于風衛/中國法院網/20081111
國務院于2003年9月1日頒布實施《物業管理條例》，經過四年的施行，為配合2007年10月1日實施的《物權法》而進行了再次修訂，但是從審判實踐來看，其并沒有為物管糾紛的解決找到一條明確的出路。下面筆者結合司法實踐，以河南省洛陽市澗西區人民法院近幾年審結的物管糾紛案件為例，就辦理此類案件過程中所遇到的問題，進行粗淺的統計和分析。
一、物管糾紛案件存在的特點及問題
物業管理合同在我國合同法中并無明文規定，它屬于合同法中的無名合同，具有一般合同的共性，但它還有其自身的特點。
1、從案件數量上看，澗西法院自2004年至2007年共受理物管糾紛案件134件，其中2004年受理22件，2005年受理32件，2006年受理38件，2007年42件，在案件受理數量上呈現出不斷增長的趨勢。
目前，我國已經基本實現了住房商品化，物管糾紛是伴隨著住房商品化和住房管理市場化的出現而產生的一種新類型案件。近幾年來，人們對居住條件和生活環境的要求越來越高，帶動房地產開發業不斷升溫，各地房源出現供不應求的局面，房價也不斷翻新，隨之而來的是購買房屋后引起的物管糾紛案件逐年增多。這種趨勢在各地法院都已普遍地表現了出來。
2、從訴訟主體上看，這四年間審結的134起案件中，由物業服務企業作為原告提起訴訟的有107件，占總數的79.9％，且勝訴率較高。由業主作為原告提起訴訟的則僅有27件，占總數的20.1％，而業主提起訴訟的案件，勝訴率往往較低。
相對于業主個人來講，物業服務企業作為一個企業還是屬于強勢主體，其一般都有相對較為固定的專業律師來負責企業的法律業務，因此，無論是在法律知識和證據收集上，還是在訴訟經驗方面，甚至是在合同中對責任的規避等方面都比業主更有優勢。因此，對于物管糾紛這種新類型案件，由于其在我國產生的時間并不長，無論是審理案件的法官，還是物業服務從業人員，都還僅僅是處于不斷地探索階段，那么出現業主在訴訟中敗多勝少的現象也并不奇怪。
3、就案由來分析，由物業服務企業作為原告提起訴訟的案由相對較為單一，107起案件的案由幾乎全部為拖欠物業管理費，而由業主作為原告提起訴訟的27起案件則在案由上呈現出多樣化趨勢，包括物業服務企業所提供的服務不符合合同的要求而產生的違約、物業服務企業擅自增收管理費或私自占用綠地、共有區域，以及在財產、人身等方面對業主的侵權等。
在物業服務企業和業主委員會簽訂的物業管理合同中，收取物業管理費用是物業公司的一項重要權利，這與其企業自身的營利性相一致，而物業公司的義務卻是為業主提供多項服務項目。訴訟主體通常是在權利受到侵犯時才會作為原告提起訴訟，物業公司這種權利的單一性和義務的多樣性，對于業主來說則是權利的多樣性和義務的單一性，因此，決定了物業服務企業訴因的單一性和業主訴因的多樣性。
4、在這134起案件中，與案件相關的物業服務企業幾乎全部為開發商的下屬機構，或者與開發商存在一定關系，沒有一家屬于真正法律意義上的獨立物業服務企業。據統計，目前我國有超過70%的物業服務企業屬于開發商的下屬機構，大約20%屬于房管所改制或后勤單位改制，僅不到10%屬于真正法律意義上的獨立物業服務企業，而洛陽這個數字遠遠高于全國的平均水平。
在物業管理行業中為什么會出現這種尷尬的格局呢，歸根結底還是利益的驅動。物業管理行業作為房地產業所衍生出來的一種新興行業，其所蘊含的巨大利益早已被開發商視作自己房地產開發行為的附帶利益，面對這有利可圖的物業管理行業，開發商豈容他人分得一羹半杯？法律不允許開發商自己管理，那他就依法再成立一家專門進行物業管理的子公司，于是就形成開發商和物業服務企業之間這種特殊的“父子關系”。目前，在北京、上海等大城市中比較知名的物業服務企業大都在成立早期和開發商在淵源上具有一定的密切關系。
5、物管糾紛最為顯著的特點就是，群體性訴訟較多，群眾影響較大。在澗西法院受理的107起物業服務企業為原告的物管糾紛案件中，集體訴訟為89起，占總數的83%。
因為在一個物業管理區域內只能有一家物業服務企業實施物業管理，而其所要面對的則是全體業主，因此，物業公司遇到的問題往往具有同一性質，特別是在物業費的收交、公共設施的維修以及供水、用電或采暖等公共性服務方面，極易引發群體性訴訟。
二、解決問題的相關建議
針對司法審判中所遇到的諸多問題，筆者經過歸納總結，認為主要是開發商、物業公司、業主和管理部門幾方面的原因造成的?，F根據實踐中的具體做法及相關的法律理論，提出以下建議：
1、提高開發商的履約意識
在法院審理的物管糾紛中，60%以上的案件是因為開發商的遺留問題引發的，主要包括擅自變更小區規劃、房屋建筑面積縮水、配套設施項目不全，甚至“霸王合同”等。此類問題在目前的房地產市場上屬于通病，也是房地產業高利潤的原因之一，因此，房地產開發商依照約定履行合同，這一最基本的合同誠信原則反倒成了業主對其提出的最高要求。
為此，應從以下幾方面做起：一是政府部門的監督 政府相關部門對開發商不僅具有管理權利，而且還有專業知識，因此，其必須履行職責把好驗收關，嚴格對照建設規劃和標準對建設工程進行驗收，包括規劃中綠地面積、公共用房、超市、幼兒園等配套設施項目的驗收。二是業主的監督 開發商違約的直接受害者是業主，因此，業主更應該嚴格要求開發商依約履行合同。對于開發商的違約行為，可向政府管理部門進行舉報或通過協商解決，協商不成，則可進入訴訟程序。三是開發商的自律 開發商應當看到，當前的行業不規范行為，如夸大宣傳、虛假承諾等而獲取的僅僅是一時性的利益，還有可能官司負身，企業要想可持續發展靠的則是商業信譽和實力，同時政府部門和行業協會等機構應對開發商進行必要的引導。
2、物業服務企業明確自身定位
物業服務企業是物管糾紛案件中的主要當事人，但由于物業服務企業和開發商之間特殊的父子關系，或者是從房管所、后勤單位等改制而來的原因，使其不能對其自身性質進行正確的定位。一直以來物業服務企業與業主之間矛盾摩擦不斷的原因，在很大程度上是因為物業和業主對自身的定位與雙方之間的權責關系不夠明確而造成的。
要從根本上解決問題，物業服務企業就要摒棄自身的淵源和歷史原因，轉變為真正法律意義上的獨立物業服務企業。一、10月1日新修訂的《條例》已將原條例中的“管理”變為“服務”，明確了物業公司與業主之間是一種服務與被服務的關系，這是對二者關系更加合理而明確的定位，對于欠交物業費的業主，其無權采取斷水、斷電等措施，否則構成侵權。二、物業服務企業的收支應做到有據可查 物業收費標準的依據，小區內共有物業、樓體和電梯廣告等收益，以及員工工資、培訓、公共設施維護維修等支出費用均應向業主公開透明，避免一本糊涂帳，為物管糾紛的產生埋下隱患。三、物業公司應盡快與開發商脫離，這不僅是《條例》的要求，同時對物業服務企業的發展也是有百利無一害的，而且《條例》規定物業服務企業進入小區均要通過招標而不是開發商決定，否則，物管公司將永遠是為開發商收拾殘局的善后角色。
3、業主應加強自身素質，理性維權
業主的素質和開發商、物業服務企業以及管理部門的素質有很大的關系，開發商的擅自違約、物管公司的先天不足，以及管理部門的軟弱不作為等原因的結合，再加上我們的住房商品化還剛剛起步，最終造成的是業主到政府門前靜坐示威、上街堵路、越級上訪，甚至流血沖突等事件的發生。
為此，建議業主從以下幾方面加強自身素質，進行維權：一、提高業主公德意識和物業觀念 一些回遷房、農改房業主不適應小區樓宇化管理，私搭亂建占用共有區域，不服從物業管理。業主也要改變以前單位免費管理的觀念，樹立物業消費意識。二、提高業主法律素質 物管糾紛案件中業主作為原告起訴的案件敗多勝少的主要原因就是在法律知識、證據收集等方面的不足，往往將開發商的違約行為遷怒于物業公司，以不交物業費來對抗開發商或水電等公用企事業單位。此類訴訟因法律主體不對而通常被駁回或判決敗訴。三、業主應當認識到采取的靜坐、堵路、越級上訪等不理性行為，不僅不能解決根本性問題，而且還給廣大業主在人力、物力和財力上造成浪費，也給其他民眾的生活和社會穩定造成影響，最終問題還要通過正當途徑解決。因此，遇到物管糾紛時應冷靜處理，可以要求相關政府部門協調，也可以理性地進行訴訟。
4、政府管理部門應加強管理
目前物管糾紛案件猛增這種現象，不僅僅反映了我國物業管理行業的不成熟，從另一方側面也暴露了政府行政職能部門在管理上的缺陷。新《條例》將街道辦事處、鄉鎮等地方人民政府也納入了房地產行政主管部門的范圍，《條例》還賦予行政主管部門對有關主體違規行為的限期改正、警告以及罰款等不同程度的行政處罰，但是管理部門并沒有完全擔當起其監督、管理和指導的責任。
建議政府管理部門加強以下方面的工作，一、盡快出臺、完善房地產、物業管理方面的法規，如操作性較強的小區內配套設施驗收管理辦法、商品房質量保修實施細則，以及物業管理條例實施細則、收費項目及標準等。正是這些法律規定的不可操作或不易操作，才使開發商、物業公司等鉆了法律的漏洞，而不去履行義務或者不將權利交還業主。二、規范開發商和物業服務企業的執業行為，嚴格執行市場準入制度，對不具備相應資質、喪失誠信的開發商和物業服務企業取消其資質。三、《條例》實施以來，政府主管部門很少對開發商進行行政處罰。由于對開發商違規行為的執法力度較弱，則從另一方面縱容了開發商對業主的侵權，所以應鼓勵業主對開發商和物業服務企業違規行為的舉報，加大對違規行為的處罰力度。四、新《條例》將街道辦事處、鄉鎮人民政府這一最貼近業主的政府組織規定為成立業主大會的指導部門，這對改變當前業主委員會成立比例較低的問題將會有所改觀，并使物管糾紛的解決朝著更為理性的方向發展。
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2008/11/18 23:09:00