龐亞平/《中國物業管理》/2009年第01期
在中國房地產行業逐漸走向商品化、市場化的過程中，出現了一些需要讓物業服務企業認真研究的問題，如何規范物業服務公司專業化分工，日益受到各方面的關注與重視。在這方面，世界其他國家的做法和經驗值得借鑒。
新加坡：由房地產商開發，主要用以出售的公寓式住宅，統稱為“共管公寓”，“共管公寓”由政府和私人開發商共同經營、共同管理。一般新的小區前兩年內由發展商自己管理，兩年后才聘請專門的物業服務公司管理。住戶入住新區之初，環境配套及工程質量導致的問題可能較多，由發展商自行解決處理會更直接、具體，能夠避免很多糾紛和矛盾。兩年磨合期過后，業主委員會選聘物業服務公司，物業管理采取分別承包的方法，選擇合適的專業公司來承擔公寓的維修和清潔等專項服務，公司則只直接負責設施、秩序維護員管理及住戶的日常投訴。業主委員會有權決定聘用哪家專業公司，也有權要求更換物業管理人員。由于社會專業化程度高、分工明確，物業管理處能夠騰出更多的時間和精力，開展促進鄰里友好、傾聽居民意見等活動，形成了居民和小區管理者皆大歡喜的共贏局面。據介紹，目前新加坡很多物業服務公司的主營業務已不僅僅限于物業管理的基礎服務，其經營收入很大一部分來源于房屋租售等經營活動，有的物業服務公司已經成為公開上市公司。
比利時：從事住宅物業管理和服務的公司很多，市場競爭非常激烈，為了減少成本、降低消耗，多數物業服務公司并不配備屬于自己的清潔、綠化、安全、水電維修等專業人員，而是在服務市場上選擇專業公司建立合作關系或簽訂服務合同，以保證物業服務的時效性與高質量，其好處是讓管理住宅物業的物業服務公司在經營活動中節省了大量日常開支。因此，10人以下的小公司(屬中小型企業)或家族式公司成為比利時住宅物業管理與服務領域的主體。
不過，比利時對物業管理與服務公司的人員素質有較高的要求，經理不僅必須具有大學學歷，而且還要經過物業管理、電腦、財會、建筑、水電、環衛、綠化等方面的基礎訓練，在得到物業專業協會的認可后才有資格從事這個行當，而且每年還必須接受一定時間的在職培訓。
德國：據統計，整個德國有大大小小的物業服務公司2萬多家?？梢哉f，物業服務公司之間的競爭非常激烈，甚至很殘酷。然而，也正是由于這種殘酷的競爭促使物業服務公司提高管理水平，降低管理費用。舉例來說，絕大多數物業服務公司沒有水暖工、木工、瓦工、電工等，也沒有雇傭秩序維護員。很多物業服務公司承受不起冗雜人員龐大的財務開支。
物業服務公司的工作量有一個不成文的指標，即每個物業管理人員人均管理住房300套，低于這一指標就意味著虧損。雇員除了管理住宅外，公司還負責銷售和出租住房的業務。只要住戶通知雇員發生了什么問題，比如車庫的門遙控失靈，或淋浴的水溫不夠，或廚房洗碗機發生故障，他會立即與其有合作或合同關系的維修公司聯系，讓其負責修理。該公司修繕完后，經住戶簽字，將維修帳單寄給雇員，他就可將修理費打入維修公司在銀行的賬戶。對于維修公司來說，物業服務公司就是老板，所以一般很少發生維修公司遲遲不來，讓住戶著急或修理的質量讓住戶不滿意的情況，這種維修公司，僅在柏林就有1000多家，公司規模很小，有的甚至僅有1人，屬于清一色的“手工業者”，憑借手藝和誠實的勞動賺錢。
從以上情況可以看出，物業管理專業分包服務在國際上已經是比較普遍的形式，同時，其涵蓋以下優點：
首先，使大型設備得以集中使用，企業人員尤其是管理人員更精減，目前業主普遍認為物業管理服務價格高，難以接受，其主要原因就是物業成本投入過高。由于大量可以由機器從事的生產，都是由人工生產的，所以勞動生產率低下，生產成本高。大型設備的使用，使得勞動生產率大大提高，可以使企業的人工勞動成本降低到最低限度，企業員工會隨之減少，這樣又可節約工資支出，同時也必然降低管理難度，減少管理開支和決策失誤，降低管理成本。
其次，能夠提高專業化程度，最大限度地滿足業主需求。當專業化分工完全由市場實現時，一方面，對生產性的專業公司而言，它面對的是所有項目甚至外部市場，其專業隊伍的人員規模也不必受限于企業的生產任務量，這樣員工的專業化程度將會大大提高，進而提高生產效率和服務水平。
例如，小區的工程維修就是這樣，專業化以前，一個小區的物業就擁有一支專門的工程維修隊伍，如果專業化程度夠高，維修隊伍就必須具備一定的規模，這樣成本就會更高，如果限制規模，就達不到專業水準。但如果實行了基于市場的專業分工與協作，成立生產性的專業工程公司提供服務，它所面對的就不是某個小區，其人員和設備的利用率將會大大提高，這樣就可以改變目前這種低效的生產局面。
第三，可以降低服務價格。大型設備的使用，使生產效率提高，人員隨之精簡，工資支出會節省、管理成本也會下降；專業化水平的提高，服務水平的上升，物業管理的成本會有效降低，服務價格會隨之下降。
另外，對于一些房地產開發集團下屬的物業服務企業來說，房地產開發企業對物業服務企業的補貼是不爭的事實，有些開發企業把物業管理作為一個賣點、一種促銷手段，對物業管理的補貼就等于是廣告開支。暫且不論這種補貼的正確與否，只要作一個設想：一旦沒有了開發商的補貼，下屬物業服務企業如何順利運行?物業管理如何提高勞動生產率、降低運營成本?
只有推行基于市場化的物業管理專業分工。一旦物業管理的專業分工與協作通過市場實現，將會大大提高勞動生產率，降低企業運營成本。這樣，既可大幅度提高企業的贏利能力，又能降低服務價格，使業主受益。而且如果市場需求擴大，企業又能進一步拓展市場，形成良性循環。
根據物業服務企業的專業內容，可將其分為兩大類：管理性的項目管理處和生產性的專業公司。管理性的項目管理處的人員規?？梢员容^小，但它應該有相當大的管理能力。
生產性的專業公司，是以其所提供的勞務和生產為營利手段的。因其所提供的服務內容的區別可劃分為：清潔公司、綠化園林公司、家政服務公司、搬家公司、配送公司、維修養護公司等。
各類專業公司之間的分工與協作是通過市場進行的。管理性的項目管理處掌握了其所管項目的各種資料，包括物業客體的各項完損數據、各部件的使用年限、業主的各種需求信息等等。如在住宅小區，按信息的來源和決策權可分兩部分：來自業主的和來自業主委員會的信息。業主向管理性的項目管理處發出的，可由其專有所有權決策的個體需求信息；業主委員會發出的，是由業主大會所決策的或是業主大會授權其決策的業主整體的需求信息。管理性的項目管理處可應委托人的要求，選擇專業公司。而生產性的專業公司在收到信息后，則可以根據自己的情況選擇接受這些業務。生產性的專業公司可得到勞動報酬，而業主的需求也得到了滿足，所以二者都能從市場上獲益。
閱讀： 18841 次 2009/3/12 11:29:00