《西安市物業管理條例》修正案（草案）

根據國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》的規定，對《西安市物業管理條例》作如下修改：
一、將原條例第五條修改為：“市房產行政管理部門是本市物業管理行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作。
區（縣）物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。
建設、規劃、市政、民政、園林、公安、價格、工商等行政管理部門應當按照其法定職責協同實施本條例。”
二、增加以下內容作為修改后條例的第六條：“物業管理行業協會應當加強行業建設，負責制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務企業依法誠信經營，促進物業管理行業科學、規范、和諧發展。”
三、將原條例第七條修改為：“物業管理區域內的業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主較少，經全體業主一致同意決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。”
四、增加以下內容作為修改后條例的第九條：“劃分物業管理區域應當考慮物業的共用設施設備，建筑物規模，社區建設等因素，具體劃分原則如下：
（一）物業管理區域以物業建設宗地紅線圖的范圍確定；
（二）分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的物業，共用主要配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域；
（三）不同物業管理區域地理上自然相連的，業主未入住前，經各自的建設單位同意，并已向房屋買受人明示，或業主入住后，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。
劃分物業管理區域有爭議的，由物業管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府處理。
本條例實施前已實際形成的獨立物業管理區域，不再重新劃分。”
五、增加以下內容作為修改后條例的第十條：“新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位在申請辦理房屋銷售許可證前，應當向所在地區（縣）物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請。
區（縣）物業管理行政主管部門應當自受理之日起30日內，在征求街道辦事處、鄉鎮人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設單位。”
六、將原條例第八條修改為：“物業管理區域符合下例情形之一的，可以設立業主大會：
（一）物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積50%以上的；
（二）首套物業出售并交付使用滿二年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。
物業管理區域符合前款條件后15日內，建設單位應當書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。建設單位未及時履行告知義務的，業主可以書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到書面告知30日內，組織成立業主大會籌備組。區（縣）物業管理行政主管部門應當予以指導。”
七、將原條例第九條修改為：“業主大會籌備組由5至9人組成。其中，街道辦事處或鄉鎮人民政府工作人員一名，建設單位代表一名，業主代表3至7名?；I備組組長由街道辦事處或鄉鎮人民政府工作人員擔任?；I備組中的業主代表由街道辦事處或鄉鎮人民政府提名，并在物業管理區域內公示，公示時間不少于7日。半數以上業主對提名提出異義的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新提名。
建設單位和物業服務企業應當提供籌備工作所需的資料。”
八、將原條例第十條修改為：“業主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定首屆業主大會召開的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；
（三）確認業主身份和核定業主人數、業主專有部分面積、物業總建筑面積；
（四）擬定業主委員會委員選舉辦法；
（五）確定業主委員會委員候選人；
（六）首次業主大會的其他準備工作。
籌備組應當在首屆業主大會會議召開的15日前，將前款第（一）項至第（五）項內容在物業管理區域內公示。”
九、將原條例第十一條修改為：“業主大會籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首屆業主大會。
首屆業主大會選舉產生業主委員會之日起7日內，籌備組應當向業主委員會移交籌備期間的全部資料，籌備組自行終止。”
十、將原條例第十二條修改為：“業主大會分為定期會議和臨時會議。
業主大會會議由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。”
十一、將原條例第十三條修改為：“下列事項由業主大會決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”
十二、增加以下內容作為修改后條例的第十七條：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是應當由物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數占半數業主參加。
業主大會會議表決采用記名投票的方式。一個業主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明其所有的專有物業建筑面積。
采用書面征求意見的形式召開業主大會的，應當在所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或其委托的社區居委會現場監督指導下進行。
物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。”
十三、將原條例第十四條修改為：“業主委員會由業主大會從業主中選舉產生。業主委員會委員的人數應當為單數，但是不得少于5人，具體人數由業主大會議事規則確定。主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。業主委員會任期由業主大會議事規程規定。
業主委員會實行差額選舉，差額比例不低于20%，業主委員會委員按照預定名額和侯選人得票順序，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的候選人當選。未當選業主委員會委員的候選人按照得票順序當選業主委員會候補委員。”
十四、將原條例第十五條修改為：“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地區（縣）物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案：
（一）業主大會成立的情況；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主委員會委員的基本情況。”
十五、將原條例第十六條修改為：“業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。”
十六、增加以下內容作為修改后條例的第二十一條：“有下列情形之一的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議：
（一）有20%以上業主書面提議；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）法律法規和業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。
業主委員會應當在組織召開業主大會臨時會議15日前，將會議、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，并書面告知全體業主，但前款第（二）項情況除外。
應業主提議召集業主大會臨時會議的，業主委員會應當核實提議人的業主身份。”
十七、增加以下內容作為修改后條例的第二十二條：“業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當于業主大會召開會議15日前，將會議的議題、時間、地點區域以及表決事項在物業管理區域顯著位置予以公告。”
十八、將原條例第十八條作為修改后條例的第二十三條并修改為以下內容：“業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由副主任召集。
經1/3以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定其他委員召集業主委員會會議。業主委員會委員不得委托其他人出席業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經全體委員半數同意。
業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章。”
十九、增加以下內容作為修改后條例的第二十四條：“業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示，業主在15日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。
　　業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于20%，并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。
　　業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉。”
二十、增加以下內容作為修改后條例的第二十五條：“業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
業主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業主報告。”
二十一、增加以下內容作為修改后條例的第二十六條：“業主委員會組成人員不得有下列行為：
（一）接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物；
（二）承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作；
（三）接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。”
二十二、增加以下內容作為修改后條例的第二十七條：“業主委員會組成人員有下列情形之一的，其業主委員會組成人員資格自行終止：
（一）本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的；
（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；
（四）被判處刑罰的。”
二十三、將原條例第十七條修改為：“業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會組成人員資格終止：
（一）不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的；
（二）不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的；
（三）違反本條例第二十六條規定的；
（四）向業主大會或者業主委員會提出辭呈的；
（五）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。”
二十四、增加以下內容作為修改后條例的第二十九條：“業主委員會主任資格終止的，由業主委員會組成人員推選一位副主任任主任；副主任資格終止的，由業主委員會組成人員從委員中推選副主任；委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會應當及時在物業管理區域內公告組成人員的變更情況。
業主委員會組成人員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。”
二十五、將原條例第十九條修改為：“物業服務企業應當具有獨立法人資格和相應的資質證書。物業服務從業人員應當取得相應的職業資格證書。
外埠物業服務企業進入本市從事物業管理服務的,應當到物業管理行政主管部門備案。
市物業管理行政主管部門每年應當對物業服務企業的資質和其從業人員的職業資格證書等資料進行核對。”
二十六、將原條例第二十四條修改為：“物業服務收費應當遵循合理公開以及費用與服務水平相適應的原則。按不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價、市場調節價，其收費項目、收費標準和計費方式由業主和物業服務企業按照國家規定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。”
二十七、將原條例第二十五條第三款修改為：“物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。”
二十八、將原條例第二十六條修改為：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，代收服務費由委托單位支付，不得向業主收取手續費等額外費用。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。”
二十九、增加以下內容作為修改后條例的第三十九條：“物業服務企業退出物業管理區域的物業管理服務，應當履行下列交接義務：
（一）移交服務檔案資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交物業服務期間的財務檔案：
（二）撤出管理區域內的物業服務人員；
（三）清退預收、代收的有關費用；
（四）法律、法規規定的其他事項。”
三十、將原條例第二十八條修改為：“業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。
業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。”
三十一、將原條例第三十二條第二款修改為：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽定買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。”
三十二、增加以下內容作為修改后條例的第四十五條：“本市實行新建住宅物業保修金監管制度。新建住宅物業保修金實行統一交存，權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監管的原則。
新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格后，申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向市物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。長安區、臨潼區、閻良區及市轄縣的物業保證金應當交存到所在地物業管理行政主管部門設立的專門賬戶。”
三十三、增加以下內容作為原條例第三十三條的第二款、第三款：“建設單位不履行保修義務的，業主或者業主委員會可以提出申請，經區（縣）物業管理行政主管部門核實后，由物業服務企業組織維修，費用從建設單位交存的保修金中支付。
區（縣）物業管理行政主管部門應當在保修金動用后3個工作日內書面通知建設單位。建設單位在收到書面通知之日起15日內足額補存。”
三十四、將原條例第三十六條修改為：“新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：
（一）物業建筑面積30萬平方米以下的，按物業建筑面積的3‰提供，但最低不得少于100平方米；
（二）物業建筑面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供；
（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的50％。
業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于30平方米。
物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。”
三十五、刪除原條例第三十七條。
三十六、增加以下內容作為修改后條例的第五十一條：“前期物業管理階段，有下列情況之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，并監督服務企業之間依法交接：
（一）前期物業服務合同到期，首屆業主大會尚未成立物業服務企業不愿再續簽合同的；
（二）物業服務企業擅自集體撤離小區的；
（三）物業服務企業被吊銷營業執照或資質證書的；
（四）法律法規規定的其他情形。”
三十七、將原條例第四十二條修改為：“物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修養護，并承擔相應的費用。
業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。”
三十八、將原條例第四十三條修改為：“業主或者物業使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規定，并與物業服務企業簽訂協議，協議中應當載明房屋裝飾裝修禁止行為和注意事項。”
三十九、將原條例第四十六條修改為：“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。”
四十、將原條例第四十七條修改為：“利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業的意見后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”
四十一、增加以下內容作為修改后條例的第六十二條：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
物業服務企業對業主違反服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，應請求業主恢復原狀，停止侵害，排除妨害等并承擔相應民事責任。”
四十二、將原條例第四十九條修改為：“一個物業管理區域內有兩個以上產權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。
專項維修資金及其孳息歸業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”
四十三、將原條例第五十條修改為：“專項維修資金按下列標準交存和提?。?br /> （一）商品住宅與商品住宅相連的非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。物業管理行政主管部門，應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額，并適時調整。
（二）售后公有住房的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金。每平方米建筑交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（三）出售公有住房的售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。”
四十四、將原條例第五十一條修改為：“房屋買受人在辦理房屋入住手續前，應當足額交存首期專項維修資金。
業主大會成立前，專項維修資金由物業所在地物業管理行政主管部門代為管理。業主大會成立后，應當在物業管理行政主管部門委托的商業銀行中選擇一家開立維修資金帳戶。維修資金代管部門應當按照有關規定將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地物業管理行政主管部門的監督。”
四十五、將原條例第五十二條修改為：“開立專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬；未劃分物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。”
四十六、將原條例第五十三條修改為：“住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定；無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤：
（一）用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從小區業主交存的維修資金中列支；
（二）用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔并從該幢業主交存的維修資金中列支；
（三）用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該單元業主交存的維修資金中列支。
住宅共有部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。”
四十七、刪除原條例第五十四條。
四十八、刪除原條例第五十九條第一款第（三）項，并將第二款修改為：“建設單位違反本條例規定，拒不制定或者不公示業主臨時規約的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處5000元以上1萬元以下的罰款。”
四十九、刪除原條例第六十一條。
五十、將原條例第六十二條修改為：“業主、物業使用人或者其他單位、個人違反本條例規定，損壞房屋承重結構、抗震結構、房屋外貌或者私自占用、損壞共用部位、共用設施設備的，由物業所在地物業管理行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失，對個人處1000元以上1萬元以下罰款；對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。”
五十一、刪除原條例第六十四條。
五十二、將原條例第六十六條第一款修改為：“物業管理行政主管部門作出吊銷資質證書、20萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽證的權利。”
此外，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并根據本修正案對條款順序和個別文字作了修改。
本修正案自  年  月  日起施行。
《西安市物業管理條例》根據本修正案作相應修訂后，重新公布。