關鵬/《現代物業》雜志/2008年10期
近幾年來，隨著城市經濟的持續快速發展，房地產業特別是住宅小區的開發建設發展迅猛，在很大程度上改善了廣大群眾的生活居住水平，對實施再就業工程和推進城市化水平等都起到了積極的促進作用。物業管理作為房地產業的深入和延伸，因涵蓋內容豐富，關系百姓利益，所以倍受人們關注。如何規范發展中小城市物業管理工作，更好地滿足廣大群眾日益增長的物業管理需求，筆者就這一問題進行了一些調研。
一、中小城市物業管理發展特點
中小城市物業管理工作一般起步較晚，在規范發展物業管理工作的過程中大都經歷了初步探索、外出學習、自我完善和積極發展的歷程，付出了較多的艱辛和汗水，主要有以下特點：
（一）成立住宅小區業主委員會和建立專項維修資金制度得到突破
業主大會是住宅小區內的最高權力機構，業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會通過和物業服務公司簽訂《物業管理服務合同》來實現對住宅小區物業管理事務的監督和管理。目前，指導成立業主委員會的程序日趨完善，大多數住宅小區成立了業主委員會，業主參與管理、配合管理和自治管理的意識得到進一步加強，維權意識也日益高漲。住宅專項維修資金制度得到初步建立，資金的歸集、使用、監管等管理系統不斷健全完善，廣大業主的合法權益能夠得到及時有效的維護，這得到了廣大群眾的充分肯定。
（二）物業管理水平不斷提高，覆蓋面不斷擴大
經過多年的努力發展，物業管理的服務項目從簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等多方面、多層次服務，物業管理服務內容不斷拓展，服務水平不斷提高。物業管理覆蓋面也從原來單一的住宅小區開始向辦公樓、大廈、工業區、商業街、市場等物業項目延伸，實施規范化物業管理的物業項目越來越多，覆蓋面不斷擴大。
（三）后勤管理逐步向物業管理過渡，物業管理社會化發展趨勢初步顯現
目前，有一定數量的行政、企事業單位房改房宿舍區開始擺脫后勤福利型管理模式，逐步向社會化、專業化、規范化物業管理方向轉移，并初見成效。部分產權單位后勤管理機構雖未依法取得物業服務企業資質，但已經按照正規化物業服務公司的模式進行運作，無論管理水平還是業主滿意程度都比較高。另外，部分物業項目開始打破“誰開發誰管理”、“物業公司依附于開發商”的狀況，物業服務公司以獨立法人資格自主運營，開始走向社會承攬物業服務項目，物業管理的市場化運作、社會化發展趨勢初步顯現。
（四）社會各界對物業管理越來越重視
物業管理作為房地產開發的深入和延伸，其經營現代化、管理規范化、服務社會化的特點適合人們現代生活方式的需要，日益被廣大群眾所接受。同時，隨著房地產業競爭的不斷加劇，大部分開發商開始清醒地認識到，所開發建設的物業只有實施規范化的物業管理，為廣大業主創造安居樂業的良好生活居住環境，才能樹立良好的企業形象，吸引更多的購房者消費，才能不斷增強市場競爭力。因此，物業管理越來越引起社會各界的重視。
二、中小城市物業管理面臨的困難和問題
總的來看，中小城市物業管理工作是在學習中前進，在探索中發展，物業管理總體發展趨勢是積極的、健康的，但也面臨著諸多困難和問題。
（一）小區整體規劃設計相對滯后，規模偏小
規劃是建設的龍頭。目前，中小城市住宅小區整體規劃水平不高，規模偏小的問題較為突出。從規劃設計上看，住宅小區內的整體規劃標準不高，物業服務用房、配套服務設施、環境資源配置等存在不少問題，為后期實施規范化物業管理埋下了隱患。從規模上看，建筑面積在7萬平方米以下的住宅小區占絕大多數，建筑面積偏小，規模效益難以發揮，影響了物業服務公司的持續發展。
（二）物業管理整體水平不高，企業虧損現象不容樂觀
目前中小城市的物業服務企業中，絕大部分是開發商的附屬，還有相當數量的住宅小區實際上是由開發商代管，因此，所提供的物業管理服務整體水平不高，運作不規范，“重建輕管”、“建管不分”、“建管脫節”的問題仍然存在。另外，由于涉及房屋建設質量、公共配套設施建設不足、開發商售房前與交房后承諾不一致和房屋售后維修不及時等問題，給后期實施物業管理帶來諸多遺留問題。這些造成了業主因種種不滿而拒交物業服務費，但物業服務公司卻無良好對策只能被動接受的尷尬局面，使物業服務公司面臨虧損經營的境地。
（三）規劃、建設、管理缺乏有效銜接
在住宅小區規劃設計過程中，由于缺乏物業管理主管部門的參與，使小區物業服務用房、公共基礎配套設施等規劃設計與實施物業管理脫節，為后期實施規范化物業管理帶來了嚴重影響。在住宅小區建設過程中，由于缺乏有效監管，隨意變更規劃、占用設施預留地、房屋建設質量和地下管網低標準建設等問題較為嚴重，也給后期實施物業管理帶來諸多問題。在住宅小區驗收過程中，由于綜合驗收把關不嚴，往往在設施不配套的情況下竣工一棟入住一棟，再進行諸如公廁、垃圾中轉站等配套設施建設，由于涉及住戶利益而無法施工，同樣為后期實施物業管理增加了困難。
（四）相關主體關系不順，職責劃分不清
一是物業服務公司與水電等公用事業部門職責與義務劃分不清。由于存在行業壟斷等因素，本應由水電等部門自己承擔的向最終用戶收費的職責，卻讓物業服務公司承擔，且不給任何報酬，導致物業服務公司既要付出大量的人力、物力，又要承擔因管網跑、冒、滴、漏各項損耗費用，物業服務公司“受累不討好”。
二是社會治安與住宅小區保安的界限劃分不清。目前，小區保安與公安機關社會治安的概念不清，許多業主把住宅小區保安服務等同于“保鏢”服務，一旦出現家庭財物被盜、丟失等問題，便將責任全部推到物業服務公司身上，并以此作為拒交物業服務費的理由。
三是居民委員會與物業服務公司的關系不明確。居民委員會作為政府最基層的辦事機構，主要擔負著政府授予的社會公共管理職能，物業服務公司作為企業僅承擔著業主委托的物業管理服務，與居民委員會不存在上下級的隸屬關系。但部分居民委員會卻把物業服務公司視為他們的下屬單位，要錢要物要房要人、分派計劃生育和人員登記等任務，一旦無法滿足其要求，就以種種理由拒絕配合工作，物業服務公司苦不堪言，只能被動應付。
四是業主委員會與物業服務公司的關系不明確。有的業主委員會沒有正確認識自己的權利和義務，對物業服務公司指手劃腳，不依合同辦事，使物業服務公司左右為難；有的則貪圖眼前利益，依附于物業服務公司，不能真正起到監督作用，不能真正代表廣大業主的利益；部分物業服務公司誤以為所接管的物業管理區域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌駕于廣大業主之上。
（五）歷史遺留問題較多，加速推進物業管理工作任重道遠
一是設施老化不配套。許多老小區缺乏必要的物業服務用房和垃圾中轉、廁所等公共設施，地下管網大都年久失修，排污能力較差，并且大都是隨意進出等開放式布局，不利于安全管理。
二是亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現象比較突出。部分住宅小區占用公共部位和公共場地搭建貯藏室、簡易房，在樓道里存放私人物品等現象屢禁不止，成為住宅小區“久治不愈”的老大難問題。
三是公用事業產品供應單位“單戶單控”改造滯后。按照國家有關政策，供水、供電、供熱等專業部門要全面實現收費到最終用戶，由于目前單戶單控率較低，物業服務公司承擔了大量的中間損耗。
四是住宅小區規模偏小。目前已實施規范化物業管理的住宅小區，達到7萬平方米以上規模的較少；單位房改房和零星開發的小區，規模更小，雖然有的樓群相鄰，但各自成院，小區之間彼此不銜接，水、電、暖各自成網，難以形成統一協調的布局。
（六）法規建設滯后，不適應當前物業管理新形勢的需要
目前中小城市針對物業管理方面的規范性文件還不多，隨著國務院《物業管理條例》的實施，部分政策和規定的可操作性已經滯后于當前的物業管理現狀。其他相關的物業管理配套政策也不完善，相關各方的責、權、利關系不明確，對住宅小區建設中應有的配套服務設施不落實、質量差或標準低等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業管理主管部門依法指導和協調物業管理工作。
三、規范發展中小城市物業管理工作的對策
針對中小城市物業管理工作中面臨的困難和問題，如何促進物業管理工作規范發展，應考慮從以下幾個方面抓好落實：
（一）強化組織領導，加大物業管理的推進力度
物業管理作為一項新興產業，是推進城市化進程，提高城市化管理水平的一項重要內容，事關方方面面，協調難度很大，為此必須加大措施，強力推進。
一是建立領導機構。即建議由市政府成立物業管理委員會，由市政府分管領導任主任，市政府有關領導和物業管理主管部門領導任副主任，建設、房管、公用事業、公安、工商、物價、供水、供電、供暖等相關部門或單位領導為成員，下設物業管理辦公室（可設在物業管理主管部門），物業管理主管部門分管領導任辦公室主任，由物業管理委員會統一組織、指導和協調全市物業管理工作。通過強化物業管理主管部門職能，把好物業管理前期介入關，使物業管理能夠貫穿房地產開發的全過程，為后期實施物業管理創造良好條件。
二是搞好部門合作，將收費到戶問題真正解決好、落實好。按照國務院《物業管理條例》的規定，建議市政府就供水、供電、供暖等公用事業單位收費到戶問題召集有關部門進行協調，明確相關單位和物業服務公司的職責與義務，以及有償委托服務關系，合理減輕物業服務公司負擔。有關部門要從各自的職能出發，積極搞好配合，拿出過硬的措施，形成強大的合力，大力推行一戶一表改造，實現向最終用戶收費的目標，共同促進物業管理水平的提高。
三是盡快建立健全物業管理政策法規體系。健全的物業管理法規政策對規范發展物業管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物業管理法規政策的建設力度，從當前各地的物業管理現狀出發，根據《物業管理條例》的規定，要盡快起草出臺一系列物業管理方面的配套政策和規范性文件，明確影響或制約當前物業管理工作的各項重點問題及各方的責、權、利關系，為推進和完善物業管理提供法律保障。
（二）切實解決好物業管理的前期介入問題
物業管理的前期介入是搞好物業管理工作的先決條件，主要應抓好以下三個階段，切實解決好規劃、建設、管理的銜接問題，為實施規范物業管理奠定良好基礎。
一是在小區規劃論證及報建階段，物業管理主管部門要參與建設項目的可行性研究，審查規劃是否體現物業管理的全部需求，為實施規范化物業管理創造良好條件。
二是在小區開發建設階段，實行物業管理全程參與制度。物業管理主管部門代表業主監督小區規劃落實、施工質量、配套設施等建設的各個方面，及時發現物業使用功能與使用質量上的問題并切實解決，防止留下后遺癥。同時，物業管理主管部門要督促房地產開發企業按照《物業管理條例》的有關規定，通過招投標的方式選聘具有資質的物業服務企業，監督物業服務用房配套落實情況，提前策劃前期物業管理方案，使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡。
三是在小區綜合驗收階段，建立小區綜合驗收及物業投入使用許可證制度。由建設主管部門牽頭，物業管理主管部門參與，按照有利于物業管理順利開展的原則進行綜合驗收。經驗收合格的，由物業主管部門發放物業投入使用許可證，并完成前期物業管理的移交工作，否則，房管部門不予辦理確權發證手續。
（三）理順關系，明確各方職責
一是調整公用事業部門的收費管理形式。按照國務院《物業管理條例》的有關規定，由目前的物業服務企業向業主代收相關費用，轉變為由水、電、暖等各專業單位向最終用戶收費。由物業服務企業代收的，需要簽訂委托服務合同，約定雙方的權利與義務，并明確委托服務費用。
二是明確公安機關與物業服務公司的關系。公安機關要重心向下，強化片警和群防群治工作，加大住宅小區刑事和治安案件的偵破力度，指導物業服務公司搞好小區保安工作。物業服務公司則要認真落實與業主簽訂的安全保衛責任，加大巡防力度，協助公安機關抓好住宅小區安全工作。
三是明確居民委員會與物業服務公司的關系。要突出居民委員會行政管理的主體地位，讓其逐步從市場和企業管理事務中分離出來，專司區域性精神文明建設、治安防范、計劃生育等事務性工作。物業服務公司要切實擔當起住宅小區“管家”的責任，在搞好服務的同時，積極接受居民委員會的指導，主動配合居民委員會開展工作，促進社區建設水平的提高。
四是明確物業服務公司與業主雙方關系。要正確引導物業服務公司轉變觀念，擺正位置，由業主的“領導者、管理者或支配者”轉為接受業主的委托，為業主服好務、管好家，并取得合理報酬的服務者。同時，引導業主轉變過去那種福利型用房意識，自覺主動交付物業服務費，模范履行其應盡的義務。
（四）下決心搞好舊小區整改，從根本上解決歷史遺留問題
如何抓好舊小區整改，通過調研，筆者認為建立強有力的領導機構是保證，籌集專項整治資金是關鍵，實施規范化物業管理是根本。
一是成立市政府綜合領導機構。建議市政府成立舊小區整治改造領導小組，由領導小組統一組織協調舊小區整改工作。
二是要抓好舊小區整改資金的籌集工作。本著“政府拿一塊、受益業主負擔一塊、社會籌一塊”的原則，在做好政府和業主資金籌集工作的基礎上，借鑒先進地區經驗，建議設立商住小區整改統籌資金，在商品房銷售時，可按每平方米20元左右的標準收取，專項用于解決問題突出小區或舊小區的整改。對開發商開發遺留問題較多的小區，要按照“誰開發、誰改造”的要求，由開發商出資，本著缺什么補什么的原則，對各項基礎設施進行配套整改，達到符合物業管理要求的條件。
三是分類治理。針對各小區存在的不同問題，采取不同的對策，在先期試點的基礎上，逐步在城市全面鋪開。對有物業服務公司的住宅小區，重點是規范、提高水平；對問題較多的住宅小區，要以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點搞好秩序整頓，以環境設施、物業服務用房、綠化、美化和亮化為重點搞好設施配套，以地下管網更新和小區封閉改造為重點搞好功能完善；對達不到規模效益的小區，重點是打破單位界限搞好規模改造。同時，沒有進行水電暖改造的小區，要按照“誰受益、誰投資”原則，加快一戶一表改造步伐，逐步實現抄表到戶，收費到戶。
四是大力推進物業管理的市場化進程。結合住宅小區整改，在物業管理主管部門的指導下，小區的開發建設單位和居民委員會要密切配合，組織業主民主選舉產生業主委員會，使業主委員會自治管理與物業服務公司專業化管理相結合。同時，制定優惠政策大力發展社會化、專業化物業服務公司，鼓勵和引導依附性物業公司從開發商這一母體中分離出來并走向社會，培育和完善物業服務市場，形成業主和物業服務公司雙向選擇機制。
五是管好住宅專項維修資金。新建住宅小區要按照規定足額歸集專項維修資金，決不能出現新的無住宅專項維修資金的住宅小區；原來沒有落實到位的房改房專項維修資金，要從住房公積金中剝離出來，專戶儲存，?？顚Ｓ?；對開發商已收取未歸集的住宅專項維修資金，要加大追繳力度，能歸集的要全部歸集；對從未繳納住宅專項維修資金的老住房，要采取在房產交易時進行補交等辦法，使資金歸集盡快到位。同時，要明確住宅專項維修資金業主所有權地位，加強資金監管，確保?？顚Ｓ?，最大限度地維護業主的合法利益。
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2009/10/12 16:46:00