廣州：下半年推地100萬平方米 考驗市場承接力

蘇絲 陳娟/《21世紀經濟報道》/20080829

 
    今年8月以來，廣州市國土房管局連續推地。截至目前，8月住宅用地推地規模已超過53萬平方米。中原地產項目拓展總監黃韜分析認為，盡管目前土地需求下降，為了保障未來房產供應，推地不會停止，預計今年下半年推地100萬平方米。

    “看價格和地點吧。”麗豐控股(1125.HK)廣州公司開發部相關人士稱，對于廣州市場項目開發還是持保守態度，比較關注市區地塊，例如白云新城的情況。

    今年前7個月，廣州共推出6幅住宅用地，其中1幅流拍，3幅底價成交。與土地市場的冷清對比，下半年大規模的推地量能否得到市場承接？底價成交甚至流拍會不會重現？

    前7個月僅完成供地計劃15%

    “供地計劃要與房地產調控機制聯系起來看。”廣州市房管局宣教處處長劉嘉端認為，房地產業鏈條上各個環節都要與整體機制相結合。

    根據《廣州市住房建設規劃(2008-2012)》，2008年廣州市商品住房用地供應量為2.5－4平方公里。1－7月住宅用地成交面積為37.86萬平方米，僅達到全年住房用地推地計劃下限的15％，在剩余的5個月中，加大推地規模，減少建設限制，吸引開發商拿地，成為今年能否完成推地計劃的關鍵。

    另一方面，推地計劃完成與否直接關系到國有土地出讓收入。合富輝煌(0733.HK)的研究數據顯示，2008年上半年廣州出讓土地金額近60億元，其中住宅用地出讓金為52.8億元，占了絕大部分。而廣州市財政局的《關于廣州市2007年預算執行情況和2008年預算草案的報告》顯示，今年廣州市預算國有土地使用權出讓金收入計劃為109億元，比去年的90億元高了19億元。下半年，廣州土地出讓收入必須達到49億元才有望完成全年土地出讓收入計劃。商品住宅用地出讓收入自然成了全年計劃能否順利完成的決定性因素。

    因此，8月份，廣州國土房管局加大了住宅用地推地規模。

    8月12日，海珠區、番禺區、花都區四宗住宅用地掛牌出讓，用地總面積為24萬平方米；8月12日，蘿崗中心區北部兩塊商品住宅用地掛牌出讓，用地總面積達29.萬多平方米。本月僅兩次推地，推地總面積超過53萬平方米。

    黃韜認為，加緊推地不只是為了完成計劃，也是為了保障未來兩三年的商品房供應。目前，盡管市場回調，但是房地產行業是周期性開發的行業。如果現在停止推地，明年特別是后年的商品房供應就會緊缺。

    下半年土地價格將下調

    最近10個月的商品房成交量統計表明，廣州在全國一線城市均處于下風。“有實力的開發商會跑去外地拿地。”一位中型開發企業營銷總監說，下半年的市場情況總體還是下行的，受成交量的影響，目前廣州的地塊對于開發商而言，吸引力欠缺。

    而上述港資開發商在老城區的一個樓盤，6月底開盤至今，銷售80多套，僅回款3億多元。“銷售情況相當不樂觀，”該公司相關人士透露，附近萬科的樓盤售價比自己的樓盤低，銷售也快很多。

    黃韜表示，由于市場需求下降，開發商拿地欲望減弱，下半年土地市場的價格會進一步下調。下半年廣州公開出讓的土地，預計會呈現底價成交，或小范圍流拍。土地價格應該最多高于底價的20%。拿地的開發商不會超過10家。底價成交還是很有吸引力的。但是，地王不可能再出現。

    近期推出的住宅用地還有一個明顯特點，雖然對戶型比例有所限制，但限制的門檻有所放低。這會不會對限價房的未來動向產生影響？

    黃韜解釋道，限價房是在房價高企時期，政府為了調控房價而出臺的措施，目前，限價房的推出也已延后，近期會維持現狀。

    另外，今年一個明顯的變化是，政府加大了保障型住房建設的力度。根據廣州市《惠民66條補充意見第七點》，2008年至2012年新開工建設不少于建筑面積463萬平方米的政府保障住房，在2012年底前基本解決2008年全市登記在冊的77177戶城市低收入家庭的住房困難。