《公元物業管理文摘》（第140期）

非贏利共享型信息選編　　　第140期/20091127　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——石家莊：修訂物業管理條例 物業不盡責最高罰五萬 ——貴州：“貴州物業管理條例”審議 裝修保證金可望叫停 【行業要聞】 ——南京：出臺新規統一物管區域停車服務收費標準 ——成都：物業執法中隊成立 ——本溪：《本溪市物業管理條例》已經省人大常委會批準 ——北京：住宅維修金管理辦法下月實施  ——濟南：安置房住戶將分三類減免物業費 ——福建：出臺新規 物業服務設施養護禁用商品房維修金 ——昆明：開放式小區道路泊車擬收費 ——北京：發布物業管理意見稿 業委會將擁有法人地位 【數據說話】 ——成都：物管賣裝修“口子”最高罰20萬 住戶維權有依據 【物管采風】 ——重慶：工廠物管試點標準化 保安敬禮手勢要統一 【學習平臺】 ——物業服務企業利用中水節約水資源的經濟分析 【業主之聲】 ——北京：市綠化條例 購房合同須明示小區綠化面積和位置 【自由論壇】 ——物業管理職業經理人在構建和諧社會中的責任與使命 【案例選編】 ——住宅改商用先要問四鄰 業主私自“住改商”輸官司

【法規動態】

石家莊：修訂物業管理條例 物業不盡責最高罰五萬

劉彬/《燕趙都市報》/20091125
24日《石家莊市物業管理條例修訂案》提請人大常委會審查批準。修訂案規定連續無人居住、使用、裝修空置3個月以上的物業，空置期間按20%繳納物業服務費。物業服務企業擅自撤離物業服務區域、停止物業服務活動的，由房產行政主管部門處以3萬元以上5萬元以下罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門降低資質等級或吊銷其資質證書。

貴州：“貴州物業管理條例”審議 裝修保證金可望叫停

李立強 馬力/《新京報》/20091106
昨日，省十一屆人大常委會第十一次會議審議《貴州省物業管理條例(草案)》，《條例(草案)》涉及收取物管費、裝修保證金、小區車位車庫、成立業主大會等內容?！稐l例(草案)》提出，物業服務企業或者其他管理人不得違反物業服務合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，不得向業主、物業使用人等收取裝修保證金。

【行業要聞】

南京：出臺新規統一物管區域停車服務收費標準

石小磊/《揚子晚報》/20091126
新出臺的《南京市物業管理區域停車服務收費管理規定》明確規定住宅小區室內車位出租，都按一個標準來收費。此外過去一直處于“政策空白”區的空置車位收費、有物管的辦公樓停車收費等，《規定》也有明確說法。該規定明年1月1日起正式實施，范圍在南京市主城區，江寧、浦口、六合區將依據市規定制定本地區具體收費標準。

成都：物業執法中隊成立

《成都日報》/20091116
物業服務有違規，打舉報電話來投訴。記者日前從市房管局獲悉，近日，為加強物業管理行政執法力量，成都市房產管理監察大隊增設了第三中隊，具體負責物業管理監察執法工作。為了方便廣大市民及時投訴、舉報物業管理活動中的各類違法違規行為，市、各區（市）縣房管局均開設了物業管理投訴、舉報電話。

本溪：《本溪市物業管理條例》已經省人大常委會批準

東北新聞網/20091116
《本溪市物業管理條例》已經省人大常委會批準，將于2010年1月1日正式施行。這標志著我市物業管理在法制化、規范化發展的道路上邁出了重要一步，有利于依法進一步規范物業管理活動，維擴業主、物業使用人、物業服務企業及其他管理人的合法權益，營造良好的生活和工作環境。

北京：住宅維修金管理辦法下月實施

翟烜 吳旖旎/《京華時報》/20091113
昨天，市住建委發布《北京市住宅專項維修資金管理辦法》。該辦法將于12月1日起實施?！掇k法》實施后，新購商品房將按面積收取住宅專項維修資金即公共維修資金，其中別墅等獨立式住宅的公共維修資金交存標準調整為50元/平方米，是交存標準最低的。同時，公共維修資金作為房屋的“養老費”，將終身與房屋綁定。

濟南：安置房住戶將分三類減免物業費

《齊魯晚報》/20091115
記者從市房管局公布的《濟南市棚戶區改造安置房物業管理暫行規定》中了解到，安置房住戶(包括居住安置房小區和商品房小區的安置戶)享受最低生活保障的家庭，物業服務費全額免交。家庭人均月收入高于最低生活保障標準并低于(含)最低生活保障標準1.5倍的住戶，按物業服務合同約定標準的50%交納物業服務費。

福建：出臺新規 物業服務設施養護禁用商品房維修金

程歆/《福州日報》/20091125
小區的公共設施損壞了，是物業出錢維修還是業主掏錢修？這是許多小區物業和業主爭執的焦點。福建省住房與城鄉建設廳24日出臺《福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法》，明確了商品房維修金的動用原則和使用范疇?！掇k法》對不得從商品住宅專項維修資金中列支的費用進行了明確，物業服務設施養護維修禁止使用維修資金。

昆明：開放式小區道路泊車擬收費

劉霞/《云南信息報》/20091126
為規范管理開放式小區機動車泊位，保證小區內道路暢通，進一步改造開放式小區內環境質量，昆明市城市管理局會同市房管局、市公安局交警支隊、市交通局、市發改委、市政府法制辦，擬定了《昆明市關于加強開放式小區道路機動車停車泊位有償停放服務管理的意見（征求意見稿）》。

北京：發布物業管理意見稿 業委會將擁有法人地位

王俊秀 劉夢澤/《中國青年報》/20091126
11月18日上午，北京市人民政府法制辦公室發布了《北京市物業管理辦法（草案）》的征詢意見稿?！恫莅浮诽岢?，具備條件的業主大會可以試行法人登記。這意味著今后業委會可以依法對小區的車庫、會所等全體業主共有財產進行登記和處理，并可以代表業主在小區有關共有財產方面出現法律糾紛時，代表業主提起法律訴訟。

【數據說話】

成都：物管賣裝修“口子”最高罰20萬 住戶維權有依據

張照華/《成都晚報》/20091127
小區物管和材料供應商、裝修公司這樣“剪不斷、理還亂”的“勾搭”將被一刀剪斷。這把“剪刀”就是市物業管理協會昨日出臺的《關于進一步規范建筑區劃內房屋裝飾裝修中物業服務行為的指導意見》?！兑庖姟吩谌珖锕苄袠I中首次明確界定了物管企業賣裝修“口子”行為，為市民提供了維權依據。物管賣裝修“口子”，要挨起了！

【物管采風】

重慶：工廠物管試點標準化 保安敬禮手勢要統一

鄭三波/《重慶商報》/20091121
工廠物管將走向標準化。昨日市質量技術監督局標準化管理處宣布，國家級工業物業安全服務標準化項目開始在我市試點。該項目是國家級一類標準化試點項目，主要是向工廠提供安全、優質的物業服務，所有服務必須按照標準化進行：如保安必須持證上崗、統一服裝、統一敬禮手勢等，同時還包括為員工提供可口的餐飲等服務內容。

【學習平臺】

物業服務企業利用中水節約水資源的經濟分析

王靜/《中國物業管理》/2008年4期
經過調查，物業服務企業合理開發使用中水有以下幾個有效途徑：     一、在已經有中水到戶的小區，應做好全方面的宣傳工作。宣傳的工作不僅是物業服務企業一家的責任，更需要媒體廣泛積極地向民眾傳播節水意識，節水途徑，而途徑之一就是業主有效利用已開發的中水。在物業管理的工作中，物業服務企業可以從倡導節能文化、規劃日常管理運作等方面著手，對業主和使用人進行節能宣傳工作。在日常工作中，應從提高大家的節能意識入手，調動積極性，建立節能文化，使其養成自覺的節能習慣。     二、對已有中水的小區，物業服務公司應當針對小區特點，多途徑利用中水。實現用中水灌溉綠地、沖洗車輛，擦洗外墻、擦拭庭院欄桿，制作水景以及作為消防水源。     三、在物業管理工作中，強化企業員工節能認知意識、進行節約意識教育、樹立“節能降耗，人人有責”的觀念。目前，我國物業服務企業多數是勞動密集型企業，在物業管理服務的總費中，人力成本約占50-60%，物業管理的非經理層員工文化與專業素質和其他行業相比也比較低。合理開發、培養與利用人力資源，提高工作效率，節省開支已成為節約型物業服務企業的重要任務。另外，一些物業服務公司缺少具有拓展性的較高素質的專業技術員工。因此，在節能工作中，對現有員工的人力資源開發與培訓工作也將成為物業服務公司在節能工作中的重點，從而推動節能工作的進程。     對無中水使用小區，最佳途徑是引進再生水。北京奧運公園已經成功引進了再生水，為再生水的利用樹立了典范?，F在北京市大型污水處理廠已有十四座，據北京市水務局報道，污水處理率今年將達到90%，再生水的利用率將達到50%。引進再生水進行綠化、水景等，對物業服務公司來說有著廣闊的可發展空間。如果，無引進再生水可用時，一個有效的方法是投資建設中水站。對于容積率較高、居住面積較大，已經形成規模且居住人口不低于3000人的小區，具備單獨安裝中水處理設備的條件，處理完成的中水可以用于綠化及洗車。根據工藝流程、日處理量及處理方法的不同等因素，一套中水處理設備的市場價格在30萬元到60萬元之間，按照5年進行分攤（實際可用15年），每年大約為6-12萬元，根據綠化年用水量的經驗數據 0.5M3 /平方米，處理3000人生活污水日處理量大約在80T/D，可以保障16萬平方米的綠地用水，而這16萬平方米的綠地使用自來水大約為32萬元。由此可見，物業服務企業利用中水節約水資源，在一定程度上減少了物業服務企業能源支出的成本。

【業主之聲】

北京：市綠化條例 購房合同須明示小區綠化面積和位置

廖雁/《北京晚報》/20091119
北京市人大常委會第十四次會議19日上午審議的《北京市綠化條例(草案修改稿)》規定，小區綠化用地的面積和位置應當在房屋買賣合同中予以明示。新建居住區、居住小區綠化用地面積比例不得低于30%，并按照居住區人均不低于2平方米、居住小區人均不低于1平方米的標準建設集中綠地；綠地建設費用納入開發建設總投資。

【自由論壇】

協助業主成立業主委員會的研究分析

周秋鴻 閉勇華/《中國物業管理》/2009年第八期
物業服務公司如何協助成立業主委員會     協助物業城區、開發區房屋管理部門做好相關核實工作 　　根據《南寧市業主大會和業主委員會指導規則》第十九條，城區、開發區房屋管理部門接到業主成立首次業主大會遞交書面申請后20個工作日內完成核實業主聯名簽名情況、確定物業管理區域、了解物業項目的開發建設情況。 　　物業服務公司如果遇到城區、開發區房屋管理部門需要在這方面提供協助，物業服務公司應該積極地配合。尤其對成立首次業主大會的必要條件之一：“20%以上業主書面申請”物業服務公司可以進行判定。 　　以往南寧市就出現過在申請書上簽字的人不是業主本人，或是上面有的簽名人在小區內沒有購房，簽名是為了湊數的情況。對于業主簽名的情況，物業服務公司也有一定的發言權。 　　同時，物業服務公司如果能配合管理部門做好核實工作，贏得管理部門的好感；如果物業服務公司對管理部門的核實不理不睬，很可能會引起相關辦事人員的不滿，從而對物業服務公司存在抵觸心理。 　　允許小區業主大會籌備組在小區內張貼關于召開業主大會的相關的通知 　　有些物業服務公司一聽說小區業主要成立業主大會就著急，不愿意見到關于業主大會籌備組的通知。業主為了維護自己的權利，就會和物業服務公司發生沖突。嗅覺機敏的新聞媒體也會很快來到小區，相應而來的對物業服務公司的負面報導就出現了。 　　其實，如果業主大會籌備組是在房屋管理部門指導下成立的，他們出的相關的通知在不侵害物業服務公司利益的情況下，可以張貼。物業服務公司如果一再阻攔，只會讓更多的業主對物業服務公司存在不滿，將更多的業主推至物業服務公司的對立面。 　　動員盡量多的業主參加首次業主大會 　　如果召開首次業主大會選舉業主委員會已是事在必行，物業服務公司就應該盡量動員支持物業服務公司工作的業主參加業主大會。多數業主對于小區的事情是不聞不問的，對物業服務公司及業主委員會的理解也存在片面的性，這部分業主是屬于中性業主，物業服務公司應該通過主動上門與業主進行溝通，將這部分業主爭取過來，支持物業服務公司的工作。 　　對業主委員會委員身候選人的身份進行監督 　　一部分在小區內反對物業服務公司的人，往往不是真正的業主本人，他們的身份可能是業主的父母，租住業主房屋的業主的遠房親戚等。這些人多數沒有固定工作的，無固定收入，想通過成立業主委員會后炒掉物業服務公司，自己成為管理者或是在新進的物業服務公司中擔任職員；有些人雖是業主，但是刑滿釋放人員，不具備擔任業主委員會委員的身份。有些業主是拒不履行業主的義務，長年欠交物業管理費的；有些業主將自家的電線偷接小區公共路燈線路上，從而達到偷電的目的。 　　對于這些人的情況，物業服務公司是最有發言權的，所以，物業服務公司在候選人名單公示期間一定要將不符合擔任業主委員會委員的候選人的情況書面向有關部門反映。這樣做既是維護大多數業主的利益，也是維護物業服務公司自己的利益。 　　南寧市某國優小區幾年前業主委員會選舉時，7名業委會委員中有5名長年拖欠物業管理費，業委會主任在選舉期間被發現他所使用的電表封條被拆開，里面電線搭接小區路燈電線。但是物業服務公司在業主委員會候選人公示期、委員公示期，對選舉出來的結果未表示任何異議。小區業主委員會得已備案后馬上將該物業服務公司炒掉。 　　可想而知存在著這樣的業主委員會的小區會有什么結果，如今這個小區亂七八糟，沒有物業服務公司愿意進去服務，小區物業管理成為了一個讓城區政府都頭疼不已的問題。 　　如果說物業管理現在還處于“成長期”，那我們的業主對物業管理的認識還處于“幼年期”。在業主維權意識越來越強的今天，物業服務公司應面對業主要成立業主委員會的時候冷靜思考，積極對待。因為，物業服務公司與業主委員會在法律上是平等的民事主體，是聘用與被聘用的關系。其目的也是一致的，都是為了共同管理好小區以達到共同愿景，物業服務公司應該借此機會搞好雙方的關系。

【案例選編】

住宅改商用先要問四鄰 業主私自“住改商”輸官司

案例分析：     歷下區燕柳園小區某樓1層為商用，2至7層為住宅。2006年，有視力殘疾的劉某購買了某單元201、202后，就把住宅改為商用，辦起保健按摩店，從事推拿、按摩、足療等經營活動。3至7層的其他業主8人多次找他協商未果，便訴至法院。     8原告認為，由于劉某的經營活動，使不明身份的外來人員增多，給原告的生活起居、居住安全、生活環境等均造成極大侵害；被告還亂搭亂建小房，遮擋采光，影響消防安全；被告安裝的廣告燈箱夜晚造成光污染等等。因此，請求法院判令被告劉某停止商業經營，拆除廣告牌和私自搭建的小房等。被告劉某辯稱，他的經營活動完全在室內，來往人員素質很高，不存在安全問題。即使有影響，也僅僅限于三樓，不會影響到四樓以上的居民。

法院判決：     法院審理后認為，《物權法》第77條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。劉某雖對其不動產享有專有權，但他未經周圍鄰居的同意，將住宅改作經營性用房，對公共部位進行了改造，使周圍環境和秩序有了改變。劉某的行為使私密性很強的住宅受到了來自外界的干擾，損害了相鄰業主的利益。 　　最后，法院判令被告停止商業經營；拆除燈箱廣告；拆除自建小房；按原色粉刷 1、2樓墻面。

案例點評：     歷下區法院執行一庭庭長王東：近年來，住宅改商用的“住改商”糾紛案件明顯增多。對于“住改商”問題，法律規定一直都比較明確?！睹穹ㄍ▌t》關于相鄰權的規定指出，相鄰不動產的各方在使用不動產時，應按照有利生產、方便生活的精神，妥善處理好相鄰關系，任何一方不得損害另一方的合法權益?！段餀喾ā访魑囊幎?，住宅改商用必須征得有利害關系的業主的同意。從法律上看，無論是《物權法》還是《民法通則》，雖然都沒有禁止“住改商”的明文規定，卻都有不得侵害鄰居合法權益的規定。

閱讀： 14706 次     2009/11/25 10:18:00