解讀《物業管理條例》

解讀之一：“扯皮”難題將得以破解
    當住宅出現質量問題或住區環境問題時，由于建設和管理職責不清，一些開發商和物業管理公司之間互相推諉，使問題難以解決。新頒布的《物業管理條例》規定房地產開發項目在規劃、設計、施工階段應聘請前期物業管理企業，并明示雙方的權利和義務，令業主困惑的開發商和物業管理企業的“扯皮”難題將得以破解。
    建設部總經濟師、住宅與房地產業司司長謝家瑾介紹，剛剛頒布的《物業管理條例》在前期物業管理上有很大突破。條例明確規定，前期物業管理是業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。條例要求住宅物業的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業；對于其他物業的建設單位，提倡按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
    條例還規定，建設單位應當在物業銷售前將其制訂的業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明；建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
    為防止因物業開發建設的質量問題影響以后的物業管理，條例規定，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交物業的相關資料。

　　解讀之二：解讀公共建筑和公共設施用途不得隨意改變
　　針對實際中存在的擅自占用物業管理區域內的道路、場地，以及違法進行裝飾裝修等損害公共利益的行為，新頒布的《物業管理條例》規定，公共建筑和公共設施用途不得隨意改變。
　　條例規定，業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途；供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應該依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
　　條例同時提出，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

    物業管理的服務內容須在合同中明示
　　新頒布的《物業管理條例》進一步強化了合同的內容，規定服務內容、物業服務收費等都要在合同中明示。
　　建設部住宅與房地產業司物業管理處王策說，物業服務合同是物業管理企業和業主享有權利和履行義務的基本依據，物業管理企業應當按照合同約定提供服務，業主則有按照合同約定履行交納物業服務費用等義務。
　　條例對物業服務合同的形式和基本內容作了明確規定：業主大會選聘物業管理企業之后，業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行明確約定。
　　條例還規定，物業管理企業在承接物業時，應當辦理物業驗收手續，新舊物業管理企業之間要做好交接工作。并指出，物業管理企業應當做好物業管理區域內的安全防范工作。

    解讀之三：住房共用部位維修資金要?？顚Ｓ?/B>
　　建設部總經濟師、住宅與房地產業司司長謝家瑾說：“物業保修期滿后共用部位和共用設施的維修和更新、改造應設專項資金，且?？顚Ｓ?。”
　　這一問題在《物業管理條例》第五章中有明確規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。同時強調：專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　謝家瑾介紹，在《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中，已有建立住房專項維修資金的規定，即“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設施和小區公共設施專項維修資金，并健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度” 。４年多的實踐證明，建立專項維修資金，以保證物業共用部位和共用設施設備的維修養護，是十分必要的。但是，目前也存在著專項維修資金的交納范圍和所有權不明確以及挪用專項維修資金的問題，所以，《物業管理條例》中對此有了明確規定?！　?SPAN lang=EN-US> 

    解讀之四：個別業主“搭車消費”成泡影
　　據建設部住宅與房地產業司高級工程師王玉平介紹，按照《物業管理條例》規定，個別業主“搭車消費”、拖欠物業服務費用的行為，將受到業主委員會和法律的監督。
　　條例規定，違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。王玉平說，這一規定保障了物業管理企業的正?；顒?，也符合條例所遵循的維護全體業主合法權益的原則。
　　記者了解到，物業服務收費困難常常使一些物業管理企業陷入舉步維艱、瀕臨倒閉的困境。在經濟發達城市上海，據向２０家管理面積在５萬平方米以上的商品房小區的物業管理企業了解，正常收費達到８０％以上的僅有２家，６０％至８０％之間的有１０家，有４家的收費率不到３０％。

    解讀之五：三分之二業主投票權即可“炒”掉物業管理公司
　　針對以往有的業主委員會不能真正代表業主利益，甚至損害業主共同利益的情況，新頒布的《物業管理條例》進一步強化了業主的監督權和管理權。條例規定，物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過，即可選聘、解聘物業管理企業。
　　條例明確，業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。有關制訂和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘、解聘物業管理企業，使用和續籌專項維修資金等重大事項，須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
　　為了規范業主大會的運作，條例規定：業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。同時，明確規定了業主大會的成立、會議形式和表決方式：要求在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
　　建設部住宅與房地產業司物業管理處處長王玉平介紹，業主的財產權利是物業管理的基礎，對業主在業主大會會議上投票權的規定，是基于業主擁有的財產權份額，將業主的物業管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產權基礎之上。

    解讀之六：物業管理公司巧立名目亂收費難了
　　剛剛頒布的《物業管理條例》第四十一條明確規定，物業服務收費應區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制訂的物業服務收費辦法執行。這樣，物業公司今后將難以巧立名目收取服務費用。
　　建設部總經濟師、住宅與房地產業司司長謝家瑾介紹，考慮到普通住宅的物業服務費用涉及到廣大群眾的切身利益，目前物業管理市場發育還不完善，物業管理作為一種商品，應遵循等價和有償原則，在國家必要的指導和規范下，由業主和物業管理企業根據服務內容和標準協商約定。條例同時規定，物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用；物業管理企業接受委托代收這些費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。