試論早期介入對物管企業的積極影響

周業輝/《現代物業·新管家》/2007年1期

    隨著物業管理行業專業化、市場化程度的深入，物業管理早期介入與否對物業項目一次開發的成敗，對物業項目后期管理成敗的影響已越來越受業內人士及房地產開發企業的認同和重視，有關物業早期介入方面的理論研究、實踐探索成果也越來越豐富。筆者通過實踐經驗，對物業早期介入活動的規律有了更加深入的認識，在此愿與物業管理同仁們就如何從市場角度看待早期介入對物業管理企業的影響進行探討。

    從本質上來說，物業管理企業的早期介入是物業管理企業拓展業務的主動性市場開發行為。我們通常所提的物業早期介入包括從物業項目規劃設計到接管驗收等一系列的項目管理咨詢、顧問、策劃和籌備活動。其最直接的作用是物業管理企業為今后項目管理的成功進行“鋪底”，從深層次來講，筆者認為其作用是長期、深遠和潛移默化的，具體表現為：

    一、開拓市場份額，提高企業知名度

    物業管理企業要搶占更多的市場份額，需要積極介入尚處于規劃、設計、施工等階段的物業項目，盡可能多的參與其中。這樣做不僅可以提前接觸項目，更直觀、更深刻的了解項目情況，把握承接項目的更多信息和有利因素，同時可以借機揚長避短，取得開發、建設企業及有關單位和部門的好感、信任與支持。

    二、物業管理企業形象的樹立

    獲得早期介入的服務委托后，物業管理企業可以通過派出駐項目顧問人員的工作，面向房地產開發企業及業主直接展示物業管理企業的良好形象。

    顧問人員通過溝通和交流；通過對項目規劃、設計、建設全過程的深入了解；通過對開發單位的開發意圖、設計思想的了解；通過對業主服務需求、物業使用預期、項目功能愿望的了解，通過物業管理這一視角為開發企業提供有關項目各方面的專業化咨詢服務。幫助開發企業完善和優化項目功能、盡可能地實現項目后期管理的經濟合理、協助開發企業實現開發意圖，最終完成項目功能定位。這無疑是超前在開發企業、物業管理企業和業主間架起了一座溝通的橋梁。通過這座橋梁，實現三方良好的建設性溝通，為開發企業和物業管理企業贏得業主們的信任打下基礎，可謂是三方受益。規劃、設計、施工、驗收全程跟進，深入把握項目情況。

    物業管理企業在項目規劃設計階段依據以往項目的管理經驗及本項目的特點，提供規劃設計建議，將后期運行管理需求、理念融入到具體的規劃設計中去，避免不利于后期管理服務的設計缺陷的發生，優化運行管理方式。

    在后期施工階段，通過物業工程人員充分的熟悉工程現場，掌握各類設備系統的特點、特性，從這些設備的后期運行、維護和管理角度將潛在的問題解決在接管驗收之前，避免二次改造施工，保證了項目品質。

    通過嚴把驗收關，可以明確責任，避免物業管理企業在今后的管理中背上沉重的法律、經濟和道義包袱，促進建設單位嚴格按照國家有關規范和設計要求認真驗收，有利于分清工程缺陷的整改責任，及時為業主避免不必要的損失，保證項目品質。

    三、提高物業工程人員的專業技術水平

    設備運行維護是物業管理服務的重要組成部分，物業工程人員的技術水平直接關系到管理項目的設備設施能否正常運行，業主們的財產能否保值增值。這就要求物業工程人員對各類建筑設備要像了解自己身體一樣的熟悉，出現故障能夠及時有效的處理，保證物業管理企業的服務水平。

    在過去，物業管理企業很少參與工程前期設計施工工作，物業工程人員的專業技能大多局限于運行維修方面，對各類設備系統的設計意圖、設計原理及不同系統的特點等知之甚少。在工作上遇到問題僅憑經驗解決，頭痛醫頭腳痛醫腳，治標不治本，沒有系統和嚴謹的專業理論支持，無法從理性上分析和把握整個環節。而物業早期介入對駐場的物業工程人員的理論知識提出了較高的要求，同時也為物業工程人員提供了與建筑設計者溝通交流的大好機會，非常有利于物業工程人員提高自身的理論知識水平。工程人員的專業理論水平提高了，在解決實際問題時，便不再是“摸著石頭過河”，而是以理論為基礎，以實踐為導向，可以從根源上從系統上分析問題，解決問題。不僅如此，在把理論與實際相結合后，甚至可以舉一反三，防患于未然。這將為設備系統的安全運轉，為提高物業服務質量提供了強有力的保障。

    四、提前接觸業主/物業使用人，有效策劃和實施后期管理

    物業管理服務活動的宗旨是為業主或物業使用人提供物有所值乃至物超所值的真誠服務，業主或使用人的想法和需要就是物業管理服務的內容和目標。通過早期的接觸與溝通，物業管理企業不僅提前了解到業主的相關情況，盡可能多地掌握業主群體的各方面信息，為制定相應的物業管理服務方案提供了依據和第一手資料。同時，業主也可以先期了解和認識物業管理企業，熟悉其服務理念、運作特點和工作作風，為物業管理企業贏得業主的認可，為后期管理的順暢創造條件。

    綜上所述，隨著社會的發展，物業管理行業規模愈發壯大，物業管理企業的專業化程度愈發強化，物業管理企業的行為也愈發理性成熟。物業管理行業的競爭已進入到了企業文化競爭的層面，即管理手段和管理理念競爭的階段。物業管理早期介入對物業管理企業形象的樹立，對企業知名度的提升，對企業管理水平和專業技術水平的提高等諸方面均有著非?，F實和深遠的積極影響。