沈克明/《中國物業管理》/2009年第十期
新《重慶物業管理條例》（以下簡稱“條例”）中的“業主委員會在與業主大會選聘的物業服務企業簽合同時，一定要約定物業服務區域內的安全措施。……對業主的安全能保護到什么程度等，都應寫入合同。……未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應依法承擔相應法律責任。”《條例》具有創新精神。
但是，我有不同的看法，因為我看到了其中潛伏的風險?！ ?/span>
假如我是物業服務企業老總，當小區業主委員會提出這樣的約定，我要慎重考慮是否與小區簽約，去管理這個小區。如果我是一個小區的業主委員會主任，我不會要求服務企業寫上對業主的安全能保護到什么程度的許諾，寫上導致業主人身、財產安全受到損害的，應依法承擔相應法律責任的條約?！ ?/span>
公民（業主）的安全是有國家機器與法律來保護的。如果我是個業主，我也不同意掐著物業服務企業脖子的做法，付一點點物業費，卻要他們承擔如此重大的責任是不公平的?！ ?/span>
安全防范合同的執行有兩個困難。第一，目前缺乏正規訓練，工資低微，面對業主要禮貌謙讓，秩序維護員很難去執行對業主安全保護的條例。反而有些秩序維護員經常被那些自以為有錢，蠻不講理的業主辱罵毆打而應受到保護。第二，條例中“物業服務企業提供的安全防范措施也與其收費高低相關”，如果物業服務企業提出要增加設備，人力，雇用警察下班后來小區持槍巡邏。業主愿意增加物業費嗎？現在全國75%的小區物業費收起來都有困難，要業主加幾百元保護費是難上加難的事！
美國的住宅小區都是開放式的，沒有圍墻，沒有大門（非常有錢人的私家別墅花園有圍墻大門），美國絕大多數老百姓受到較好的社會文明與社會道德教育，能遵紀守法，生活水準也高些。一般物業服務企業對于小區的“社會安全防范”基本措施有三條：1.在小區各個角落裝上監視錄像，每一棟大樓里的防火門，防盜門，邊門，通向樓頂的門，電器水泵間門，電梯馬達間門等均有自動關閉上鎖與警報器裝置；2.加強有政府執照的警衛（security）在小區內巡邏，在小區任警衛都要受過專業訓練與無犯罪記錄審查，警衛除了不能持槍外，警棍，手銬，呼叫機隨身帶（在小區任doorman，相對來說要求低一些）；3.警察局經常派警員到社區小區進行社會安全防范教育?！ ?/span>
除了以上三條外，小區物業服務員工做任何可能造成意外事故的事，事先要安民告示。例如，在大樓大廳走廊拖地，要在電梯口或顯目位置放上“小心，潮濕”的告示牌，這一點，國內的很多物業服務企業都做了?！ ?/span>
除此之外，天氣預報有狂風暴雨，物業服務員工會打印天氣預報消息，請把陽臺上花盆雜物移開，關好門窗；停車場有改建工程，小區道路挖溝，高空作業，殺蟲噴藥，春節放鞭炮等等，我們都會打印通告，事關重大的通告每戶一份，一般貼在布告欄和電梯口。在作業現場要有告示牌與防護條等。小區的住戶制度還規定，停車場內的角落不能推放雜物，溜狗要牽著走，在小區里不能松解牽狗帶等等?！ ?/span>
對有doorman的大樓，訪客入內，要用內線電話與業主通報，得到許可，登記進入。對有行為疑義的房客，物業服務企業打電話或發信約見業主，請業主對房客行為負責或解除租約，否則一切后果有業主承擔?！ ?/span>
小區清潔工，修理工，警衛的工資比小區經理少幾百元或者平等，待遇差距很小。雖分工不同，但負責的態度很一致?！ ?/span>
雖然，美國的物業服務企業在日常工作執行以上這些措施，但絕不敢在與小區簽服務合同時寫上對業主的安全能保護到什么程度的許諾，寫上導致業主人身、財產安全受到損害的，應依法承擔相應法律責任的條約?！ ?/span>
新《重慶物業管理條例》中規定，對物業服務企業均以“物業服務企業”稱呼。“Property Management ”與“Property Service ”有本質的區別。政府在制政策時，一定要深思熟慮，中國這么多的物業小區出現，需要管理與服務，處理小區的問題應該三思而后行。如果定音敲在“管理”上或者敲在“服務”上，那么制定的細則要寫清楚了，不要交下的任務是“服務”，結果管理上出了事故，也要賴在物業服務企業身上，那就不好了！
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2010/8/21 10:43:00