沙紅 作者單位：江蘇省南通市房管局
物業管理解決了開發建設單位和購房人的后顧之憂，但前期開發過程中的種種不規范行為給后期的物業管理帶來了很大的麻煩。這造成很多物業管理企業不堪重負，也制約了物業管理行業的發展，這一問題在業內被稱為“前期開發‘生病’、后期管理‘吃藥’”。筆者現結合工作實踐，對前期開發中的這些“病癥”做詳細分析，并對解決這些問題開出一系列“藥方”。
病癥：前期開發不規范，物業管理代人受過
病癥一：規劃設計欠債多
住房商品化后，土地資源越發緊張，開發單位和政府出現了“慌不擇地”的狀態，善于“見縫插房”成為城市規劃的“技巧”，這造成了住宅小區規劃不科學，缺乏統一性、整體性的直接后果。
多家開發引發多頭管理，造成物業管理的交叉、推諉，責任不清引起后期管理的矛盾沖突；零星開發的物業規模太小，難以形成規模效益；由于項目整體考慮不周全，部分區域物業管理用房、社區活動用房不到位，造成后期管理難度大；由于規劃配套設施，如地下車庫、會所等產權不明確，造成業主群起維權，而多數業主的“維權方式”只是拒絕交納物業管理費。
病癥二：建筑設計不科學
在物業管理過程中，經常遇到建筑設計問題引發的管理難題或糾紛。比如外墻布局不合理，窗臺飛邊太寬，無法安裝空調；共用平臺全封閉，無法上人打掃或被獨家占用等，造成堵塞積水，引發物業管理矛盾糾紛；建設設置的水渠、綠化、噴泉、草地、景觀燈等，后期物業管理成本大，業主無法承受分擔的水費和電費；煙道設計不合理，造成油煙返煙、業主堵塞等使用糾紛；外墻裝飾性設施成為小偷的“云梯”；二次供水，不向最終用戶收費等等。這些問題雖然是一些小事，但確實增加了物業管理的成本，有的甚至引發了尖銳的矛盾和沖突。
病癥三：開發建設遺留問題
開發建設遺留問題主要體現在新建商品房住宅區中，如：建設單位擅自變更規劃設計，綠化帶變成停車場，容積率超標，房屋質量差，維修資金不到位等。尤其是房屋質量問題，一般都在業主入住后才反映出來，樓板裂縫、外墻涂料剝落，房屋滲漏等常見問題讓業主擔憂，但維權難度大。業主往往就將問題集中反映到物業管理企業那里，物業管理企業無法左右開發單位，往往變成“替罪羊”，承受物業管理費難收的“惡果”。
病癥四：房屋銷售問題
開發建設單位在出售房屋時，為了促銷往往做一些不利于后期物業管理的事情：將后期物業管理描述得非常好，但一些許諾的配套設施往往難以及時兌現，比如：網球場建設、封閉圍墻、24小時供應熱水、綠化景觀效果等等；發布虛假廣告，對購房人許諾的預期效果不能實現；對可能引起爭議的事項不告知，如為了節約費用不將垃圾清運、路燈等項目一次性移交相關部門，造成業主的積怨和入住后養護成本過大；逾期交房、面積縮水、售后服務不及時或根本不落實。這些問題往往導致業主遷怒于物業管理單位，認為物業管理單位沒有工作到位，于是就拒交物業管理費。
藥方：科學規劃，規范開發銷售行為
藥方一：合理規劃
一個城市在解決居民的住房問題時一定要有通盤考慮，新區建設與老城區改造都要有科學的長遠規劃，進行嚴密的科學論證。規劃物業區域時要考慮城市建設的整體性，統籌安排，還要考慮規模，住宅區既不能過大，也不能太小，10萬～20萬平方米為一個區域比較適宜，區域既要考慮封閉管理，又要方便生活、便于物業的管理和養護。對一些老舊住宅區，可以進行二次規劃，完善設施，健全社區功能。
藥方二：明確產權
物業規劃建設之初，是一張“白紙”，許多問題可以盡量事先考慮，在土地出讓、項目規劃、建設許可等環節，都可以明確物業管理用房、社區管理用房、經營性配套用房、非經營性配套用房的具體位置、面積和產權歸屬等問題，不要將矛盾遺留到房屋交付使用之后。
藥方三：實行一價制
商品房價格不斷上漲，“價外價”一直是業主憤怒的導火索。要規范開發建設單位、經銷商將諸如水表、電表、煤氣設施、封閉陽臺、太陽能等各種配套建設項目的費用計入成本，實行一價制，不得收取“價外價”，不要在交付房屋時再收取煤氣、水電表、封閉陽臺、熱水設施等各種各樣名為代收費用的價格，減少后期物業管理的難度。
藥方四：考慮適度管理成本
在房地產開發的過程中，為了吸引人們去購買，開發商往往會將環境作為銷售的亮點，但是預先考慮后期的適度管理成本是很有必要的。如：對中低檔商品住宅和保障性住宅區，應該盡量避免建設高養護成本的景觀和種植養護成本高的植物和草皮；路燈、垃圾清運等要一次性交付路燈管理處、環衛處等城市管理部門，減少業主的后期使用成本。
藥方五：科學設計收費環節
眾所皆知，收繳物業管理費比較困難。因此，要盡量避免或減少物業管理費的收費項目，采取科學的收費方法，提供制約欠費的手段。高層物業項目在設計中要解決好二次供水、電梯運行、供熱項目的水費和電費向最終用戶收取的問題，避免物業管理企業再去做代收、分攤費用的工作，以免產生矛盾。物業管理費與其他各項設施使用費用的收取，盡量采取“一卡通”的做法，避免人力資源在收費工作中的重復和浪費。
藥方六：嚴格驗收
化解房屋質量矛盾的關鍵是嚴格竣工驗收、落實售后服務工作。嚴格工程竣工驗收工作，加強對房屋質量、配套設施設備、綠化以及環境的驗收，并落實好售后服務，屬于全體業主產權的物業管理用房、非經營性配套用房等要由產權部門驗收確認，并監督交付。由于商品房開發的階段性比較強，大多數物業只是項目工程，房屋銷售以后，開發商可能會離開項目所在地，因此必須建立質量保證金制度進行制約。保證金應當由開發建設單位交于房地產協會或行政主管部門統一保管，待保質期滿后予以退還，或用于處理房屋質量遺留問題。
藥方七：規范銷售行為
商品房銷售宣傳廣告應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等規定，涉及規劃設計、配套設施、施工質量、物業管理的廣告內容必須真實、合法、準確，不得夸大或造假，不得就物業管理費用的減免以及其他物業管理行為進行不恰當的承諾，避免給后期物業管理帶來麻煩。在沒有明確規定的情況下，開發建設單位與購房人的銷售合同中，對車庫、會館、商業用房等配套用房要進行統一的合同約定，并注明沒有進行約定的歸全體業主所有。
藥方八：前期物業管理與銷售同步介入
許多購房人可以承受一次性的高房價，卻無法承受長期的高物業服務費，許多購房人到物業交付的時候才對物業管理費的收取提出質疑，并表示抗議。因此，為了讓所有住房消費者在購房前對物業管理進行深入了解，明明白白消費，開發建設單位與購房人簽訂《商品房銷售（預售）合同》的同時，應該簽訂《前期物業服務合同》、《業主公約》，明確雙方的責任，讓業主在購買房屋時充分考慮到后期居住成本。
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2007/8/15 20:57:00