帶來的珠三角經濟的高速發展，作為全國率先富起來的地區，廣東的經濟發展速度較快，城鎮化程度高，人們的生活水平提高很快，消費理念比較成熟，對于生活品質的要求也高于同期的其他省區。
　　在此背景下，物業管理這種事關民生的全新的“服務消費品”在廣東率先落地生根，并在此后得到迅速發展，并非偶然。換言之，物業管理發端于廣東并且此后廣東一直引領全國的發展，是思想解放和生產力解放這一“天時”的必然結果。
　　地利：開拓視野，注入活力
　　廣東地處東南沿海，毗鄰港澳，歷來就是中國與外界交流的門戶和窗口。廣東物業管理領全國之先，與此密不可分，而且此后一直對外保持著良好的接觸和交流，包括香港、臺灣、日本、英國、美國和歐洲等。這種國際視野使廣東的物業管理不斷取得創新突破，如專業化物業管理的產生就是以1981年深圳市物業管理公司掛牌、1983年廣州五羊村物業管理公司成立為標志，制度化管理則是以1993年《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》頒布為起點，而現在普遍實行的物業管理項目招投標制度就是肇始于深圳當時的住宅局的內部試點，等等。
　　作為全國經濟改革開放的示范區域，廣東與內地省份關于物業管理的研討和交流也非?；钴S，這使得廣東的物業管理在模式和具體做法上更加具有示范意義，也為廣東物業服務企業日后跨地區拓展業務提供了條件。目前，廣東的物業服務已經延伸到全國的大部分省區，進一步鞏固了廣東的領軍地位。而作為行業主管的國家建設部門和中國物業管理協會，歷來也非常重視廣東的物業管理發展，尤其是近年來，在中物協的大力倡導和推動下，行業加強了調查研究和管理研究，對于廣東的物業管理提升起到了很大的促進作用。
　　人和：不斷創新，和諧共贏
　　“天時不如地利，地利不如人和。”盡管廣東占據改革先機和地理優勢，但是真正起到持久的、決定性作用的，還是廣東整個物業管理行業的艱苦努力和開拓創新。
　　法制化建設較早，市場競爭環境比較成熟
　　廣東的市場經濟發育較早，市場環境相對競爭有序，法制觀念深入人心，這為廣東省建立物業管理法制化體系創造了條件。目前廣東省、市兩級都有規范的物業條例、收費規范、服務標準和監管制度，并形成了政府主導、行業協會組織、企業和專業人士積極參與的模式，不斷完善現有制度規范，并積極探索擴大適用范圍，這對物業管理行業的持續健康發展提供了指引和保障。
　　企業經營模式日趨多元化
　　廣東的物業服務企業已經走過了小作坊式的粗放式管理階段，正由勞動密集型向管理密集型、知識密集型和技術密集型轉變。
　　從規模經營方面，多年流行的“單純增加項目以追求規模”的做法已經改變，重點放在規模擴大、成本增大和收益增加的平衡上，從單純的面積規模轉變為效益規模，由此也形成了多元化的拓展模式。例如，以深中航為代表的以“管做分離”為特征的“物業服務集成商”模式，以深圳長城物業、公元物業和開元國際為代表的收購擴張模式，以深圳新東升、特科物業為代表的細分市場的專業化縱深擴張模式等，都成為引領全國行業發展的范本。
　　此外，外包服務成為大勢所趨，專業化服務公司異軍突起，為物業管理迅速做大做強提供了有力支撐。外包服務不僅具有成本優勢，更重要的是，專業公司解決了人才的上升通道這個關鍵問題，使得綠化、保潔、機電、工程等業務都能吸引到高素質的專業人才（7-11便利店、麥當勞、肯德基、沃爾瑪等都是如此）。以廣州、深圳為例，本科、研究生從事物業管理相關工作已經成為常態。而從長遠來看，這將大大提升業務專業化的程度、降低服務成本、提高性價比，從而提升整個行業的競爭力。

　　法院判決：
　　法院認為，爭議物業系房地產開發商于小區建設時統一立項開發建造，并由開發商辦理包括爭議房產在內的大產證。同時，物業的位置亦坐落于該小區內，與小區內其他物業共同形成了一個物業管理區域。一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。物業公司與小區業主大會簽訂的物業服務合同對該小區內的業主均具有約束力，開發商作為爭議物業的產權人亦為該小區業主，理應受上述物業服務合同的約束?？紤]到開發商的物業曾委托他人進行相關管理等關聯事實，且物業公司亦自愿以每月每平方米2元的標準主張物業管理費，故確認應繳納的物業管理費以18萬余元計算。對于滯納金，考慮到開發商并非惡意欠繳，故對滯納金的主張不予支持。
　　法院判決,開發商給付物業公司2009年9月至2010年6月的物業管理費18萬余元。