《住宅與房地產·物業管理》/2008年第4期
物業公司的收費情況直接關系到物業公司的成本核算，然而由于一些小區的物業收費標準是在七八年前核定下來的，隨著物業公司成本的提高、物價的上漲，越來越多的小區出現了入不敷出的情況，特別是《勞動合同法》生效后，用工的規范、勞動者權益的保護加強、最低工資的提高，作為勞動力成本占最大支出的物業公司而言，固定的收入要面對日益提高的成本，其經營的難度可想而知，出現入不敷出的情況對于已經入住六七年的小區幾乎是一種必然。從現在看，物業公司入不敷出的現狀，已經帶來了一系列的問題，也影響了物業管理整個行業的健康發展，這些問題主要表現為：
一、物業公司進亦難、退亦難
對一些物業公司來說，對這些入不敷出的小區往往是“進退兩難”。“退難”是因為這樣的小區往往老的物業公司走了，其它物業公司沒有愿意進來的，所以不管是居委會還是街道辦或其他有關部門都想盡辦法讓物業公司留下，以免造成“有人退，無人進”的管理上的真空，影響小區的安定；而物業公司留下來按照六七年前物價局核定的標準收費不足以保證自己的正常經營，更不用說盈利了，所以物業公司就面臨一個十分棘手的問題——如何生存。
二、提高服務：巧婦難為無米之炊
隨著居民生活水平的提高，居民對居住條件要求也越來越高，對物業公司的管理要求也日益“挑剔”，而七八年不變的物業收費標準讓物業公司的日常支出捉襟見肘，更不要談滿足業主越來越高的要求。筆者作為幾家物業公司的法律顧問，常常聽到一些物業公司經理的抱怨：幾年下來，物價上漲這么多、人力成本增加這么多，而我們的收費一點都沒變，這樣的樓盤怎么做?另外讓人無奈的還有越是舊小區物業費的收繳率越低，打贏了官司越是難執行。從我國目前的立法看，對物業公司的要求卻是越來越高，比如說去年5月份生效的最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，其明確規定了從事經營、服務活動的法人未盡安全保障義務使他人受到外來損害時，侵權人不能賠付時，安全保障義務人應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。從上海市目前的有關判例看，不管是小區丟車、還是業主財產受損，物業公司都不同程度地要進行賠償。而避免這些損害業主利益的事件發生，其關鍵就是加大成本投入、提高物業管理品質，但最終歸結為費用何來。
三、物業公司違規操作難免出現
面臨太多的無奈，有的物業公司從新樓盤的物業收費來補舊小區物業管理支出或采取其他“東拆西補”的方法。上海黃浦區某物業公司管理的一個小區，小區的兩幢樓面臨馬路是商住兩用樓，其余的幾座樓都是住宅樓，如果物業公司以住宅樓的收入維持住宅物業管理的正常運轉不可能，物業公司只能以商住兩用樓的管理收費來補貼住宅樓的物業管理開支，這樣，不僅招致商住兩用樓業主的不滿，且物業公司幾乎沒有盈利的空間。這種情況下，有的物業公司便或多或少地進行違規操作，或是和業委會串通擅自動用物業維修資金，或是擅自截留小區停車收費，或是減少支出攤薄成本。對物業公司來說，這往往都是無奈的選擇，可謂收費形勢所逼。
解決上述問題的惟一出路在于調整物業管理費，使其在一定范圍內上浮，那么作為物業公司怎樣才能適當調整物業管理費呢?筆者認為應當從以下幾個方面做起：
一、實行財務收支公開，使得業主對物業公司的收支有數
按照《物業收費管理辦法》的規定，物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。從調整物業管理費的角度講，作為物業公司之所以要公布自己的收支情況，目的是為了讓業主了解物業公司的財務情況。物業公司盈虧不是物業公司自己說的，業主要看你的賬目、了解你的收支。只有業主意識到物業公司確實是虧本經營，物業公司才有了上調物業費的基礎，才能與業委會或者業主談物業費調高的問題。
二、做好調費的有關具體工作，讓業主明明白白物業公司要調整物業管理費
筆者認為，一般來講應做好以下具體工作：一是就有關調費問題給業主做好解釋。物業公司可以以《告全體業主書》或其他方式就調費問題向業主做出說明，其內容主要是就業主對物業公司工作支持表示感謝，說明物業公司目前經費短缺的“窘境”，為了全體業主的利益調費的必要性等等；二是制定幾份詳盡的《物業管理費調整方案》供業主選擇。主要內容涉及到物業管理費調整涉及的收費項目、調整的內容、需要增加的費用等等，這樣可以使業主對為什么調費、調整的比例了然于心；三、做好業主對調費的意見征詢工作。一份完整的《意見征詢表》，實際上就是表達業主意志的意見簽署表。在《意見征詢表》上要注明房號、意見、日期等等，并注明如得到三分之二以上業主同意，物業公司將按《物業管理費調整方案》執行。
三、提高服務水平，加強與業主、業委會的溝通
有的物業公司認為物業管理費收不上來，何來提高服務，但筆者對這種觀點不敢茍同，因為并非任何的服務水平提高都需要成本的增加。比如說我們物業管理行業常常提倡的禮貌服務、熱情溝通，這些都不需要更多的成本投入。業主們如果有安全感、舒適感，其對較高的收費往往容易接受。而業主如果感到物業公司“服務不到位”，很可能會拒付費用，哪還談得上調高物業管理費。所以物業管理工作的精髓就是給業主服務好，加強與業主們的溝通，只有這樣物業公司的調費要求或主張才能被尊重和接受。在提高物業管理費后，物業公司要嚴格執行對業主的承諾，讓業主確實得到實惠。做過物業的人都知道，物業公司與業委會的關系，是一個物業公司在小區成功的關鍵因素之一。業委會理解、支持物業的工作，物業，管理服務工作就好開展，否則，就會比較被動，所以物業公司提高物業管理費，首先應取得業委會的支持。
四、物業公司要與有關部門做好協調工作
從一定意義上講，物業公司收費的高與低，關系到物業管理工作的好壞。物業管理工作的好壞，關系到一方居民財產、人身的安全。物業管理工作是一個復雜的系統工程，小區管理“一盤棋”，涉及治安、環保、物價、居委會、公共事業單位等。就物業公司調高物業費而言，要做好與物價局、街道辦、居委會、業委會的協調與溝通。物價局是物業收費工作的主管部門，物業公司要根據自己的收入和成本支出情況向物價部門真實反映收費問題。在具體調高物業費操作中，常有業主向物價局反映物業公司“亂收費”，對此物業公司要做好解釋工作。街道辦是基層的綜合行政管理部門，其對小區的安全、穩定、和諧較為關心，物業公司要據實向街道辦反映由于費用短缺帶來的一些現實性或隱患性的問題，在物業費調整方面爭得其支持。居委會作為基層自治組織，其與廣大業主的聯系最為密切，是物業公司與業主溝通的一個很好的橋梁，物業公司可以通過居委會做好部分不愿調整物業費業主的工作。
最后，各物業小區的情況千差萬別：比如說有的小區業主的素質比較高，可能物業費調整會更容易一點；有的小區是售后公房為主，物業費調整相對會難一點；有的小區公益性收入較多，可以與業委會協商用做物業公司的補貼，所以每一個物業公司要根據小區的具體情況結合以上幾個方面做好工作，對物業管理費進行適當調整，以保證全體業主的共同利益和物業公司的正常經營，從而從低收費的“窘境”中走出。
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2008/6/2 9:59:00