物業管理制度的法經濟學分析

王興敏/《中國物業管理》/2009年第02期
 

　　在市民社會，一項制度的產生，是以一定的權利需求為基礎的。這種權利需求來自于對社會稀缺資源的分配或再分配，以達到其效用最大化的目的。物業管理制度作為新興的房屋管理制度，其產生亦不例外。由房地產所有權形態發展來看，是沿著由簡單逐漸到復雜的軌跡演化的，即從傳統的單一所有權到共有權，再到建筑物區分所有權。其內在現實動力就是日益增長的人口在有限而稀缺的土地資源條件下如何滿足生產、生活的需要，實際就是追求土地資源利用最大化。而當新興的能夠滿足人們追求土地資源利用最大化的建筑物區分所有權之形態出現以后，人們便面臨著選擇與之相適應的房屋管理模式。這就是本文以法經濟學理論來分析物業管理制度的出發點。

　　物業管理是否必須

　　根據建筑物區分所有權理論，建筑物區分所有權屬于由專有部分專有權、共有部分共有權、及成員權構成的復合物權。這是土地利用由平面向立體發展所引發的產權制度產物，它有效地防止了因法律制度對這種特殊權利形態的界定不清或缺失而產生的“外部性”問題。這在我國的現實中就有非常好的例證，隨著商品樓房成為人們解決生活、居住的主要手段，一種人們因利用立體空間而“累積”一起的事實狀態，急需必要的制度予以規定，然而，由于我國沒有及時的相應立法予以調整，導致現實中出現了大量業主產權被房地產開發公司、物業服務企業等侵害的現象?！段飿I管理條例》的出臺，尤其是《物權法》對建筑物區分所有權的專門規定，比較清晰的界定了這種產權的界限，為業主防止其產權“外溢”提供了有利的制度依據。

　　同時，也恰恰是這種產權形態下的建筑物及其配套設施設備引起了人們對其如何維修養護的思考，因為一個建筑物是由各個業主的專有部分與共有性質的共有部分共同構成了物理形態的建筑物結構整體，眾多的業主雖然對其專有部分享有排他性的產權，并能夠自行決定及承擔維修責任，但對于屬于建筑物不可或缺且不可分割（離）的共有部分，業主間形成了共有法律關系，每一名業主卻不能根據自身的目的（如維修、使用）對共用部分進行分割，以行使權利或承擔義務，尤其是維修義務。而對共有部分的維修養護將直接關系著業主對專有部分的利用程度。所以，對共有部分的維修養護，與業主是有利害關系的?？杀姸嗟臉I主在共有部分維修時達成決策上的一致：共有部分是否需要維修、何時維修、維修開支是否合理、如何分擔、由誰具體實施等等，必將發生長時間的討價還價、協商、實施及監督等巨大的交易成本。同時，還會發生個別業主“搭便車”等投機行為，不承擔維修開支，而對這些業主的監督，也將花費其他業主大量的時間、精力，監督成本同樣是很高的。

　　在這種狀態下，對共有部分的維修養護所發生的交易費用，對單個業主而言，是不經濟的、無效率的。因此，只有在損壞的共有部分構成某一（些）業主承受不利損害的直接原因時，這些業主才有實施維修的激勵，但對于其他業主而言，卻無激勵，其將懶于參加維修行為,并不愿承擔維修費用，雖然其作為共有部分的權利人亦受益這一維修行為。例如樓房的屋蓋因防水層老化，在雨天滲水，那么，住在頂層的業主對于該屋蓋的維修則積極主張并參與，而未受滲水之害的其他業主則會無動于衷。

　　另外，隨著建筑技術（如電梯、空調系統、管道設施等）的不斷發展和應用，對共有部分的維修技術要求遠遠超出了業主的自身能力，也致使業主不可能承擔共有部分的具體維修養護行為。這些因業主自身原因而產生的限制性因素，勢必影響對建筑物共有部分實施有效、及時的維修養護，進而使每個業主的房屋財產權利最終承受不利結果。這是業主所不愿看到的。

　　于是，業主為了節省因共有部分需維修養護時產生的眾人參與的費時費力的談判過程，就將維修義務一致委托于單一的專業化服務主體，由這一服務主體按合同約定來實施必要的維修養護，這就大大減少了業主“一事一議”所發生的交易成本，這種以專業化的服務主體為業主提供服務，對于享有建筑物區分所有權的業主而言是有效率的。所以，在建筑物區分所有權之形態下，以接受業主委托提供專業化服務為內容的物業管理成為與之相適應的必須之選。這就是物業管理制度產生的現實基礎。

　　業主議事機制是否必須

　　在一個建筑物中，作為建筑物區分所有權人的業主之間因其對建筑物共有部分所享有的共有權，而形成一個利益集團，每一名業主在集團中的權利就是建筑物區分所有權構成中的業主成員權。它是以業主對共有部分所享有的共有權為基礎的，其主要內容就是每一名業主對共有部分管理、維修的參與權、決策權、監督權等。業主在行使權利時，會發生一定的成本，這種成本由于集團內業主人數眾多，其發生具有不可預測性，并不是每一名業主的成本之簡單相加之和。

　　因此，業主的成員權的實現，由于其多人數的特征因素，不可避免地面臨著兩方面現實困境。一方面是業主承擔的高成本。雖然業主數量占優，但由于信息和組織的難題，人數越多，越發分散，只能有更多的業主因無法發揮作用而成為“隱形人”，這就形成了“少數人的偏見”（即集中在一起的少數派的利益被過度代表的現象），在現實中，已發生極少數業主為實現自己的不當利益而將廣大業主的權利作為其與物業服務企業討價還價的手段的現象。另外，一些業主在作出其承擔的成本遠遠大于其收益的判斷時，并不樂意參與涉及共有部分的維權活動。

　　例如當一個業主與一個業主進行協商時，只花費一個小時，可其與多數業主協商花費的時間肯定不止一小時，這對業主而言，在成本不斷增加的情況下，其收益并沒有任何變化，相反，隨著業主人數的增多，每一名業主對共有部分的權利份額呈下降趨勢，這時，邊際成本明顯大于邊際收益，業主中“每個人所感受到的利害關系的程度是如此之低，以至于大多數人都會認為花費時間、精力和財力去認清所爭議的問題實在不劃算” 。

　　因而業主往往缺乏足夠的動力去維護其共有部分權益。當業主因其維護共有部分的成本過高而不得不將一部分共有部分置于“公共領域”之內時，其他人便產生牟利的沖動，這也是現實中屢屢出現物業服務企業、房地產開發公司等侵害業主合法權益（諸如侵占小區公共空地、出售物業管理用房、挪用專項基金等）的原因所在。另一方面，則是物業服務企業承擔的高成本。物業服務企業提供物業服務，其服務對象是千家萬戶，享有參與權的業主人數眾多，如果與每一戶業主簽訂物業服務合同，那么，由于每一個業主個人偏好、知識水平等自身因素的不同，對合同內容亦會提出不同的要求和標準，物業服務企業與業主們達成一致的物業服務合同以滿足業主們的服務需求（實際上這是不可能的），勢必會在簽約前、履約中及監督等活動花費非常昂貴的時間成本，這是物業服務企業所無法承受的，造成物業服務企業不愿（甚至是不敢）涉足物業管理，物業管理制度至此擱淺。所以，從一定程度上說，業主的多人數是物業管理制度選擇的非常重要的制約因素。如何建立有效率的業主議事機制以解決這一現實問題，是實施和規范物業管理的根本所在。

　　與其他集體成員不同的是，業主的成員權是在其享有建筑物區分所有權時內涵的一種權利，業主不能放棄，于是形成了一個業主不能退出、他人不能進入的封閉性團體。這為業主必須服從集體就共有部分維修、管理事宜所做出的決策設定了非常好的前提條件。那么，這個集體決策如何有效率的形成呢？以避免上述分析中的無效率。制度的形成是多次博弈的結果，根據制度經濟學理論，在涉及多人數的集體決策中，通過將成員間的信任建立在穩定而明確的規則基礎之上，并設立“中間機構”，可最小化集體決策的交易成本。所以，我們看到現行有效率的業主議事機制就是業主大會決策、業主委員會執行的制度（見《物業管理條例》第二章規定），即所有的業主通過業主大會形式共同簽訂公約或訂立章程，設立業主委員會，并將一部分權利讓渡給該委員會，由其來組織、協調業主們的活動，并按照多數票制規則形成決策，該決策對每一個業主具有約束效力。這與公司制的組織形式非常相似。

　　物業管理中投機行為的防范

　　在物業管理中，其雙方當事人業主和物業服務企業同樣也會利用有限理性的限制、信息不對稱的約束、交易成本的制約等采取投機行為，業主的投機行為主要為：一是業主因共有部分形成共有產權關系，共有部分對業主不具有排他性，故某一（些）業主會最大化的追求個人利益，其產生的成本就可能有其他業主來承擔，表現為個別業主對建筑物共有部分的侵占（如占用公共空地建房）；二是對于已承擔共有部分維修養護費用的業主而言，卻不能排除未承擔費用的業主對共有部分的收益，因而產生“搭便車”現象，表現為個別業主不承擔物業服務費或專項基金。

　　物業服務企業的投機行為主要是基于以下兩種因素產生，一是物業服務企業與業主之間的信息不對稱，物業服務企業比業主在信息的獲取、甄別等方面更具有優勢，如在共有部分的維修養護方面，是否維修、維修范圍、開支多少、施工質量等。其投機行為主要表現為服務偷懶，虛報開支，質價不相符；二是因為業主出于成本的考慮而對共有部分權益的忽視，致使物業服務企業對共有部分實施投機行為，表現為侵占共有部分（如擅自利用共有部分進行經營行為）這些投機行為均會不同程度的影響物業管理的正常實施，所以有必要通過有針對性的的措施來防范上述投機行為的發生：

　　1.業主公約及業主議事規則的完善。在業主公約這一具有法律效力的集體性契約中明確業主對建筑物共有部分維修管理的權利、義務、以及違約責任，對于不承擔義務的業主，其他業主或業主委員會可責令其履行義務并承擔違約責任。而業主議事規則的完善，將有利于確定業主、業主大會、業主委員會三者的關系，明確各自的權限、職責，以及議事程序。使業主之間、業主與業主委員會之間形成有效地制約、監督關系。

　　2.物業管理作為一種民事活動，調整業主與物業服務企業之間關系的重要工具是雙方簽訂的物業服務合同，那么，對于合同的主要內容，如共有部分的范圍、服務內容、養護標準、維修要求、專項基金的使用條件及程序等等，盡可能細化，操作性強，減少因合同漏洞而產生履行中的不可預測性。這對于防范物業服務企業的投機行為是非常必要的。

　　3.公開資金使用制度。投機行為是為了追求利益，最直接的利益表現就是金錢，當將物業管理費的收支、專項基金的分攤及使用、以及利用共有部分經營所得等情況公示于業主，把業主的繳費、物業服務企業的使用等信息透露出來，那么，一些業主或物業服務企業的投機行為就會顯現，有利于業主或業主委員會行使監督權利，最小化投機行為的發生。