現代物業管理模式及發展

朱健 / 長江三峽實業 

摘要：隨著城市住房制度的改革，傳統的房地產計劃管理模式化正在逐步演變為市場化的物業管理模式。本文研究了傳統房屋管理與物業管理的區別，分析了現代物業管理模式及發展，提出現代物業管理作為一種全方位、多功能的房屋管理形式是實現物業管理企業化，專業服務社會化，管理手段現代化的必由之路。

長期以來，由于體制、制度方面的原因，我國大量的住房作為公產，其管理主要由代表政府的房產管理部門和由各單位來進行管理，這不屬于具有市場意義的社會化的物業管理。隨著城市住房制度的改革，住房的供應將擺脫由政府和職工所在單位提供的行政渠道，而轉變為通過社會化供應的市場渠道。同時，傳統的房地產計劃管理模式化正在逐步演變為市場化的物業管理模式。這就必然會出現一種現象，在一個住區內，在一棟住宅內，甚至在一個單元內，將是多元產權、多個業主共存的局面，原來彼此之間既是鄰居又是同事，現在大家是鄰居很可能不是同事。正是這一復雜的物權定勢，呼喚著對現代物業管理模式的迫切需求，推動著物業管理行業的蓬勃發展。

一、傳統房屋管理與物業管理的區別

現在我國還存在著傳統的房屋管理，而且在很長時間內將會繼續存在。物業管理與傳統的房屋管理有很大的區別。物業管理作為對舊管理體制的一種革新。物業管理與傳統的房屋無論在觀念上、內容上、模式上、管理的深度上都有很大的區別。

1、管理體制上看，傳統的房屋管理是計劃經濟條件下政府、企事業單位采用行政手段，直接地進行行政福利型的封閉式管理；物業管理是專業化的企業通過市場，用經濟手段進行社會化管理的有償服務。

2、從管理內容來看，傳統的房屋管理以單一的“收租養房”為主要內容，實際上收了租也養不了房，仍需要國家大量財政補貼；物業管理是對物業進行全方位、多功能的經營、管理、服務，它既管房又要以人為核心提供物質和精神兩方面的服務，企業通過自身的經營機制，實現造血功能，國家不給補貼。

3、從管理機制上看，傳統的房屋管理是管房單位以自身的意志去管理住戶，住戶無法選擇房管單位；物業管理是產權人和使用人通過市場選聘物業管理企業，物業管理企業可以接受也可以不接受選聘，雙方在完全平等的條件下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利和義務。

4、從管理對象的產權關系看，傳統的房屋管理，其房屋產權都是國家所有；物業管理對象的產權，已形成國家、集體、個人包括港、澳、臺、外國人等多元化格局。

5、從管理單位與住戶的關系看，傳統房屋管理其管理單位與住戶的關系是管理與被管理的關系；物業管理其管理企業與住戶的關系是服務與被服務的關系，并且寓管理于服務之中，凡是住戶需要的服務，物業管理公司都盡量給予滿足。

綜上所述，我們可以把物業管理和傳統房屋管理列成下表進行比較。

表1.1 物業管理和傳統房屋管理比較

通過上述比較，我們看到，我國的物業管理還沒有全面走上正軌，只有不斷的吸收世界先進的理論與方法，并不斷的進行總結，結合自己的實際情況發展自己的物業產業。

二、發展現代物業管理模式

物業管理作為一種全方位、多功能的房屋管理形式就是實現物業管理企業化，專業服務社會化，管理手段現代化。

1、物業管理企業化

物業管理與中國原有房管制度的差別在于原有的房屋管理是一種行政性管理，屬于政府行為；物業管理則是把管理和服務作為一種商品由獨立核算、自負盈虧的物業管理公司來經營，是一種企業行為。

（1）企業化就要強調經濟規模。所謂經濟規模就是要求企業在生產規模上要達到經濟規模，此時產品的單位成本最低。物業管理雖然是服務性行業，但物業管理公司作為企業，發展新物業點時立足于提高企業經營效益和減低房屋業主或使用人管理費負擔的基礎上，也應該考慮運用規模經濟發展企業化經營。顯而易見，500戶的住宅小區和5000戶的住宅小區在實施管理時的費用開支不是按比例增加了10倍，而是小于10倍，也就是說物業點的經濟規模越接近經濟規模，單位管理成本就越低。由此可見物業管理公司應不斷提高管理和服務水平，加強競爭能力，拓展物業管理市場，提高企業經濟效益。

（2）企業化要強調“一業為主，多種經營”。物業管理要取得良好的經濟效益，既要通過各種方法降低管理成本，又要開拓經營渠道增加收入。物業管理本身就是一個涵蓋面很廣的行業。物業管理公司是在從事物業的管理和服務的同時，也可以將經營范圍擴大到與物業有關的業務，如房屋咨詢、中介、代買房屋、估價，小型房地產開發，建筑裝飾等項目；也可以根據實際情況向餐飲、商業等方面發展。這樣物業管理公司不但可以通過多種經營來取得經濟字效益，而且業務范圍的拓展也可以減少企業的風險。雖然物業管理是個投資較小的行業，物業管理的企業的規模業比較小，但物業管理公司有廣大的物業基礎，只要加強經營意識，努力開拓經營，物業管理企業也能辦成跨行業、跨地區的集團企業。

2、專業服務社會化

專業服務社會化是指隨著生產力水平的提高，社會分工越來越細，趨向于專業化，而這種專業服務對象不是針對某一企業或行業，而是面向整個社會。專業服務社會化包含著兩方面的內容，一是專業化，是前提條件。社會生產服務的內容專業化，服務水平才會有很大的提高。但這種專業化的生產服務又要求社會上其他專業服務與它相配套，這樣才有充足的市場，這就產生了第二方面的內容—社會化。專業服務社會化是當今世界的發展趨勢，物業管理當然也包括在其中了。

中國物業管理公司與國外同類型企業相比，中國公司的機構臃腫，人員也比較多，這是因為物業管理公司是對每一項管理業務、服務項目都要自己而為，一個再小的物業管理公司也必須配齊從管理人員到清潔工、園藝工、維修工和保安等一套人馬，工作量和人員配備不相稱，既增加了公司的開支，也相應減少了從業人員的經濟效益；另外，隨著人們居住水平的提高，物業中配套的各種設備都很先進、復雜，必須由專業技術人員進行維修保養。如果物業管理公司為適應這種發展而自己建立一支龐大的技術人員隊伍是不切實際的。因此，我們現有的這種“五臟俱全”式的物業管理公司組織模式必然隨著時間進展而改變。

中國大陸的物業管理是從香港借鑒而來的。而在香港，從事私人樓宇、商業大廈和公共屋村管理的管理機構人員組成都比較少，管理機構將保安、清潔、維修等工作都以合同形式發包給專業公司、承包商去做。物業管理人員主要工作是按照合同進行管理、協調。除日常小修理需要少數維修人員外，各種專業技術人員都沒有配備，物業管理公司成為物業管理的組織者，管理開支大為減少。物業管理公司定期對承包的專業公司進行考核，評價其工作業績，按照市場競爭、優勝劣汰的原則選擇專業公司和承包商。這種社會化的管理經營方式使物業管理公司的管理水平和專業水平都有很大的提高。

香港物業管理的經營情況反映出專業服務社會化的優越性。中國的物業管理要想在現有基礎上得到進一步發展，必須擺脫現行的“小而全”模式，在社會經濟不斷發展的條件下，逐步實現專業分工，這樣才能使物業管理踏上一個新的臺階。

3、物業管理現代化

物業管理是個復雜的系統工程，其中包含的內容與我國原來實行的房屋管理有很大的差別，如果仍然采用舊的管理方法和手段，物業管理這種新形式也不過是個新名詞而已。面對物業管理的復雜多樣、量大、細化、長期等特點，實現物業管理現代化是十分必要的。

（1）管理觀念現代化。物業管理與傳統房屋管理在觀念上的區別在于：

1）信息觀念。在物業管理中，信息作為一種重要的資源來管理和利用。物業管理人員既要掌握物業的運行情況，又要及時了解業主對物業管理的意見，面對一個不斷變化的系統，隨時隨地對其進行調整，使工作達到最優狀態。因此，物業管理必須充分運用信息，加強信息流動。傳遞、及時組織反饋，從而為科學管理決策提供條件。

2）系統觀念。物業管理的目標不是單一的建筑物，而應是把建筑物與其周圍環境作為一個系統來管理，這個系統中不僅包括有形的物質，它還包括了無形的精神文明。物業管理公司不僅是物業硬件的管理維護者，同時又是精神文明建設的倡導者和組織者。

3）經營觀念。物業管理不能依靠行政手段，而要采用經濟手段來管理物業，通過有償服務，多種經營來保證管理系統的資金平衡和企業的經濟效益。

（2）管理組織網絡化。物業管理涉及的面很廣，物業管理與政府有關部門、各種服務公司都有著千絲萬縷的關系。我們將設計物業管理系統中的各個部門作為一張“網”上的點，它們之間的關系就是網上。這樣我們就可以建立一張簡單的“網”，要求物業管理公司與網絡中的其他的部門有良好的交流，以使網絡中的各個節點能實現資源共享。這樣物業管理公司就能協調好與各方面的關系，更好的促進物業管理。

（3）管理標準規范化。工業企業都有一套完整的產品質量檢測系統。物業管理是服務行業，它的“產品”就是管理服務的行為。為了保證服務產品的質量也應建立一套規范化的管理標準，對服務行為發生的整個過程進行全面考核。管理標準制定要將其中細化，并具有可操作性。必須提出的是在這些管理標準人員培訓考核標準是不可缺少的。企業需要有嚴格的考核制度來保證員工的素質，因為畢竟人是管理行為的實施者。只有一流的員工隊伍才能提供一流的管理服務，企業才能達到一流水準。

（4）管理方式程序化。所謂程序化就是按照一個確定的步驟進行工作。物業管理是要通過人的活動去實現的，其工作人員的水平高低直接影響到服務的質量和效果。而我們又無法要求每一個工作人員都具有較高的工作能力，那么要保證企業的服務水準就必須建立一套完整的制度，對每一個崗位的工作職能，每一類工作操作步驟，各種問題的處理方法，都訂出明確的規定。讓每一個員工在工作中有章可循，確保工作質量，由“人治”變為“法治”，全面提高企業的管理和服務水準，保證整個系統長期穩定的運行。