【本站訊】（楊書先）2016年2月26日下午，公元物業針對《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》這一重磅文件召開主題為“開放式小區將給我們物管企業帶來什么新的挑戰和機遇”的討論會。根據《意見》，公元物業團隊暢談小區“拆圍墻”后對物業管理行業的影響，并發表各自的看法。本次會議由公司管理總監姜國慶主持。項目主管及以上管理人員參會。
2月21日晚，中央公布時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》。文件提出，我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。文件發布后，物業管理行業炸開了鍋：圍墻沒有了，物業怎么管? 紅線內的建設用地使用權是業主共有的財產，將小區內部分土地公共化，是否有侵犯業主利益的嫌疑？公共區域的管理責任如何劃分？
針對這一新的政策，公元物業召開了主題為“開放式小區將給我們物管企業帶來什么新的挑戰和機遇”的討論會。根據《意見》，公元物業團隊暢談小區“拆圍墻”后對物業管理行業的影響，并發表各自的看法。姜國慶總監首先提出疑問：這一新的政策利弊在哪？公元物業要如何應對？討論群里頓時炸開了鍋。
大勢所趨還是趕鴨子上架？
有人提出疑問：會不會沒有客服的事情了？只有維修、環境的服務外包？環境綠化是否也隨之分離出來了？政府接管？物業企業的行業服務內容將被細分到何種程度？接著便有人回答：“不會沒有客服，或許客服的工作要求會更細致。”今后比拼的是服務質量、服務態度及安全管理專業化。保潔服務將得到延伸，保安人員會增加到每一樓棟，工程智能化系統前景一片大好，客服便民有償服務范圍將隨之擴大。
公元物業董事長兼總裁閔安表示，“大勢所趨，我們要著眼于未來?？头氖虑橐欢〞嬖?，只是負責的范圍更大，沒有了圍墻的限制。”沒有了圍墻的限制，物業各項工作將越加細微化，業主所需服務要求將會越高。小區圍墻的打開，迫使物業公司為降低管理成本，將更快推進小區智能化應用與管理。今后的智能系統前景一片大好，如指紋開門，頭像開門等。從長遠利益來看，降低了小區的管理成本；從安管角度看，可以規避風險。
物業公司何去何從？
但是，開放式小區一旦形成，物業公司還有沒有存在的意義？出路在哪里？會促使大魚吃小魚嗎？小的物業管理公司是否將不復存在？物業給誰提供服務，提供何種服務，是否都是政府說了算？物業公司是否要向政府靠攏？物業行業將迎來大洗牌？
有人表示，物業公司當前便要搞好與街道和居委會的關系，未來極有可能由街道辦來選聘街區物業管理公司。中央文件規范及要求同樣使房地產開發商在規劃設計時不能再按以前的方式，這對物業行業來說是好事，特別是前期介入工作。閔安總裁表示：“我們要未雨綢繆，早點設定街區管理的服務方案。多編幾套街區物業管理方案備用。”
進出車輛如何管理？
人車分流小區開放后，業主休閑活動區域的安全問題，物業是否承擔相關責任？ 露天停車場出租是否也受影響？小區道路本來就窄，車輛亂停亂放，管理難度加大。尤其是所管區域和市政接駁處亂停車現象成常態。道路市政規劃車位會不會對開發商車位造成沖擊？
小區內公共區域地面有車位的，本來小區車位配比就不到位，小區內道路一開放，車位問題需要解決，機械停車可能會盛行。街區制由于使得居住區車流增加，車速更快，增添了交通安全隱患，同事加大了居住區的噪音干擾，也大大增加了物業管理公司管理難度。
有人表示，新建小區可能會消除停車難這一顧慮。由于地下停車位不夠，原則上開發商會解決停車位問題，所以在規劃過程中，開發商可能會把機械式停車場考慮進去。
或許小區內的道路會限行，白天車輛、行人通行，晚上只給行人通行。對于車位緊缺的小區，建立機械式停車場是不錯的選擇。交通擁堵，難發揮微循環功能，泊車公司將應運而生。
小區安全如何保證？
有網友為我們暢想了小區拆圍墻之后的藍圖：一樓分分鐘改鋪面，麻將館、老年保健、金融、擔保、大排檔、燒烤遍地開花，停車的走路的、各種宣傳單、游擊隊、廣場舞一路排開。歌聲震天，步伐隆隆，噪音瘴氣。安全隱患變明患，物管日漸無效，警察城管疲于奔命，現代居住規則瓦解。
確實，一旦街區制落實，街鋪擺賣管理是難點。目前大部分業主關心的還是安全問題，物業將采取什么方法或智能手段給業主提供更好的安全幫助？
封閉式小區都那么多小偷，開放了小偷豈不是更容易下手？安全管控是否增加了人員成本？（機動崗與大堂門崗）。姜國慶總監表示：“人員成本會增加，成為影響物業收入的不利因素。我們要不斷尋找新的管理思路。”
中國一旦落實開放式小區建設，人防、物防、安防等方面都需投入大量資源，物業公司將面臨轉型或多元化。對公元物業來講，匯生活科技公司和六維工程公司可與安防類制造公司合作，給雙方帶來更多機會。
有人表示，今后，單元樓的門禁系統將變得至關重要，因為這是通往業主家門口的最后一道防線。對于物業來說，裝修監管壓力將會增大。安全、衛生如何管控是關鍵。小攤小販直接在小區公共道路販賣商品，方便了業主，為難了物業，卻利好了家居市場。家居、公共智能安防設備將被采購一空。
物業成本增加還是減少？
公元物業清遠分公司助理總經理胡鄂松提出疑問：“未來的安全管理可能會成立類似原來深圳的聯防隊，區別是由公司來承包。每個單元設保安可能性不大。一個大點的項目50個、60個單元，兩班制得配多少人力？”
針對這一棘手問題，有人表示，可以做多種經營，讓業主通過網絡選擇物業服務，讓業主堅信公元物業是他們可信賴的團隊。
有人總結道，單個的人工成本會增加，集團化、專業化、網絡化、智能化的服務肯定是會減少人員數量，總成本應該會降低。而且，商鋪物業收入比例將提高。
隨著小區圍墻的拆除，公建面積的減少，業主的建筑面積減少，管理費會有相應提升。而且，政府的職能會擴大，將投入大量人力改變圍墻內三不管的狀態。對物業來說這是好事。
國外經驗是否可??？
那么，如果小區圍墻拆了，小區內道路公有化了，之前小區內道路建設面積分攤到房子的建筑面積中，政府會買單嗎？業主會怎樣對待？物業公司的收費面積是按照建筑面積來計算的，會受其影響嗎？圍墻內面積歸業主所有，業主會同意嗎？高端小區的業主是否會要求每個單元樓都要有安管？如此，安管是否將無形地轉化為單元樓接待員？管家、客服、保安是否要合為一個角色？
針對這些設想，清遠東方巴黎管理處經理歐陽文杰表示：“我們可以借鑒國外經驗，了解及學習國外開放式小區先進管理模式，啟用網格式管理。”對于即將到來的物業發展新趨勢，閔安總裁預測，“白天是單元管家兼安管，晚上是安管值班。單元樓的安防系統一定會升級。單元樓的思想更容易統一，專項維修資金申請相對容易。物業服務私人訂制模式會到來，菜單模式會盛行。物業服務費會按照需求增加。政府購買服務也會增加。我們會參與公共服務的競爭。”
樓市也將波及？
開放式小區開發建成后，將一定程度上刺激樓市成交。對物業來說，《意見》對小區的安全管理提出了更高的要求，物業更多的是承擔了部分政府職能，會加快社區管理系統智能化發展。對此，政府還須出臺相關法律法規來明確政府相關部門和物業管理企業的責任范圍。
姜國慶總監表示：“街區管理模式現在就有，物業要肩負部分城管職能。”對公元物業來講，匯生活科技公司、六維工程公司發展契機不可估量。
閔安總裁表示：“新建房不再建設圍墻，可以消化現在大量的存量房，這對現在愁苦的開發商是最大的利好。”
開放式小區時代真的來了？
面對《意見》，如何在新的市場環境中實現穩定盈利將是物業公司面臨的一大難題。“萊茵花園”便是典型的由內涵而外延的外松內緊規劃設計。
總裁助理歐陽林表示：“封閉小區是不符合國際做法的，因為滿足不了消防要求，也不利于公共資源共享。所以逐步打開圍墻的方向是正確的。歐美沒有像我們這樣的封閉小區，也就是樓門可以有鎖，封閉起來，但水平方向的小區花園不會封閉。大社區、小組團、窄通道、密路網的城規設計是趨勢。”
公元物業清遠分公司總經理鄭順福表示：“討論這一話題，主要結合公司未來發展去想。我們心里先主觀接受，則有可能利用新政策謀求新發展?，F有住宅小區不太可能拆圍墻，原因很簡單：本來做了人車分流，地下車庫進車，上面走人，不可能讓社會車輛從車庫穿過小區，也不可能從行走區域穿過小區。新建小區應會建成大小區改多個小組團。直接把一個小區拆成數個單體樓不現實。”
合作是方向？科技成手段？
姜國慶總監表示：“和政府合作管理是方向。”隨著政府相應職能部門行政功能的進一步完善，不建大的封閉式社區意味著物業管理區域縮小，一個大的社區存在相對獨立的物業管理區域，便有不同的物業公司進行管理，于是便會產生不同的業委會。
清遠鳳城世家管理處經理楊文表示：“不管政策怎么變，物業服務企業還是需要的，政府編制有限。物業公司拼的是服務，我們現在要做的是把自行車換成摩托車，再換成汽車，不是騎著自行車想著120碼的事。”
總裁助理歐陽林表示：“拆掉圍墻的小區，內部區域會露出更多的商“角”，符合“金角銀邊草包肚”的商業選址規則。加上無界限的網絡科技，一定會給具備成熟管理經驗，并且能順勢而為的物管企業的發展帶來更多機遇。在迎接機遇的同時，我們物業人要首先拆掉心中的圍墻，決不可故步自封和夜郎自大。”
閔安總裁非常贊同這一說法，并表示：“業主對單元管家會更尊重和依賴。我們的匯生活、360服務前途光明，有機會得到更大的發展。”
由此可見，結合、借助科技優勢已成為物企生存的必要條件。
公元物業任重道遠
作為獨立的專業化、市場化物業管理服務商，公元物業擁有一流物管體系、專業人才、項目經驗，國家一級物業資質，ISO9000質量/14000環境及OHSAS18000職業健康安全管理體系認證。公元物業一直以“業戶的好管家、開發商的好幫手”為職業目標，以“貼心服務每一天”為服務宗旨，追求物業管理市場中領先的綜合競爭優勢。面對《意見》，公元物業任重道遠。
討論會接近尾聲時，閔安總裁表示：“打破圍墻后，物業管理的市場更大了。業委會以樓棟為單位。城市化的建設不再是過去割據的局面，新的模式在升級改造，我們要適應社會發展。”這從側面反映出物業管理多元化趨勢明顯，品牌將決定物業公司的市場競爭力。公元物業將強化客戶服務形態，成立客戶服務終端中心，順應時代發展潮流；六維工程公司將著手從樓宇人性化、智能化角度保障樓宇基礎安全，運用新科技手段保障物業基礎服務，提升服務品質；匯生活科技公司將從業主最關心的基礎服務出發，立足業主滿意度，保證高水準服務品質。
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2016/3/2 9:17:00