方興 丁玲玲/ 深圳晚報/ 2006年7月14日
[編者按] 沒有人會否認這樣一個事實：物業管理正在成長為一個朝陽產業?；蛟S正是看到其中的商機，越來越多的物業管理公司開始致力于發展壯大，越來越多的深圳物管開始北上、東征、西進。那么，物業管理公司的核心競爭力到底在哪里？物業管理企業未來的贏利模式會出現哪些可能？物業管理的下一步會往哪里走？本期《地產·圓桌論壇》請來四位物管專業人士就物業管理下一步展開討論。
公元物業管理董事長 朱江
萬廈居業物管總經理 周宏泉
保利物管總經理 李娟
佳兆業地產副總經理 高峰
問題一：深圳市物管協會最近下發文件，要求物管公司不得涉足地產三級市場業務，這將對深圳物管行業產生什么影響？
李娟：此次文件中提到“非法經營中介”，但是界定非法卻沒有明確說明，可能針對的是個別沒有經營許可證的小區。
實際上，物管開展三級市場業務有先天的資源優勢。在國外，物業管理甚至有義務幫助業主打理閑置的房產。保利對中介代理市場也曾有涉足，在2003年，我們就曾和深圳一家知名的中介代理進行戰略合作，開展租售業務，但目前保利是自己在做這塊業務，我們有一個多種經營中心，就是開展一些物管服務以外的經營，其中房屋租賃收入占到80％。
我們的租賃服務主要是針對自己管理的項目，其中商鋪、寫字樓占主要部分，這既豐富企業的贏利渠道，同時也為業主增加了服務品種。
周宏泉：物業企業可以根據企業的發展規劃及戰略，在適當的時機逐步有選擇性地開發如社區教育業、社區文化娛樂業、社區家政業、社區商務服務業、社區老人服務業、社區健康服務業、社區商業、社區餐飲業、社區汽車服務業以及其它連鎖店，其中也可以包括地產三級市場的開拓。我個人認為，發展社區經濟及開拓地產三級市場，是物業管理逐步擺脫當前行業普遍微利、虧損被動局面，謀求企業自身經營發展、尋求新的利潤增長點的一種有效途徑。
但開展社區經濟及多種經營，對物管公司有利有弊。就拿開展中介代理業務來說，利是增加了租售服務，讓業主感到更加方便，同時也為企業尋找新的利潤點；弊是不利于員工管理，如果管理不到位，物管公司里人人都想著做中介掙錢，物業服務質量必然下降。
朱江：協會文件要求的，是不得非法涉足租售中介。如果物業公司有合法的經營許可，自然就不在禁止之列。物業公司熟悉業主，業主也熟悉物業公司，立足彼此的了解和信任去從事租售代理業務，既可為業主和租房者提供放心的服務，也可增加物業公司的收益。我想這是未來的一個大趨勢，當然，前提是合法經營，同時不能濫用物業管理權力去妨礙其它專業租售中介的正常業務。
問題二：物管行業還處于微利時代，很多物管公司都在探索多元化經營，未來的贏利模式會出現哪些可能？
朱江：面對微利，規?；堑谝怀雎?，其次才是一業為主、多種經營。單個項目可能利潤不多，如果有規模運作的能力，多個項目加起來，利潤率也不低。另外，有業務規模作基礎，把業主當作資源來開發，在提供物業服務的基礎上開展延伸服務等經營活動，對業主和物業公司都是有利的，在今后的重要性會越來越高。
高峰：物業管理的本質是滿足業主和住戶的合理需求。保安、清潔、綠化、維修等常規物管內容是物管服務的重要內容和手段。除此之外，滿足業主多層次、多元化需求的個性化服務項目同樣也是物管公司的服務內容。物業管理公司可以通過經營其有形和無形資產直接創造價值，比如提供物業管理咨詢服務、利用其掌握的小區業主資源進行終端配送、廣告、租賃等多種經營方式來贏利。
李娟：保利的口號是“做您的資產管理專家”，這是深圳物管行業里第一個提出“資產管理專家的概念”。要讓業主的資產增值，這要求物管企業要是理財專家，不僅要懂房產，還要懂金融甚至更多。
我認為，物管服務包涵三個層次：第一是管理，管理是基本要求，保證房屋能正常使用；第二是服務，通過細致周到的服務讓業主得到精神層面的愉悅和價值認同；第三是經營，這時候的物管更是一個資產管理專家，懂得將業主的固定資產盤活并且增值，知道在什么時候用什么方式使業主的資產最大化。
周宏泉：關于物管的贏利模式，我曾經在幾年前寫文章專門探討過這方面的理論，也有過“多種經營”的實踐。
物業管理企業發展社區經濟及實踐“多種經營”是否可行，首先從其市場需求著眼。通常，住宅小區和寫字樓物業內生活、工作著少則近千，多則上萬的業戶，每家每戶，甚至每一個人都會不斷地產生各種各樣的需求。只要能夠按照市場交易的方式滿足這些需求就可能獲利。其次，如今較為豐富的市場供給也為滿足業主需求提供了保證。再次，物業管理公司如果本著為盤活小區物業資產、實現物業保值增值這一宗旨并根據物業管理合同之規定，將可用于經營的房產用于經營，相信這也會受到小區業主們的贊同?，F在，社區經濟及“多種經營”甚至已經成為各物業管理公司比拼服務質量和企業實力的主戰場，越來越多的公司都將之作為“增收”的重要途徑。
問題三：物業行業之間的服務模式、技能越來越趨于同質，到底如何體現物管公司的核心競爭力？
朱江：物業公司要在競爭中勝出，離不開品質的保障能力、成本的控制能力和規模的管理能力。其中，我認為最核心的是規模的管理能力。在多樣化的市場需求中發展，企業要確定合適的市場細分，形成品牌的優勢。服務流程的改進和規模的優勢，都是品牌的內涵。物業管理企業提供的是一種“活化”的勞動產品，只有具備一定的規模、一定的資金積累和一定的品牌效應，才會得到市場的認可。這樣，人才就比較容易集中，才有條件加大服務流程改進、服務硬件的投入，才會有發展專業化、市場化的基礎。
高峰：企業應該把有限的資源進行整合，著力打造企業的信息資訊能力、戰略規劃能力、執行保證能力、過程監控能力、技術創新能力、人才管控能力、服務品牌能力，以服務和品牌贏得未來。
李娟：保利物業管理服務已涉及商業物業、工業物業、市政工程物業等多種物業的服務，在很多城市，保利物業接管的項目在當地都屬于地標性物業，深圳的保利文化廣場就不用多說了，在昆明、西安、南寧等地接管的每個項目都是全城矚目。在這個階段，保利物業先后推出“一體化服務”、“酒店式服務”、“商業物業全程服務”、“管家式服務”、“個性化貼心服務”、“零缺陷、零時差、零干擾”等服務模式。
保利透過這些新型的管理思想和運作模式，在不斷的物業管理實踐中，提升了自身的品牌效應，而在保利獲得這種效益的同時，保利所強調的是物超所值的優良服務。從某種程度上說，保利物業提高了所接管物業的附加值，確保了物業投資者的未來收益
周宏泉：物業管理企業的核心競爭力至少可以體現在品牌文化、人力資源、管理模式、服務質量、成本控制等方面。同時還要確定自己的核心經營戰略、核心運營領域。萬廈居業曾經是全國布點最多的物管公司，現在我們也在收縮戰線。我們的目標是要做當地規模最大、社會效益、經濟效益最好的物管排頭兵。我們接管的小區不少是政府開發小區，也包括像湖南省委、省政府這樣的高端物業。品牌文化作為體現物管公司核心競爭力的重要元素，物管企業要想在市場謀得一席之地，就必然要從戰略高度重視企業的品牌建設。
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2006/7/17 10:17:00