《公元物業管理文摘》（第138期）

非贏利共享型信息選編　　　第138期/20091020　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——安徽：新物管條例明年實施 業主財產受損物業擔責 ——大同：《大同市物業管理條例》將作修改 【行業要聞】 ——福州：物業安防記入企業誠信檔案 ——廈門：物業管理規定征求意見 違法裝修不能辦房產過戶 ——北京：今年物業評星要過業主這一關 ——無錫：立法規定小區車庫歸屬 ——寧波：出臺規定制止一樓業主“挖地三尺” ——連云港：市房產局開展全市物業管理服務用房大檢查 ——西藏：擬推行物業服務星級制度提高物業服務水平 ——西安：物業管理條例將修訂 【數據說話】 ——長沙：物業維修資金3萬元以上需專業機構進行審計 【物管采風】 ——成都：人員進出不登記 物業企業將被責令限期整改 【學習平臺】 ——淺析物業管理收費的“質價相符”原則 【業主之聲】 ——天津：電梯若不年檢 您以可舉報投訴12365 【自由論壇】 ——從實踐中體會物業接管驗收工作 【案例選編】 ——新房未入住就要交全額物業費 業主起訴物業公司卻遭遇敗訴

【法規動態】

安徽：新物管條例明年實施 業主財產受損物業擔責

武靜/《安徽商報》/20091024
業主信息被泄露有權舉報，業主人身和財產受損、物業公司應承擔相應責任。昨天下午，省十一屆人大常委會第十四次會議通過了《安徽省物業管理條例》，這個“涉及千家萬戶”的條例，經過三次審議，終獲通過，將從2010年1月1日起施行。值得一提的是，空置物業減半收費等多個熱點并未寫進條例，省人大法制委員會對此作了釋疑。

大同：《大同市物業管理條例》將作修改

宋芳 孫露/《大同晚報》/20091028
國務院已于2007年8月出臺了《國務院關于修改＜物業管理條例＞的決定》，我市現行《條例》部分條款與上位法有明顯的矛盾與沖突。為此我市將對《大同市物業管理條例》作進一步修改。昨日，《大同市物業管理條例（修正案草案）》的議案已通過并列入市十三屆人大常委會第十二次會議議程，進入審議程序。

【行業要聞】

福州：物業安防記入企業誠信檔案

千家網/20091026
近日福州市政法委、市房管局等部門召開市小區治安防范管理現場推進會，提出物業公司安防工作好壞將納入行業管理考核范疇，記入企業誠信檔案，給小區業主選聘物業公司做參考。對安防工作差、整改不力的物業公司予以限制、降級甚至注銷處理。有關部門要求進一步完善小區安防隊伍管理制度，對安防人員選聘注重素質和背景把關。

廈門：物業管理規定征求意見 違法裝修不能辦房產過戶

陳運軍/《廈門商報》/20091024
《廈門市物業管理若干規定(草案)》昨起公開向社會征求意見，至本月31日，任何單位和個人均可將書面意見寄至廈門市人大城建環資委員會或發電子郵件至chen－huan1029＠sina.com。根據《規定(草案)》，今后嚴重違規裝修房屋的，將不能辦理過戶及抵押登記直至改正。

北京：今年物業評星要過業主這一關

劉揚/《北京日報》/20091021
昨天，2009年度北京物業管理示范項目考評工作正式啟動，和此前多年的考評方式不同，今年評星的物業項目要通過業主這一關。“今年北京市物業項目評優活動首次采取‘星級項目’評定方式，”只有獲得‘五星級項目’稱號的示范項目才獲得被推薦參加國家級物業管理示范項目的評比資格，而‘星級項目’的評判權將交給業主和專家。

無錫：立法規定小區車庫歸屬

江錫民/《新華日報》/20091016
《無錫市房屋登記條例》經省人大批準將從明年1月1日起施行。該《條例》規定：建筑區劃內根據規劃和居住區公建配套標準，未計入公共建筑面積進行分攤的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為建設單位所有；其他依法屬于全體業主共有的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為全體業主共有。

寧波：出臺規定制止一樓業主“挖地三尺”

《寧波日報》/20091016
從現在起一樓房屋業主“挖地三尺”搶空間的行為將被嚴管：市建委、市城管局、市規劃局發出《關于加強房屋地坪標高監管確保房屋安全的通知》，對一樓房屋所有人或使用人已經擅自開挖房屋室內地坪的，責令恢復原狀；已影響房屋基礎結構的還必須對房屋進行加固處理。同通知也對物業公司在類似情況發生后應承擔的責任作出了規定。

連云港：市房產局開展全市物業管理服務用房大檢查

中國連云港網/20091029
我市于近日在全市范圍內開展物業管理服務用房大檢查。本次檢查共涉及物管用房位置、面積、移交、工程質量、安全性能等十二個方面內容，在物業服務企業、社區居委會進行自查的基礎上，由各縣區房產局組織復查，市房產局根據自查復查情況組織抽查，檢查結果將為加強物業管理服務用房制度化、系統化、規范化管理提供重要依據。

西藏：擬推行物業服務星級制度提高物業服務水平

董昌俊/《西藏商報》/20091028
近日，一份由自治區房地產業協會草擬的《西藏自治區物業服務星級評選標準（暫行）》，正在向各房地產企業、各物業服務企業及廣大房產業主廣泛征求意見。此舉標志著物業服務星級制度將在我區推行。自治區房地產協會出臺物業服務星級評選標準，將對我區房地產開發企業和物業管理公司從行業自律的角度進行約束。

西安：物業管理條例將修訂

郝蕾/《華商報》/20091028
實施10年的《西安市物業管理條例》將作出修訂，關于政府介入小區業委會等問題在法規中作了規定。《西安市物業管理條例(修正案草案)》提交審議，《修正案草案》明確規定物業管理區域在符合設立業主大會的條件后15日內，建設單位應書面告知物業所在地街辦或鄉鎮政府。業主可在建設單位未履行告知義務的條件下書面告知上述部門。

【數據說話】

長沙：物業維修資金3萬元以上需專業機構進行審計

陳暄/《長沙晚報》/20091027
隨著長沙市部分物業保修期到期，各小區內物業維修問題日益增多，維修資金使用也日益頻繁，于是出現了個別不法企業為謀取個人利益而虛報維修費用的情況。為保障業主利益，長沙市物業維修資金管理中心開展“資金管理標準化”活動，以規范物業維修費用申報，規定3萬元以上的維修需找專業審計機構進行審計。

【物管采風】

成都：人員進出不登記 物業企業將被責令限期整改

李奕/《成都晚報》/20091023
從現在開始，人員進出不登記，物業企業將被責令限期整改。市房管局已于近日會同市物管協會、區房管局以及物管專家，在我市主城區啟動了物業服務“三優”專項督查工作，在物管行業掀起為期三個月的新一輪“整頓風暴”。凡是沒有達到“三優”要求的，均將收到整改通知書；同時，對存在問題較多、拒不整改的，予以資質調查……

【學習平臺】

淺析物業管理收費的“質價相符”原則

陳平 沈季橋/中國物業管理協會網/20070524

如何實現物業管理收費的“質價相符”     “物業管理收費質價相符”應該是物業管理活動主體之間訂立和執行物業管理服務合同時遵循“自愿”、“公平”、“誠實信用”原則的具體體現，關鍵的一點就是如何充分利用合同制度來約束、調節、規范、保護當事人的權利、義務。 　 （一）業主應該成為合格的物業管理活動主體。 作為物業管理活動的主體，業主應該了解市場的規則、物業管理行業的標準、自身的權益以及應承擔的責任，并自愿參與市場的活動。在物業管理過程中經常會碰到業主因為這樣或那樣的問題拒付物業管理費，而有些問題并不是物業管理企業的違約行為造成的，比較多見的如施工質量問題、開發商不信守承諾、相鄰關系涉及的公共利益問題、業主提出的一些其他服務要求沒有被滿足等等。     出現這種情況的原因主要是，部分業主對物業管理內涵了解不夠，無法分辨哪些是物業管理企業的責任，哪些是物業管理服務合同之外的內容。部分業主不能理解物業服務需要通過消費才能獲得，總希望享受更多的服務卻不愿支付費用，甚至認為物業管理服務可以無限的延伸。     因此，只有當業主以一個成熟的消費者的身份去參與物業管理活動，根據自己的愿望選擇自己所需要的服務，維護自己的正當權益，愿意也承擔必要的市場風險時，收費難才有望真正解決。     （二）物業管理企業應加強誠信和自律。     在物業管理實際操作過程中有些物業管理企業不顧業主的承受能力和實際意愿，一廂情愿抬高管理收費標準，有些企業不守信、不守約，服務標準和質量低下，員工素質良莠不齊等等，這些都有悖于“公平”、“誠實信用”原則，因此要改變物業管理收費難這一局面，物業管理企業應通過自我修煉，加強服務意識，提高服務能力，加強自律，樹立誠信，同時企業應盡其所能協調和幫助解決轄區內各類難題，為業主排憂解難，使業主感受到超值的服務。付出不一定總有回報，但企業的盡心盡責正是雙方互相信任的基礎。     （三）物業管理市場應具備比較完善的市場規則。     一個成熟的市場需要有公正的裁判、完善的市場“游戲規則”以及成熟的市場參與者。業主（包括開發商）和物業管理企業是物業管理市場的參與者，政府和社會權力機構則是市場“游戲規則”的制定者和維護者，如何確保市場的游戲的公正、公平，發揮市場機制的作用，關鍵要看游戲規則是否符合市場經濟規律，是否能經受市場的檢驗。 在實物交易的市場中，商品具有品牌、規格、尺寸、質量和重量等一系列可以衡量的標準，而物業管理市場同樣需要對“物業管理服務”這一商品有一個量化的過程，明確一系列可以度量的標準，也就是通常我們所說的服務品牌、服務標準、物業的硬件配置條件等等，而市場規則的作用就是讓這些條件可以清楚、明白、真實地展現在消費者（業主）的面前，讓他們可以去放心選擇。另外每件商品都有其實際成本，“物業管理服務”也一樣，且這種成本有可能處于變動之中。如社會勞動力成本的上升、水電能源的上漲將直接提高物業管理的開支，油氣等費用的上漲會影響到各種材料運輸成本的上升，間接地影響到物業管理維修費用的增加。因此衡量“物業管理服務”是否“質價相符”除了全面科學地對服務產品本身進行評價之外，還應從經濟變動和市場預測的角度出發為市場留下必要的調節的空間。     （四）強有力的市場監督和保障機制。     要真正做到物業管理收費質價相符，離不開強有力的市場監管，物業管理市場是一個新興的市場，市場的規范和成熟還有待時日，市場出現一些問題也不可避免，因此加強物業市場的監督和正確引導，建立健全物業管理相關法律法規，并加強輿論和法制監管的力度是當前市場建設的一項重要內容。物業管理是一個綜合性的服務行業，與社會和公眾有著密切的關系，很多情況下物業管理出現的問題非常棘手，很難說清誰是誰非，因此，依法管理顯的尤其必要。法律講求的是事實和依據，市場監管者也應該根據相關的事實，對物業管理企業是否做到“質價相符”給予客觀公正的評判，對于違反市場“游戲規則”的一方堅決給予相應的懲治措施。     要做到物業管理收費質價相符，應完善物業市場的建設，建立健全物業管理相關法律法規，引導和培育市場參與主體加強法律和市場意識，并加強輿論和法制監管的力度。

【業主之聲】

天津：電梯若不年檢 您以可舉報投訴12365

李茜/天津網/20091022
國家規定電梯投入運行必須進行安全檢驗，檢驗周期為一年。為了規范電梯的使用管理和日常維護保養行為，國家質量監督檢驗檢疫總局頒布了《電梯使用管理與維護保養規則》。市質檢局將電梯使用單位的職責予以明示，對電梯使用單位和維護保養單位不履行自己職責的違規行為，市民可向各級質量技術監督部門反映，舉報電話12365。

【自由論壇】

從實踐中體會物業接管驗收工作

黃曉東 黃琳/《現代物業》/2008年12期
物業接管驗收過程中應處理好幾個關鍵問題 　　項目負責人在接管驗收工作中應注意處理好與項目的開發商、業主、監理公司、總承包商、工程分包方之間的關系。在接管驗收階段，項目負責人應關注并予以妥善解決從使用和維護的角度提出一些意見和建議時，和上述其中一方發生矛盾沖突。 　　項目負責人應該高度重視圖紙資料的接管工作，圖紙資料是項目管理的基礎，也是今后管理創優的需要，此方面工作應努力得到發展商或業主的支持。 　　物業設備設施的調試工作應該在接管驗收階段進行，物業相關人員應該掌握正確的操作方法，為今后運行打基礎。有的發展商認為已經做了竣工驗收，設備設施的調試沒有必要，有的發展商甚至會以費用問題加以阻止。物業接管驗收工作驗收在前，接管在后，它是物業從業人員了解系統、掌握操作的關鍵環節，也是驗收的重點。若調試不進行，物業從業人員得不到培訓，系統也就無法發現問題。 　　從物業的使用角度及維護角度進行項目驗收，看其是否滿足業主的需求，那么設計缺陷如何整改？在提出問題的同時，項目負責人還要組織專業人員拿出能讓發展商接受的解決方案并實施。 　　另外，項目負責人還應該高度重視設備設施的保修合同，建立產品生產廠家、施工單位的臺帳，它直接影響物業服務企業的管理水平及運行成本。項目接管驗收過程中，注意工作質量和效率，根據管理委托合同，積極與甲方協商，明確工作流程，特別是工程提出的問題如何處理解決，避免出現反復提的現象。

【案例選編】

新房未入住就要交全額物業費 業主起訴物業公司卻遭遇敗訴

案例分析：     沈小姐是紹興縣一所小學的老師，2005年，她花50多萬元在柯橋萬商路1096號購買了元壟·清水苑3幢的一套商品房。當年的10月16日，沈小姐與紹興縣元壟物業管理有限公司（以下簡稱“元壟物業”）簽訂了一份“前期物業管理服務協議”。     雙方在這份協議的第5條中約定：“乙方已領房未裝修或未入住房屋、空置機動車車位（車庫）的物業管理服務費，一年內由乙方按不少于物業管理服務費標準的70%向甲方繳納。一年期滿，由乙方按物業管理服務費標準的100%向甲方繳納。”從2007年起，沈小姐開始繳納物業管理費。     2006年10月18日，沈小姐又花近16萬元買了一個20平方米的車庫，但一直未取得產權證。根據“前期物業管理服務協議”，2008年3月17日，沈小姐又向“元壟物業”繳納了2007、2008年車庫物業管理費共720元。     但是，在繳納了物業管理費后，沈小姐卻有“上當”的感覺。她說，她是2008年10月18日入住的，但物業公司卻要求她從2007年1月1日起開始繳納全額的物業管理費，否則便不提供樓道的智能防盜門鑰匙。更讓她難以理解的是，物業公司對無產權的車庫也要收物業管理費。     “這顯然不合理。”沈小姐認為，按物權法及紹興市物業管理原則，征收物業管理費用面積應為所頒發房產證上所注明面積，無產權證的車庫顯然不在此列。     沈小姐覺得自己的物業管理費多交了，她算了一下：物業公司應當退還給她2007年所交住宅房物業管理費974元的30%，外加無產權車庫兩年的物業管理費720元，共計1012.2元。

爭議焦點：     對于沈小姐的訴求，被告方“元壟物業”表示不能接受，并提出了自己的理由。     “元壟物業”認為，沈小姐之所以會產生收費不合理的想法，在于雙方對“前期物業管理服務協議”第5條的理解不同。“我們的協議規定是不少于70%繳納，并不是說只繳納70%，當時整個小區都是全額繳納的，因此，收取100%也是符合協議的。” 關于對無產權的車庫收取物業管理費，“元壟物業”表示確實收了2年的費用，且有發票為證。“但是，根據物價局（2005）95號文件規定，市場調節價是業主委員會討論決定的，業主委員會訂立有收費標準，這些標準都要上報有關部門批準，我們并沒有非法收取。”     另外，“元壟物業”還指出，根據沈小姐提供的車庫購置協議第4條的規定，物業可以收取相應物業管理費。而根據沈小姐出示的前期物業管理服務協議第4條第3款第2點的規定，地上車庫的收費是30元/月，2年剛好是720元。“所以，我們的收費合情合理，不存在任何問題。”

法院判決：     到底雙方簽訂的《前期物業管理服務協議》第5條應該如何解讀？這兩筆物業管理費到底該不該收？     紹興縣人民法院審理后認為，《前期物業管理服務協議》是被告提供的格式合同，根據《中華人民共和國合同法》第41條的規定，對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。     據此，法官認定，協議第5條“乙方已領房未裝修或未入住房屋、空置機動車車位（車庫）的物業管理服務費，一年內由乙方按不少于物業管理服務費標準的70%向甲方繳納”的通常理解應為：原告已領房未裝修或未入住房屋，一年內由原告按大于等于物業管理服務費標準的70%（70%～100%）向甲方繳納。“因此，沈小姐繳納2007年物業管理服務費的100%，屬協議約定范圍，并不存在違法。”     那么，對無產權的車庫，該不該收物業管理費？法院認為，民事活動必須遵循法律，法律、法規無禁止性、限制性規定的，從當事人約定。     此案一審判決后，法官表示，在法律沒有禁止性規定的情況下，當事人之間的約定優先于法定。“沈小姐如果不滿意物業的格式條款，一開始就應當提出異議，否則就將視同雙方意思表示一致了。”

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