黃偉/建筑工程教育網/20081107
因勢利導、不斷創新是物業管理發展的必由之路
隨著國民經濟水平的日益提高，人們在生活需求不斷改善，物質條件得到充分滿足的情況下，逐步將手中閑置的資金用于投資以獲取收益，置業房地產目前已成為人們投資獲益的主要途徑和渠道。人們對所置業投資房地產，從最初注重物業功能逐步向物業能否保值及獲取效益方面進行轉變，并以此作為評價、衡量物業管理水平的標準和依據。
以筆者曾經管理過的擁有300多戶居住、辦公單位的高檔涉外商住物業項目為例，該物業項目內用于自用居住的業主戶數與用于出租經營的業主戶數基本持平，且自用居住部分的90%以上的業主還擁有多處房產，這種購置多處物業單位的業主在北京市已逐步形成規模。業主對物業及其管理與服務的關心角度已不僅僅停留在設備系統是否運行良好，使用功能是否完備，工程人員維修是否及時，保安人員是否待客如賓，接待人員是否微笑服務以及能夠提供多少特色服務上，他們更關心的是所投資的物業收益狀況，出租的物業租戶能否長期續租獲得收益，自身所住物業是否能不斷升值。
1998年以前市場上房地產項目較少，房地產的需求大于供給以及政府對房地產價格制定的法律、法規滯后、不健全，大多數房地產項目基本采取市場價值（或稱市場接收價值、市場承受價值）確定售價，其市場價值均遠遠高于成本價格。隨著北京市房地產開發規模日益擴大，各區位建設土地逐步增量，大量新的樓盤不斷入市，房地產的需求與供給趨于平衡，局部區位出現供大于求的狀況，加之房地產項目售價逐步采取成本法而趨于合理，售價明顯低于同等區域的早期房地產項目。這樣使得業主所購早期物業的租售價格受到嚴重沖擊，并使物業的投資預期收益逐漸下降。前例為據，一套在1998年前最高能租到4000-5000美元/月的物業單位，受市場變化影響，目前僅能租到1000-1500美元/月的價位。由于業主大多為非房地產行業專業人士，他們對市場供需關系影響價格等諸多因素缺乏了解和認識，容易將投資收益減少、租戶退租及物業貶值的責任歸咎于物業管理企業的水平低。
由于這些業主大多沒有對物業管理水平的高低狀況直接進行體會，主要通過其租戶對物業管理的感受及是否續租而進行評價。而作為非擁有物業產權的租戶，與擁有物業產權的業主對物業的認識和重視角度上存在差異，租戶并不在意所使用的物業本身是否保值，物業內各系統維護是否到位，他們更多關心的是所租物業期間，物業內服務設施是否完善、配套服務項目是否齊全、便捷、舒適。租戶需要一種酒店式的物業管理與服務，把所承租的物業單位如同賓館、飯店一樣看作臨時辦公、居住的場所，更在意直觀的外部感受如物業環境、保安形象、衛生清潔以及配套服務等。租戶承租期間若在同檔次、同區域出現更為便捷、便宜的物業單位時，這些租戶有可能在租期屆滿后搬離。業主對于這種非物業管理原因造成的租戶退租的現象缺乏了解，很容易將責任轉嫁給物業管理公司，進而則直接影響該單元物業管理費的繳納。同時，由于業主用于投資的物業出現空置，他們會因此為理由而拒交或緩交物業管理費，甚至還會要求降低管理費標準。如果物業管理公司不能及時收攏管理資金用于服務，需要提供的物業管理項目就不能正常展開，勢必會對服務水平和頻次造成影響。相應的物業管理公司為防止入不敷出給企業造成資金壓力，就會減少對物業管理的投入。如此惡性循環必然使得物業各系統就得不到及時、有效的維護，減少物業經濟壽命，進而更加劇了業主所擁有的資產貶值。
那么如何有效的緩解市場因素造成的物業貶值而給物業管理公司帶來的影響，如何實現物業保值、增值的目標，如何提高所管理物業的經濟收益，如何能保障物業管理公司與業主的利益實現雙贏，將成為物業管理行業發展所要面臨的新課題，也是物業管理能否深層次發展的關鍵。筆者認為運用資產管理的理論方法和手段來豐富物業管理內涵、延伸物業管理與服務內容不失為一種更新物業管理理念、提升物業管理行業位置的新嘗試，勢將帶動物業管理行業發展之新趨勢。
資產管理與物業管理之間關系
資產管理范疇豐富，內容廣闊，凡涉及財產、資金以及能帶來經濟利益的物質等方面進行保管、料理并使其經濟利益獲得保障的行為均可稱之為資產管理。
資產根據存在的形態不同分為不動產、動產，房地產又名不動產、物業，屬于不動產范疇。 “物業”一詞是由英語“Estate” 或“ Property”引譯而來的，廣義的含義為“財產、資產、擁有物、房地產”等。物業管理按早期英文的譯法，概括為“不動產管理”，“房地產管理”，也有直接用“物業經營”一詞直接替代“物業管理”。由此可以看出，物業管理涵蓋于資產管理范疇之中。
物業管理不論是廣義的一切有關房地產開發、租賃、銷售及售后的服務，還是狹義的接受委托，對物業進行維護、修繕等方面的管理，其目的均是保障房地產之資產的價值和增值，其涉及房地產保值、增值的經營、服務和管理的行為，均能納入資產管理的范圍之內。就物業管理而言，從房地產開發項目竣工投入使用開始，對房地產資產進行全壽命周期管理的目標，就是使房地產的價值最大化。
物業管理在理論上雖可歸屬于資產管理，但處于資產管理的最基礎層次，兩者在管理資產的價值認識以及和運作方式、關心側重角度等方面存在不同，在房地產“保值”與“增值”概念的認識上存在一定差異。筆者以物業管理為例：物業管理行業所提的要實現的“使物業保值、增值”目標，是能控制部分的“保值”和“增值”。應該是通過勞務的投入和付出能起到完善物業的使用效能，延長物業內各系統使用年限。如住宅物業內的電梯，假定電梯設計壽命為15年，住宅使用期限為70年，通過完善的管理和維護，使電梯的安全運行年限達到了設計壽命，這就是物業管理所講的“保值”；若通過完善、細致和全面的管理與維護，使電梯的安全運行超過了設計運行壽命，電梯在住宅的使用年限內由于壽命的延長而減少了大、中修及更新改造次數，減少了業主費用支出，節省部分的資金就是物業管理所講的“增值”。物業內其他各系統的管理和維護均可依此例，使物業的整體保值、增值。而資產管理則將房地產本體作為能帶來經濟效益的工具和載體，通過對房地產這一資產的運作獲取收益和回報，從而促使房地產的保值和增值?？梢钥闯?，物業管理更多體現的是物業本體的具體維護，從而使資產擁有或使用者在生活方面得到方便；而資產管理所涉及的范圍比物業管理大得多，資產管理將房地產當作贏利工具，通過采取資產炒作、置換等方式運營使資產擁有者實現利益最大化。但是盡管物業管理與資產管理之間雖然存在這些差別，物業管理還是可以將資產管理的管理方式、經營理念及服務手段等運用到服務過程當中，成為企業贏利、業主受益之新的管理與服務模式。
用資產管理理論方法來指導物業管理行為所帶來的益處
通過運用資產管理理論方法、運作過程以及操作手段實施管理與服務，可以為物業管理與服務水平的提升、豐富物業管理內容以及擴大物業管理贏利渠道和空間等提供深層次保障。
首先，提升物業管理與服務水平。目前國內的物業管理尚處于起步、發展階段，在物業管理過程中往往采取的是被動的管理與服務，物業管理人員沒有站在業主的角度進行管理，對業主及客戶真正的需求缺乏應有的了解和認識，管理與服務工作容易脫離業主的意愿。這種根據自身對物業管理的理解和感受而進行“閉門造車”式的管理，造成了管理與服務水平的提升速度趕不上業主及客戶對物業管理日益增長的需求。筆者所說的資產管理模式，就是變被動管理為主動管理與服務，按照資產管理理論和方法圍繞業主需求進行分析和調研，根據物業規模、檔次及狀況進行管理服務方面的總體策劃和定位，探尋客戶群體利益關心點，提供多層次、多角度、全方位及針對性的周到、高效的服務；同時通過控制管理費用支出，隨時監控物業運行績效，定期對物業管理進行運營狀況分析、對業主的房地產進行投資分析，隨時了解和掌握客戶的物業及其收益狀況，確保物業管理工作能夠按計劃有序展開，為物業內各系統“保值”及“增值”提供資金保證。
其次，豐富物業管理內容。物業管理公司應從“管家”、“保姆”式管理與服務的行為意識上解放出來，延伸管理范圍，豐富管理內涵，逐步把物業管理培育成集“保姆、管家、參謀、顧問”為一體的服務模式，不但在日常的保安、保潔、設備維護等方面管理與服務上體現自身作用，還應在物業租售代理、物業裝修委托、房地產信息咨詢以及業主置業投資運營策劃等方面發揮優勢，使物業管理逐步形成全方位、多功能的融管理、服務、經營三位于一體的行業。
第三，增加物業管理贏利點。由于物業管理屬于低產出、低附加值的微利行業，其經濟收益手段單一、贏利渠道簡單，物業管理費的收取，會直接影響到物業管理實施過程中的各個方面和環節。采用資產管理模式實施物業管理，可以提高其管理與服務的產品附加值，在房地產運作的各個環節中增加收益點，豐富物業管理企業的贏利渠道和途徑。由于有了資金保證，各項工作就會得到有效實施；同時，置業的業主由于其投資收益得到了保障，對物業管理費的繳納就會積極主動，對物業管理工作以及建議、措施也會積極配合和采納，從而促進物業的“保值”和“增值”，達到雙贏。
如何將資產管理理論溶入物業管理行為與工作之中
筆者認為，將資產管理的理論和方法溶入物業管理行為中的目的，是通過運用資產管理手段，彌補管理和服務中的不足，消除業主對物業管理的誤解，為企業更大限度創造經濟效益。因此，首先應了解和掌握房地產之資產管理的理論和方法，才能進行房地產市場分析、探索物業管理發展規律、探尋房地產運行過程之收益途徑，為物業管理的生存和發展創造良好機遇。
房地產之資產管理主要包括：制定物業策劃計劃，持有或租售分析并進行租售；業主之物業重新定位、費用支出測算；物業管理運行績效分析，根據物業在同類物業競爭市場上的表現調整管理方法與收益途徑；為房地產置業投資者定期進行運營與成本狀況分析等方面內容。
結合以上房地產的資產管理內容實施物業管理，物業管理企業應幫助房地產置業投資者進行投資分析，消除業主由于缺乏房地產專業知識，在出售或出租物業時認為物業投資時點之置業價值始終不變的誤區影響。物業管理人員根據市場狀況分析對房地產資產價值進行的現時基本定位，使業主明確目前現時房地產之價格狀況及市場走勢與物業管理水平的高低并無直接關聯。
應當指出的是，房地產價值或租金價格主要受市場供需因素影響（本文中暫不對其他影響房地產的因素進行分析與考慮），在其他影響因素不變的情況，供求關系直接決定房地產價值，若同區位、同檔次的物業項目多，且市場仍有增量空間，該類房地產價格就較低，且物業價格波動較大；反之若同區位、同檔次的物業項目少，區域市場增量小，該類房地產價格就較高，物業價格波動較小。而物業管理雖對房地產的售出價格或市場租金價格有一定影響，但筆者認為，就北京市目前不斷有新樓盤上市的房地產市場狀況來看，物業管理水平的高低影響房地產價格走勢的可能性不大。與之相反，目前象香港這樣城市，在城區內房地產開發規模較小，建設用地已經飽和，供需基本均衡的情況下，物業管理水平的高低可以決定部分樓盤價格（在此暫不考慮政治因素的影響）。
僅就房地產本身價值走勢而言，房地產是由地上建筑物和土地構成，房地產作為生產出的特殊商品，同其他商品在本質上并無明顯差異，長期的使用過程中必然造成損壞和折舊，其地上建筑物部分價值會隨著使用年限的延長而逐步減少和降低，該房屋所處的土地卻會隨著周邊地區商業、居住環境的形成以及基礎設施、服務配套設施的不斷完善和齊全及形成規模而逐步升值，這樣構成該房地產總體價值不變或出現升值可能。
綜上所述，通過以上房地產狀況綜合分析，物業管理公司應使業主了解物業價值升降規律，減少對物業管理的偏見，同時依托高效、優質物業管理基礎工作，在房地產運營各環節提供房地產的全方位專業支持。其具體工作內容包括：第一步，提供高質量的物業管理服務，使業主對物業管理產生信任信心。首先，應努力做好物業管理中保安、保潔、設備運行與維護、入戶服務等最基礎的服務工作，不斷提高在基礎管理與服務的水平，真正解決業主的后顧之憂，使業主充分相信物業管理公司在物業方面的專業能力，讓業主建立一旦涉及房地產方面的問題首先向物業管理公司進行咨詢的意識。第二步，使業主對物業管理公司產生依賴，為房地產資產全面委托管理奠定基礎。一部分置業投資經營的業主，所購物業非本人使用，加之這些業主大多無時間、無精力以及無能力“打理”物業資產，但對其房屋能否長期帶來預期收益又十分敏感。若業主已對物業管理建立起充分的信任，就會將與物業相關的任何事情委托給物業管理公司進行處理和解決，這樣就為物業管理公司全面進行房地產資產管理創造了條件。第三步，為業主提供房地產方面專業支持，豐富物業管理內容，創造多環節贏利機會。通過與業主建立信任關系后，業主有可能將其房屋裝修（僅指用于租售），房地產市場調研，房地產投資與政策咨詢，物業租賃、置換、轉讓與銷售等方面的業務委托給物業管理公司進行實施，物業管理公司就可以依據自身優勢，完成所委托的業務并收取相應的費用。與此同時，還可以涉足房地產尾盤剩余物業單位的物業代理工作，減少開發商資產的閑置和浪費，減輕開發商由于物業單位空置而加大的支出成本，增加物業管理公司收益點。
綜述
中國物業管理行業歷經二十年的培育和發展，已陸續形成了“酒店管理模式”、“品牌模式”、“目標模式”、“規模經營模式”、“以人為本模式”、“職能化模式”“市場化模式”以及“中海模式”等服務手段和方法。但目前所形成的各種模式的核心均圍繞提高服務水平及完備物業本身的使用效能的層次上。以資產管理方式實施物業管理、以物業收益促進物業管理的觀念遠未建立和形成，尚屬空白階段。筆者從事物業管理職業多年，深知該行業發展之艱辛，在此不揣冒昧，提出物業資產管理這一新概念，從資產管理的角度理解和分析物業管理行業，從而拓展行業的服務內容，延伸服務領域實現物業管理行業的新的繁榮。
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2009/3/23 9:03:00