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“物業管理這個東西實在太復雜了，你要我講上三五天估計都講不完!”采訪恒興物業負責人時，他的開場白就是這句話，并像履行諾言一樣，上午沒能采訪完，吃了中飯繼續，讓記者絲毫不敢怠慢。
物業管理確實復雜，從小處說，它是對小區公共部位的日常管理，從大處說，它關系到整個住宅社區乃至整個社會的安定和諧。實際上，物業管理行業自其誕生之日起就不曾平靜過，它伴著矛盾與糾紛走過了一段艱難困惑的歲月。尤其是在以“和諧穩定”為主旋律的當今中國社會，物業管理更是受到人們的廣泛關注，其艱難困惑依然。
關鍵詞一:
發展歷程——“華財”開局
1993年，由江西財經大學組建的華財物業可以算作是南昌最早的物業管理公司。華財物業副總經理沈正一跟我們說起這段“誕生史”時特別興奮：由財政部與江西財大共同投資建設的華財大廈寫字樓順利落成后，成為江西省第一高樓，并因服務設備非常齊全，吸引了150多家企業單位入駐，當時考慮到這么多企業混在一塊，需要有個系統的管理，于是在1993年9月，江西華財物業正式成立，從此揭開了南昌物業管理發展的序幕。“但實際上，從1993年到2000年，這7年間南昌物業管理的發展是斷層的，一般的小區業主都沒有物業管理的概念！”沈正一說。
即便到2000-2001年間，南昌物業管理企業也僅發展到30多家，且企業規模較小，服務水準普遍不高?？梢哉f，在過去的10多年當中，南昌物業管理的發展是非常緩慢的。
據南昌市房管局物業管理處長鄧長水介紹，南昌市物業管理真正快速發展起來是2002年以來的事，隨著南昌樓盤開發的日益增多，以及深圳、上海等發達城市一些物管企業先進理念的引進，加上老百姓對物業管理的初步認知，從2002年到現在，南昌已經申報企業資質的物業管理企業由原來的幾十家發展到180多家，這當中還不包括不久前年檢后出局的40多家物業管理企業。在這180多家物管企業當中，本土企業占主導，達160多家；外地企業很少，不到20家，他們主要來自北京、深圳、大連、上海等一線發達城市，而這幾個城市中又以深圳為主導。“可以說，外地來的這些比較有實力專業性較強的品牌公司，為南昌本土物業管理的發展注入了新鮮血液！”鄧長水說。
當然，有相互促進，也有殘酷的競爭，經過這幾年的發展，隨著南昌新建小區的逐漸增多，外加物業管理企業的準入門檻較低，一時間南昌物業管理企業如雨后春筍般冒出來，企業之間的專業實力呈現良莠不齊的態勢，好的很好，差的很差，物業管理企業同樣陷入兩極分化的競爭迷局當中，“這也是在不久前的年檢中，南昌物業管理公司由230多家一下減至180多家的原因！”鄧長水說，未通過年檢的企業基本上處于“自生自滅”的狀態中。這些企業要么自行消失，要么長久以來沒有一個具體的經營項目，要么就是長期處于嚴重虧損狀態中。
點評:都說南昌物業管理發展較晚，水平不高，但從上面的數據來看，幾年的時間能發展到近200家，實屬不易。當然，好壞不能以多寡論，君不見“惡性競爭”滿目皆是？如何借鑒外來品牌公司先進的服務理念，并結合本土實際情況為我所用，才是促進行業健康快速發展的正道。
關鍵詞二:
企業類型——五種出身
南昌物業管理發展經過這幾年的發展，從早期的“房管所”到現在不少外地品牌公司入駐，一步一個腳印走來，可謂成績斐然。業內人士普遍認為，到目前為止，形成了以下五種不同類型的物管公司：
1、前身為本地房管局下屬各個房管所的物業管理公司。這類物管公司專業水平普遍不高，服務功能比較單一，員工整體素質不高，技術含量偏低。上個世紀90年代末大量出現，數量很多。早期管理的大多是些房改房，因服務要求不高，生存不受威脅，近幾年隨著物業管理在南昌的大踏步發展，這類公司大多難以為繼。
2、南昌本土成長起來的物業管理公司。這類公司在南昌物管行業內占據主導，數量早已過百，經過近幾年的快速發展，逐漸成長起來。這類公司起步稍晚，但發展空間很大。當然，也有不少公司有近10年的發展歷史，服務水準日趨成熟的物管公司，這類公司做得比較成功的有天安物業、華財物業等。
3、開發商派生的物業管理公司。這類公司有人稱之為開發商的“售后服務”，因享有開發商的資金補給，物管服務大多都能做得非常到位。但也因其和開發商之間特殊的“父子關系”，以致招來不少罵名。在南昌，這類公司比較知名的有:外地的，如萬科物業、萬達物業等;本地的，如恒興物業、高能物業等。
4、外地來的品牌物業管理公司。這類公司擁有較為先進的物業服務理念和較高的服務水準，在南昌大都為二級資質。但因南昌物業管理發展較晚，老百姓認知水平不高，以致服務水準難與物管收費成正比。但盡管如此，南昌還是有些外地企業做得非常好，比如深圳福田物業等。
5、另外，一些房地產代理公司下面也成立了物業管理公司。這類物管公司在南昌并不多見。所占比例很小。
點評:為體現時代的變遷感，我們說到了五種類型，其實真正能夠站穩腳跟的也就本土、派生、外地這三種類型，從現在的市場情況來看，也只有這三種企業比較有競爭力。不用多說，不管是開發商對前期物業管理的招投標，還是成立“業主委員會”后對物業管理公司的重新選聘，非此三類企業莫屬了。
關鍵詞三:
企業資質——還需做大
記者從南昌市物業管理處了解到:南昌180多家物業管理管理公司，其中有118家通過2005年的資質年檢（在其余60多家企業中，有一小部分未參加2005的資質年檢，而大部分被淘汰出局），其中二級資質的有16家，三級資質的有46家，三級暫定的有56家，三級暫定的主要指那些新設立的物業管理公司。按照《物業管理企業資質管理辦法》，第一年首次申報企業資質的物管公司，不管你有多大實力，也不管注冊資金多少，第一年一般都為三級暫定。到目前為止，南昌還沒有一家具有一級資質的物業管理公司。
其中，有一些外地入駐南昌的物管公司，它的總公司可能是一級資質，但在南昌一般為二級資質，它在南昌分公司是否具有一級資質還有待進一步考察。這也是有些專家指出物業管理行業的資質提升必須要有一個梯級發展模式的原因。也就是說三級要向二級發展，二級必須要向一級發展。按照《物業管理企業資質管理辦法》的規定:一級由建設部審批、二級由省建設廳審批、三級包括三級暫定由市房地產主管部門審批，深圳福田、卓越物業就是二級資質。“在做大做強物管企業方面，我們將繼續努力，重點培育和扶持，組建一些具有一級資質的物管公司。”鄧長水說。
點評:據鄧長水介紹，南昌二級資質的物管企業大部分為外地品牌企業，南昌本土的企業也就那么幾家，恒興物業、天安物業、華財物業皆為二級資質，算是異數了?？磥?，差距還是很明顯，“革命還未成功，本土還需努力”??！
關鍵詞四:
人員招聘——三種方式
南昌物管公司人員構成與招聘情況如何？這主要從三種類型的物管公司展開來講:外來品牌物管公司、開發商屬下的物管公司、本土成長起來的物管公司。這三類物管企業的人員構成皆為：高層管理人員、特殊崗位的技術人員、其余工作人員（包括保安、保潔、工程維修、客服）。
1、外來物管企業人員招聘情況：高層管理人員由公司總部調配;特殊崗位技術人員也有公司總部調配;保安、保潔、工程維修、客服等人員在本地招聘。
2、開發商下屬物管企業人員招聘情況：高層管理人員前期請一些顧問公司做顧問或從外地高薪聘請;特殊崗位技術人員基本上借用開發商的工程技術人員;保安、保潔、工程維修、客服等人員在本地招聘。
3、本土物管企業人員招聘情況:基本上是物管企業之間相互挖人才。
點評:差距，又見差距。
關鍵詞五:
人員素質——培訓待加強
“如果要給南昌物管人員打分的話，應該是普遍處于中等水平！”一位業內人士說，由于種種原因，南昌物管企業人員的素質是不高的。采訪中，不少業內人士喜歡拿萬科物業的員工素質來說事，與本地一些物管企業人員素質相比，萬科的物管可以說是做得非常好的，他們物管人員的素質普遍很高。“不管小區內的業主還是外來人員，對萬科的物管總是贊不絕口，有不少消費者是沖著他的物管去的，萬科在物管方面可謂是精雕細琢！”名家物業總經理萬小坪絲毫不掩飾對同行的贊譽。正如很多人所說的一樣，萬科物業是真正把它當作一個品牌來經營的。
鄧長水指出，在不久前舉辦的示范小區和優秀小區的評選活動中，有不少小區中選，從評選結果來看，南昌不少小區的物管水平和前幾年相比，已有不小的提升。但盡管如此，南昌物管整體來看，中等水平的還是比較多，甚至有一部分物管企業的員工素質是偏低的。為什么會出現這種情況？鄧長水談到，一是因為南昌物管人員的來源，南昌物管人員主要以下崗再就業人員為主，他們以前都沒有搞過物業管理，根本談不上專業，這是造成物管公司員工素質水平不高的原因。但從另一方面講，很多物管公司為維護社會穩定，解決下崗工人再就業問題做出了重要的貢獻。對此，不少物管企業老板可不都是這么想的，他們認為，既然口口聲聲要提高南昌物業管理的整體水平，而一大批下崗人員進入物管行業，這個行業的服務水準怎能提升？可以說南昌物管企業發展處于一個尷尬的境地，“光榮”使命的背后，有不少難言的苦衷。
第二個影響物管人員素質的是物業管理員工的培訓。鄧長水稱，南昌不少物管企業除了企業本身內部的培訓外，社會類培訓總體上還是跟不上。恒興物業作為一家土本二級資質的物管企業，在這方面嚴格施行了兩種培訓制，即內部三級培訓制和外委培訓制，幾年執行下來，取得了一定的成效。但從南昌本土物管企業來看，能將培訓做得比較出彩的企業畢竟不多。“要實現南昌物管人員素質的提升，在物管企業人員來源和培訓方面還有待努力！”鄧處長說。
點評:物業管理行業是個微利行業。也是矛盾與糾紛最多的一個行業之一。采訪中，不少物管企業老總都說到“虧損”這個詞，幾乎是“虧”聲一片。后來知道每個物管企業都要負責好幾個下崗工人的再就業，既要發展自身又要照顧社會，挺不容易的。也許，對物管行業，我們真的該多一些寬容。
關鍵詞六：
生存環境——三大困擾
1、競爭環境
如果把南昌市場比作一塊大蛋糕，這塊蛋糕到底適合多少人吃才剛剛好？就目前南昌市本身收入和物管費標準，到底能夠適合多少物業管理公司生存，這是一個問題。隨著南昌樓盤開發數量的劇增，物管公司越來越多，滋生了一系列問題，比如許多物業公司之間相互濫價，甚至壓價。另外，南昌一些開發商自己也成立了物管公司，這類公司寧愿貼錢來樹立自己的物業形象，提高物管服務質量，從而帶動樓盤銷售，雖然物管虧了。但是房價漲了，實際上還是贏利。
南昌市物管協會秘書長黃明華指出，這類和開發商為“父子關系”的物管公司對那些純粹的物管公司是一種沖擊。因為對于那些純粹做物管的公司來說，在管理小區的前幾年，他們基本上是虧損的，按政策規定，在經營虧損的情況下，開發商應給予補貼，但實際上能得到這個補貼的物管公司少之又少。這樣，與那些享有開發商補貼的物管公司相比，純粹做物管的就很難生存了。比如說，一個檔次比較高的住宅小區，物管費一般為0.85元，這在南昌算比較高的了，純粹做物業的公司，由于資金壓力，就算把各項費用全壓進去，服務標準也只能達到那種水平，而享有開發商補貼的物管公司，就可以進行超負荷的服務。
南昌物業管理的競爭主要體現在價格和服務標準上。“其實很多業主不太清楚這個服務標準是什么，這需要我們媒體的宣傳。就這一點，青島就做得非常好，青島的電視、報紙等媒體將物業管理的宣傳作為一個重點工程來抓，并取得了一定的成效，很值得我們學習與借鑒。”黃明華說。
2、認知程度
黃明華指出:對于什么是物業管理？很多人認識不深，物業管理應該是一個綜合性的服務工程，嚴格來講應該稱之為“物業服務”，很多人認為物業管理反正就是個“服務”，可要可不要，無非是幫業主搞搞衛生，做做保安，大多都沒有考慮到更深層次的東西。不少業主對物業管理的認知出現了極端的兩個方面:遠離物管與過分依賴物管。
?。?span lang="EN-US">1）遠離物管。很多業主對物業管理的認識不夠，對這一概念一時難于接受。因為許多業主原來住慣了單位公房，而公房很多時候都是靠業主自己來打掃與管理，業主在觀念上一時間很難轉變過來。
?。?span lang="EN-US">2）過分依賴物管。很多業主對物業管理認識出現偏差，對公共服務和個人服務界定不清，過分依賴物業管理公司，認為“所謂物管物管，就是什么都得管”，于是出現了“某業主的孩子在小區里不慎摔倒，也要物管公司負責，甚至以此為由拒繳物管費”的現象?！段飿I管理條例》早就指出，物管公司只負責業主的“公共部分”，對于業主的“個人部分”，就該業主自己承擔。有些業主個人財產的損失也要物管公司承擔，這顯然不合理的，就像我們不能說保安就是保鏢一樣。
小區業主應該堅持義務與權利并重，對于那些由于物管服務沒做到位，業主就拒繳物管費的行為，黃明華很不認同，他認為，業主可以通過向政府或物業管理的相關部門投訴，而不是通過拒交物業管理費等不理智的方式來解決問題。“在新加坡，對于那些不繳物管費的業主，業主委元會將貼出通告。繳納物管費就像在餐廳AA制消費一樣。如果個別業主不繳物管費，就相當于別人替你花錢而你享受了服務！”黃明華說。
3、政策滯后
隨著南昌物業管理的發展，政府雖然陸續出臺了一些政策法規，但總體來說，由于相關部門對物業管理行業重視力度不夠，一些關于物業管理的法律法規和相關政策還是比較滯后的。黃明華提出以下物管政策滯后引發的問題:
?。?span lang="EN-US">1）某些水電費的收取問題。住宅小區里的居民用電和公共過道里面的用電（屬于公共區用電）的費用收取標準是不一樣的，僅就這一項，就引來很多業主的不理解，認為居民用電與公共區用電的收費標準不一樣很不公平，《物業管理條例》規定，一般物業管理電費收取費有兩種情況:一種是直接由供電供水部門向居民直接收取，這種電費收取情況還好處理點，而對于由物業管理公司代收而存在的過渡電過渡水的問題，很多居民就不理解，為什么物業管理公司電費那么低（4角多），而自己的電費那么高（5-7角）？對于這些問題，南昌也沒有出臺相關政策。
?。?span lang="EN-US">2）電梯檢測費的規范問題。國家有規定，南昌技術監督局每年都要對小區電梯進行技術檢測，那么這個檢測費該怎么收？收多少？問題多多。在一些發達城市電梯檢測費很便宜，檢測一次費用只一兩百元（高的達500-600元/次）。而在南昌就需花上一千多元（高的甚至達2000元/次）。南昌本身經濟收入就不可與沿海發達城市相比，檢測收費反而要比沿海高出許多，這個電梯檢測費用就應當需要相關法律法規來規范。
?。?span lang="EN-US">3）裝修殘余垃圾清運費的問題。南昌在1997年的清運標準是0.16元/平方米，但現在業主裝修的檔次越來越高了，所要清運的東西越來越多，現在收費標準提高了，勞動力用工的工資也提高了，而這個標準卻沒變，黃明華認為，這個清運費的標準也要提高，并希望有相關法規出臺。
點評:競爭環境、認知程度、政策滯后，除了這三者之外，物業管理行業的發展或許還有更多的“惡劣環境”。路很長，但還是要走下去?；蛟S，我們的廣大業主、各物管主管部門、物管企業以及新聞媒體，都該好好地行動起來，為營造一個良好健康的物業管理發展環境貢獻力量。
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2006/11/8 16:02:00