瑞典住房政策與福利住房的物業管理

劉寅坤/中國物業管理協會網/20081024

　　北歐國家瑞典是世界上福利最好的國家之一，其住宅制度被列入社會保障制度。瑞典政府住宅政策的目標是使每個國民都能獲得一套足夠寬敞和舒適且環境優美的住房。目前，瑞典住房的數量和質量,都已跨入了世界最高水平的行列。

　　一、瑞典住房政策宗旨

　　瑞典政府在住房政策方面認為“享有良好的居住環境和寬敞的住房條件是國民的社會權利”，并且為保障國民這一權利而不斷努力。瑞典的住房政策的主要目標是：減少住房短缺；消滅住房擁擠現象，提高住房的空間水平；將室內的固定設備水平提高到一般新住房的標準；將房屋造價降低到使收入一般的家庭能夠租到足夠大且設備齊全的住房。
　　
　　二、瑞典住房建設形式

　　瑞典的住房建設，大致可以分為三方面：一是政府直接投資；二是合作社投資；三是私人投資。一般來說，公寓等多戶住宅由政府公房經營公司建造，獨戶住宅絕大多數由私人或私營公司建造。目前瑞典房地產市場中共有420萬套房產，可分為四種不同形式，其中42%的房子私人擁有，18%是合作社建房，22%是租住公屋單位，17%是租住私人樓宇單位。對于中低收入家庭來說，獲得住房的主要方式靠政府投資建房和合作社建房，占市場總量五分之二。

　　三、瑞典房產維修管理

　　從70年代后期開始政府將住房建設的重點轉為對舊房的更新改造，并使其達到現代化的居住標準，其主要做法有：1.通過立法提高居住標準。瑞典政府于1973年通過了《住宅更新法》，強迫房產主改善不符合最低標準的住宅，國家給予貸款和補助，支持促進舊住宅現代化。2.維修更新有保存價值的舊住房時，保留原有外貌。瑞典《建筑條例》對“不作為新建筑的改建房屋”、“建筑物的管理維修”、“建筑物的拆除”等均有專門條款規定。對有文化歷史價值地區的住房要求進行保護與維修，一般不準拆除。對傳統民族形式的舊房進行更新時不改變舊房面貌，只作室內改造。3.政府給予貸款或補助。80年代瑞典建筑業的首要任務是對現有舊房進行更新改造和維修。舊房更新改造的資金來源與新建住房相同，有銀行抵押貸款和國家貼息貸款。

　　四、瑞典住房補貼政策

　　由于瑞典在住房政策上堅持以福利思想為基礎，不主張區別對待，而實行普遍受益原則。因此不為低收入者修建由政府補助的低房租劣質住房，也不讓低收入階層的國民住進這種低質住房，從而消除國民在住房中的差別，即使是最低水平的住房，條件也比較好，與一般住房相比，其房租差別也不大。但是，這樣一來，房租就會給靠退休金生活的家庭、多子女家庭或低收入者家庭帶來較大的負擔。因此，瑞典中央政府制定了補貼政策，使低收入者也能居住最低國民標準住房，補齊退休金，把多子女家庭的兒童補助補齊。

　　五、瑞典自治體住宅公司協會（簡稱SABO）

　　SABO是一個全國性組織，管理全國的公有住房，這些公有住房主要由地方公房經營公司建設并向國民提供。加入SABO成為會員的經營公司近300個，其中有限責任公司占88% ，基金會占9%，政府當局占2%，經濟社團占1%，他們管理著80萬戶住房(占瑞典全部住房的22%，居住人口150萬)。這些會員管理的住房小到33個，大到43000個，42%的公司管理不少于1000個住房，其中18個最大的公司管理40%的住房。會員共管理居住面積5330萬平方米，商業領域840萬平方米，會員聘用工作人員約13300人。

　　SABO主要職能包括：努力開發優質的房屋；提供技術、經驗和會員信息；代表和維護會員合法權益，反映會員訴求；推廣重要的研究成果；幫助會員在金融、租金、法律、租戶信息、業主、房屋的特殊需要、技術、環境、網絡和經營等領域的改進，以提高競爭力。

　　公房經營公司負責公房建設和物業管理工作。公房經營公司始建于 20 世紀 40 年代，其主要作用是影響住房市場，調節供求，向社會成員提供價廉物美的住房。各城市公房經營公司屬市政府管轄，公司經理由政府指派。其管理主要做法：1．物業管理人員參與前期建設。公房建設由市政府編制和下達計劃，公房經營公司組織實施。住宅小區在規劃設計和施工階段，物業管理人員可以提出建議和意見，目的是保證住宅質量，在交付使用后便于使用和管理。2.物業管理社會分工明確。公房經營公司分區分片建立管理機構 ,下設管理所和管理點，管理人員大多數經過專業培訓。每個管理員負責管理100-300戶，管理點設在居民樓內，點上設有專業維修人員。管理所設在住宅區內，負責日常維修和管理工作，難度較大的修繕項目或重大修繕技術問題，由公司技術人員協助解決，用工量小的工作不配備專職人員，需要時從社會上雇請。3.物業管理維修及時。新建單元式公房比例大、比較集中，維修點分布合理，能充分利用現代化手段管理房屋，住戶電話通知，維修車隨叫隨到。4.與業主建立良好的溝通機制。公司與住戶聯合會經常保持聯系，聽取意見，改進服務，同時定期談判，制定合理租金標準，其租金一般比私人出租房的低。

　　六、瑞典全國住房合作社聯盟（簡稱HSB）

　　HSB源于19世紀20年代，是全國性住房合作組織。由63個省、市級住房合作協會組成，轄有3405個基層住房合作社。HSB按照會員入會時間長短和儲蓄額的多少，決定住戶取得住房的次序。HSB自成立以來，共向社會提供了40萬套住宅，累計住房投資達427億克朗，目前，每年為會員提供5000套左右高質量的住房。

　　按照瑞典全國房客合作社聯盟的章程，其下屬的各住房合作協會所擁有的都是向住戶出售了居住權的住房，即住戶所購買的只是房屋的使用權，而不是產權。人們購買住房居住權后，便成為住房合作協會的成員，承擔協會的一切責任與義務。所有住房每月必須承擔住宅區運作和維護所需的一切費用，而且還要承擔協會欠下的債務。

　　HSB認為，住宅建造一般需一、二年時間，但住戶要居住五六十年上。因此，HSB大多數工作人員均注意不斷提高管理技能和管理手段的現代化程度，管理、維護好住宅，為住戶提供良好的服務十分重要。由于住房屬于合作社會員所有和使用，所以他們很注意發揮會員的作用。會員遷入新居后，就選出他們所信任的人組成管理委員會，其中有1名委員由HSB協會指派，同其他委員有效地進行管理工作。管理委員會的成員皆系兼職，大家雖然能從協會獲得一些誤工補貼，但也是象征性的，每人每年的補貼僅有1000克朗左右。維修工作由協會和住戶分擔，室內部分由住戶自己修理養護或委托協會維修，室外、管道等比較復雜部分由協會負責。此外,協會還為會員提供各種服務和咨詢，開展各種技術培訓，培養居民愛護住宅和環境的習慣。

　　瑞典住房存在著多種所有制形式，各種房屋經營條件基本相同，沒有特別政策優惠。在住房市場上，房屋供大于求，用戶在選擇住房地點、住房標準時，有充足的挑選余地。所以，各種住房的經營管理者各自發揮優勢，在平等基礎上展開競爭，通過不斷改進工作方式，提高管理水平和服務質量，降低經營成本來吸引用戶。