陳藹貧 方霞/中國物業管理協會網/20070927
《物權法》作為民法典一個重要內容，1998年3月起草工作正式啟動，在多次公開全國征求意見基礎上，歷經全國人大四次審議，今年將進入五審。從物業管理行業的角度看，《物權法》作為我國調整財產關系的民事基本法律，無疑是物業管理法制建設的又一重大進步，必將對我國物業管理行業發展產生基礎性的、長期性的重要影響。因此，有人斷言“中國物業管理已進入了物權法的時代”。面對國家這一重要法律出臺，作為物業管理人，我們不能不認真思索在即將到來的物權法時代，物業管理可持續發展必將面臨的若干重大問題，從而未雨綢繆，與業內同仁共同推動我國物業管理的健康發展。
問題一：物業管理相關法規體系的全面整合與完善
通過解讀《物權法》第四稿可見，《物權法》作為民法典的一個重要部分，規制的重點是權利歸屬及其保護，側重于對業主的建筑物區分所有權的保護，首先，其將物業管理活動的基本概念，以法律形式予以確認，使得物業管理立法層次得以上升到法律高度；其次，還將《物業管理條例》確立的業主大會、業主公約、專項維修資金等基本制度，上升到法律層面，提高了適用范圍及效力等級。再次，在解決物業管理中單個業主利益的分散性與眾多業主利益的協調性問題上，《物權法》(草案)明確規定“少數服從多數”的原則。我們相信，《物權法》的公布與實施，必將使物業管理活動更加有法可依，從而更好地維護業主和物業管理企業的合法權益。
在物權法時代，物業管理面臨的第一個重大問題就是，凡涉及到建筑物區分所有權的國家立法、行政法規、部門規章、地方立法、地方規章，都必須進行清理，凡是違背《物權法》關于建筑物區分所有權的規定的，都必須廢除，國家和地方都必須按照物權法的規定，制定和修改相關規范性文件，最終形成一個協調一致、完整呼應的物業管理法律體系。這個任務是艱巨的，工作量是巨大的，對物業管理長足發展的影響也是深刻的和廣泛的。因此，各級政府主管部門、社會各單位以及物業管理涉及各方認真學習《物權法》，全面清理現有物業管理相關政策法規，積極調整自身行為，適應《物權法》要求，是擺在我們面前的第一要務。
問題二:物業管理商品觀念的明確確立與強化
物業管理是商品，物業管理買賣是市場交換行為，有市場必然存在競爭。競爭是市場經濟的基本特征，物業管理行業必須通過競爭機制提高物業管理服務質量。
我國的物業管理從初期的“誰開發誰管理”，到公開實施物業管理招投標等，國家和地方一直致力于物業管理市場機制的建立和培育，致力于物業管理的法制建設。但從全國范圍看，我國物業管理雖然經過了二十多年的發展，人們的消費觀念也有了一些轉變，但由于計劃經濟和福利分房的長期統治地位，物業管理法規的不到位，市場機制的嚴重缺失，使得舊有、傳統的后勤服務觀念和意識依然根深蒂固。社會各界和業主對“誰受益，誰付費”、“付多少錢，享受與付費水平質價相符的服務”及“根據自己的消費水平，選擇相應的物業管理服務”的物業管理消費意識仍待進一步強化，物業管理的消費觀念仍待進一步矯正。
審議中的《物權法》（草案)從法制角度強化了物業管理商品屬性和競爭規則，不僅明確了物業管理商品的概念，規范了物業管理交換雙方的行為，還規定了業主可以自主選擇物業管理的模式。
這使得物業管理市場范圍進一步擴大，由物業管理行業的局部范圍擴展到社會各個產業領域，物業管理服務的競爭也由行業內的競爭擴展到更多主體參與的全社會、全方位競爭。無疑，這對我國物業管理行業的沖擊是前所未有的，也是中國物業管理行業和業內人士無法回避的一個史無前例的考驗，《物權法》的出臺，是中國物業管理發展的一個新的里程碑，是我國物業管理商品經濟法制建設的一次飛躍，無論是政府、社會還是物業管理交換各方，均應重新審視物業管理，擯棄舊有的和傳統的物業管理觀念，準確把握物業管理的商品屬性和市場要求，理清思路、調整自身、積極參與物業管理的市場競爭，在《物權法》和相關法律的規制下切實組織和開展物業管理相關活動。
問題三：物業管理基本概念、核心理論的全新詮釋與構建
“業主”、“業主大會”、“業主委員會”以及“物業管理”等均是物業管理中最基本的概念，物業管理人大都是耳熟能詳。但隨著《物權法》的出臺，則有必要重新認識和定義。例如，物業管理的概念按照《物業管理條例》第二條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”條例所指的物業管理，物業管理企業是當然的參與者。而《物權法》(草案)規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業管理機構或者其他管理人管理。再如，《物權法》(草案)對物業區域的公共綠地、道路、物業管理用房、會所等產權歸屬也做了原則規定?！段餀喾ā?草案)對《物業管理條例》中規定的并在實踐中已成為習慣的用語也做了相應調整，如“建筑區劃”(原來用“物業管理區域”)、“管理規約”(原為“業主公約”)、“共有部分”(原為“共用部位、共用設施設備”)等。
可見，《物權法》對物業管理的基本概念、相關內容、內涵、外延以及名稱、界定上均做了較大的調整，這種調整并非是局部概念的修訂，而是物業管理基本概念的全新詮釋和物業管理理論的重新構建。對此，我們必須高度重視，密切關注《物權法》立法進程，認真研究其核心要義，準確把握物業管理相關基本概念，系統梳理、修正物業管理理論體系，避免物業管理理論上、認識上的錯誤，以正確的理論指導實踐，使物業管理運行始終保持正確的方向，快速前進在健康發展的軌道上。
問題四：物業管理主體關系的切實研究與定位
物業管理是涉及多方主體的較為復雜的法律關系，既包括政府主管部門、物業管理交換雙方，也包括房地產開發、公共事業單位以及社會專業公司等多個主體。
其中，物業管理商品交換雙方是核心，政府主管部門是指導、監督和管理方，建設單位、專業公司和公共事業單位間是重要的參與者。物業管理行為涉及多個法律關系，受到多個法律法規調整。但長期以來，由于各種因素的綜合作用，物業管理各主體之間關系不清、責任不明，越俎代皰、操作越界、矛盾沖突時有發生，嚴重影響物業管理的正常運作。
《物權法》作為上位法，對物業管理規制的重點是物業財產權利歸屬及其保護，對物業管理主體間的關系只作了原則性規定。例如，《物權法》(草案)規定政府主管部門應當對設立業主會議或者選舉業主委員會，給予指導和協助。對業主的權利、業主團體的決策機制以及業主團體的職責也做出了新的修訂。但是對物業管理各主體關系及其相關權利義務并沒有明確界定，這就導致物業管理肌體的病灶沒有徹底清除，上述問題仍然存在。當然，法律不是萬能的，一部法律的出臺不能解決所有的問題。隨著《物權法》立法進程的不斷推進，業內應著力研究在《物權法》和相關法律框架范圍內如何進一步明確界定各方權利義務和責任，徹底理順物業管理各方主體間的關系。否則，貫徹實施《物權法》，實現物業管理相關法律法規對接，建立物業管理良性發展機制只能是一句空話。
問題五：業主團體法律地位、決策機制的重新調整與規制
業主、業主大會和業主委員會是物業管理活動核心當事人之一，也是物業管理商品交換的重要一方。如何確立業主、業主團體的法律地位，維護業主合法權益，建立民主科學的決策機制，穩步推進物業管理活動，既是《物權法》重要內容之一，也是物業管理界關注的焦點。上世紀90年代以來，雖然國家制訂了一系列相關政策法規，但業主、業主大會和業主委員會的在物業管理活動中的法律地位問題并沒有徹底得到解決，這一直是困惑我國物業管理正常運行的一個重要問題。
《物權法》(草案)賦予了業主大會及業主個人以訴訟地位，擴大了訴訟主體的范圍。同時規定，物業管理的一般事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意?；I集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金，修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經有利害關系的全體業主同意。這一規定從立法上明確了業主大會、業主委員會的法律地位，是立法中的一個突破。也使業主團體的決策機制發生了變化，在一定程度上保護了弱勢者的利益，使立法充滿了人文關懷。但是這種決策機制也會帶來相應的問題，由于業主大會、業主委員會決策機制業主參與表決比例要求更加嚴格，不僅大大提高了業主在物業管理事務中的決策成本，而且增加業主團體決策的難度。面對這一新變化，如何妥善解決，是擺在政府和物業管理各方的一個新的矛盾和問題。業內必須認真研究，積極尋找對策，否則勢必使物業管理運作產生新的困局。
問題六:物業管理服務內容、經營范圍的科學界定與明晰
物業管理服務對象內容和范圍是物業管理操作的重要問題之一，英美法系和大陸法系各國基本以建筑物區分所有權理論確立相關民事立法，我國卻一直沒有規定此制度。審議中的《物權法》(草案)采納了建筑物區分所有權理論，對區分所有建筑物專有部分的專有權，區分所有建筑物共用部分的共有權，以及建筑物區分所有權人的管理權，均做了明確規定。例如，《物權法》(草案)對綠地、道路以及物業管理用房的歸屬問題分別進行規定。建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區劃內的物業服務用房，屬于業主共有。立法從實際情況出發，提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或者出租經營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業主共有，等等。
《物權法》的這一系列規定，使得我國物業管理服務內容、經營范圍從法律層面得到了嚴格的界定，起到了定分止爭的作用。應當說，《物權法》(草案)基本解決了物業管理產權不清引發的矛盾和問題。但我們也必須清醒地看到，一方面與傳統概念相比較，物業管理對象、內容和范圍發生了一些變化，我們必須積極調整和適應，另一方面，舊有的問題并未完全解決，例如，會所、車庫是稀有專有資源，建設單位預先占有，并通過購房合同加以約定，則可能使其變成建設單位獲取更大商業利益的一個渠道。由于業主無法正常地、合理地擁有和諧的居住環境和應有權利，結果導致業主、建設單位和物業管理多方矛盾的頻發。因此，我們要充分利用《物權法》規范要求，科學界定物業管理對象、內容和范圍，盡可能避免與減少業主、開發企業、物業管理企業三方之間因服務內容、經營范圍不明確、物業產權不清帶來的矛盾糾紛。
問題七：物業管理模式的積極創新與突破
《物權法》草案第八十四條規定業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業管理機構或者其他管理人管理。物權法時代物業管理的模式已由《物業管理條例》中規定的單一的物業管理企業管理模式，變為業主自行管理、委托物業管理機構管理與委托其他專業機構管理三種模式并存的局面。物業管理多元模式打破了我國原有的物業管理單一格局，突顯了“財產即自由”的立法精神，使業主有了更多的選擇自由，客觀上推進了物業管理的市場化進程，加劇了物業管理市場競爭的廣度和深度。
但我們必須看到，這一變化勢必帶來物業管理服務收費依據、范圍和物業服務標準的變化，沖擊現有物業管理價格體系和相關管理制度，甚至有可能引發經濟學所稱之的“洼地效應”。一旦“洼地效應”形成，其必將和其它因素共同作用，引發物業管理行業方方面面的“連鎖反應”，乃至整個行業的重新洗牌。面對物權法時代物業管理的多元模式和物業管理新格局、新情況，物業管理企業如何及時調整、從容應對，業主如何理性維權、強化自治，政府如何合理引導、科學監管，物業管理行業如何實現長足發展，社會各方如何共建和諧社會等等均是擺在我們面前現實而迫切的問題。
問題八:物業管理糾紛、法律訴訟的不斷增加與變化
審議中的《物權法》(草案)中規定，“對侵害業主共同權益的行為，對物業服務機構等違反合同發生的爭議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主或者占總人數過半數的業主同意，可以以業主大會或者業主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁，業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”《物權法》較為具體地規定了提起訴訟、申請仲裁的條件，同時增加了業主個人的訴訟，即不能經過達到一定比例的業主同意時，業主可以以自己的名義對侵害業主共同權益的行為，對物業服務機構等違反合同發生的爭議申請仲裁、提起訴訟。
此項規定有助于保障物業所有人的權益和公共權益，是公民行使民主權利和保護業主私有財產不受侵犯精神的弘揚。但客觀而言，《物權法》的出臺必將使物業管理各主體之間以及業主內部等，通過法律途徑依法維權的幾率大大增加，從而增大了物業管理訴訟主體的范圍，增加物業管理訴訟總量，也使物業管理的糾紛類型更加復雜。例如，《物權法》(草案)規定業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力，因為業主大會、業主委員會作出的決定是遵從“少數服從多數”的原則，少數人必須放棄自己的主張。但如果個別業主認為此決議致使自己的利益受損，根據我國的民法規定其又可以提起訴訟。因此，物權法時代物業管理訴訟類型、訴訟面和訴訟量的增加，將是我們不得不面對的現實。中國物業管理人要持續提高自身的專業素養和綜合素質，以法律法規為準繩，以優質服務為基礎，積極面對、充分協調，不斷解決物業管理的新矛盾、新問題。
“法律是精彩的，法律是無奈的，法律也是生長的。”《物權法》的制訂和實施是時代的產物，也是中國物業管理之必需?！段餀喾ā房梢哉{整、規范中國物業管理，但不能解決所有的問題。面對即將到來的物權法時代，只要我們努力學習、認真研究、不懈思索、科學接軌、積極調整、銳意創新，必將再創中國物業管理新的輝煌。
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2008/4/24 16:04:00