王經緯 / 沈陽市物業管理協會
物業管理活動的法律主體是業主(前期是開發商)和物業管理企業。業主大會、業主委員會只能代表物業管理區域內的全體業主，維護業主在物業管理方面的合法權益。業主大會上是物業管理活動中的權利機構，業主委員會只是業主大會上的執行機構，它只有執行業主大會決定的職責。據此《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）明確了業主的概念，規定了業主的權利與義務，業主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規則、業主委員會的性質、職責與組成，業主公約的內容、法律效力，業主大會、業主委員會居民委員會的關系等內容。為了規范業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據《條例》，建設部又頒發了《業主大會規程》?？梢?，國家從立法上對此審慎與重視的程度。但在實際運作中，業主委員會卻往往成為物業管理行業發展的瓶頸和障礙，筆者將在文中重點論述其原因和解決方法。
一、業主委員會現狀是物業管理規范發展的瓶頸
綜觀我國物業管理的現狀，主體之一——業主委員會的發展速度遠遠落后于物業公司，業主委員會規范化程度也遠遠落后于物業管理公司。作為物業管理活動中重要的法律主體，業主大會、業主委員會沒有及時建立健全，或缺位或不能充分發揮其職能，一些業主委員會濫用職權將小區弄得雞犬不寧，直接影響物業管理的法制化、規范化進程。
用現行的物業管理法律、法規規范物業管理企業，相對業主而言比較容易。物業管理公司作為企業，上有行業主管部門、工商行政管理部門、行業協會制約，下有廣大業主監督，如若違規則寸步難行。而作為房屋所有權人的業主，其職業各不相同，文化程度、道德修養等個人素質千差萬別，對物業管理法律法規及其相關知識，或知之甚少或全無所知?，F代小區的特點是，房屋毗連，鄰里卻互不相通，頗有“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的意思。房屋毗連導致共用部分、共用設施設備的增多，而不相往來使得業主只關注個人居室空間，而很少注重外部環境。
小區業主的違章裝修，房地產行政主管部門、行政執法部門暫無有效措施，物業管理企業更是無可奈何。不遵守業主公約，私搭亂建侵占公用面積、惡性欠費這些嚴重侵害多數業主利益的行為，僅靠物業管理公司是解脫決不了的。以欠費為例，無論是新舊小區均不能達到100%的收費率。雖然《條例》明文規定，物業管理企業可以向法院起訴欠費業主，但收費難仍成為長期困擾物業管理企業發展的關鍵。欠費業主的理由自然是物業管理企業服務不到位，但究其實質，欠費是侵占了大多數業主的利益，業主委員會從維護業主利益出發，首先應當追討。物業管理公司因此而起訴欠費業主,業主委員會也應作為原告.再如業主違章裝修,私搭亂建,侵占公用道路場地,業主委員會可以從維權的角度進行干涉,制止這種妨礙或侵害公共利益的行為。如果業主委員會真正起作用，在一個物業管理區域內，凡侵犯廣大業主利益的行為，無論是來自于物業管理公司或來自于業主，都能得到糾正。物業管理的實質，是通過物業管理公司提供的公共管理服務使物業保值、增值，借以最大限度地保障業主的利益。而當前發揮健全作用的業主大會、業主委員會為數甚少，如何建立健全業主大會、業主委員會是當前物業管理的瓶頸。
二、關于業主大會、業主委員會制度建設的建議
1、嚴格按照法定程序在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下召開業主大會，并選舉產生業主委員會。
2、業主大會、業主委員會在物業管理活動中的重要地位決定了必須充分發揮其職能作用，才能使物業管理規范化。換言之，業主委員會缺位，或發揮職能作用不到位，談不到真正意義上的物業管理。那么，如何召開業主大會，組建業主委員會，業主委員會委員由什么人來擔任，是關系到業主委員會能否在物業管理中發揮職能作用的關鍵。
首先應按照《條例》、《業主大會規程》的規定，嚴格依照程序經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會?！稑I主大會規程》進一步規定了召開業主大會之前，先組成業主大會籌備組。在物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下，組成業主大會籌備組，做好籌備工作：確定大會召開的時間、地點、擬定《業主大會議事規則》和《業主公約》；確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；確定業主委員會候選人的產生辦法及名單等事項。政府指導是前提，就是說業主大會的召開，選舉產生業主委員會應由政府牽頭，不是物業管理公司出面，不是小區個別業主振臂一呼的自發行為?；诰用竦南鄬Ω艚^狀態，由業主自發召開業主大會，并選舉產生業主委員會的可操作性極差。目前業主委員會的缺位、發揮職能作用不到位，大多數是由于政府指導不力。
2、如何體現當地政府房地產行政主管部門的指導作用。
業主委員會的成員所具備的條件除《條例》、《業主大會規程》所要求的熱心公益事業、公正廉潔，具有一定的組織能力、社會公信力，具備必要的工作時間之外，更重要的是具備監督物業管理所需要的專業知識。實際上，具備上述條件的人并不多。業主委員會工作效率低，很難行使職權，不能有效地開展工作和人員素質關系極大。因此，業主委員會不能脫離政府指導，必須由民主選舉而產生。若使物業管理規范化，建立健全業主大會、業主委員會是地方政府行政主管部門的重要任務。至少各市、縣（區）應當建立業主大會、業主委員會指導小組，指導小組應作為政府行政主管部門的常設機構，指導組建業主委員會和業主委員會的日常工作。業委會這個群眾自治組織（居委會、村委會）的最大區別在于行業特色，指導小組必須以物業管理行政主管部門為主，吸納街道、社區、房開發公司、物業管理公司。目前實行的業主委員會的備案制度不可行，是一種絕對民主化的傾向。指導小組應該作為常設機構，指導成立業主大會，選舉產生業主委員會，使小區業主在《條例》所規定的原則下，自覺地以民主推選方式產生業主代表，建立業主大會和選舉業主委員會，并對業主委員會日常工作進行指導。
目前小區業主委員會成立難的問題，在于小區業主互不了解，缺乏物業管理常識，普遍缺少參與的熱情。業主對直接利益損失的關注多于對間接利益損失；對公共環境損失的關注少于對自己所擁有的居住部分物業損失的關注。街道、社區很少有物業管理方面的專業人才，物業管理企業可能存在不當獲利動機，不宜由他們來牽頭組建小區業主委員會。一個真正由全體業主民主選舉產生的、高素質的、有社會公信力的業主委員會，才能有權威性的力量，獲得全體業主的尊重與服從。而這樣的業主委員會，必須由當地物業管理行政主管部門牽頭組建。這和業主的民主自治毫不矛盾，民主和法制是相輔相成的，只有在法制的前提下才可能有充分的民主。業主委員會只有依照物業管理的法律、法規在一個物業管理區域內，對物業管理活動行使權力和履行職能。
在物業管理活動中，大量的工作需要業主委員會去做，要有充分的工作時間，業主委員會的成員有一定的工作量，不能不涉及勞動報酬問題。政府要有統一的明文規定，明確業主委員會要有勞動報酬，根據物業管理區域的面積多少，制定相應酬金標準并由業主分攤。無償勞動不僅很多業主不愿意競選業委會委員，而且缺乏制約力量，使業主委員會敷衍塞責，形同虛設，甚至牟取私利，制造矛盾。物業管理活動是市場行為，必須遵守市場的游戲規則?？傊?，物業管理規范化的兩方面：一面是業主委員會；一面是業主委員會。當前，物業管理行政主管部門應把指導建立健全業主大會、業主委員會放在規范物業管理的首位，它既是當務之急又是百年大計。
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2005/11/29 14:51:00