天津：經濟產業型地產 發展空間巨大

王哲/《今晚報》/20080807 　

    8月1日是京津城際首發日，一些有相關項目的地產企業組織了京津城際體驗活動。記者參加了保利地產組織的天津-武清-北京城際高速首日游活動。

    8月1日中午，記者從今晚報大廈到天津站，乘坐13：20去北京的城際列車，10多分鐘后到達第一個目的地--武清站。在參觀了距武清站不遠的保利項目后，繼續乘城際列車到北京。在北京，記者們在保利大廈及保利博物館參觀了中國當代建筑文化及中國歷史文物。17：30從北京市中心區出發到北京南站，搭乘18：20去天津的城際列車。上車后約半小時到天津站，從天津站乘出租車約20分鐘到今晚報大廈。這么多事情就這樣在半天多的行程中輕輕松松完成了。整個活動用在交通方面的時間只有兩小時左右，這在8月1日前是難以想象的?？梢?，快速便捷的交通給人們生活和行為帶來的巨大影響。

    乘坐京津城際給人的另一個深切體會是，在天津站全面改造后，其車站內外與北京南站舒適幽雅的氛圍一致，使人們真正感受到兩個城市的"近距離"，其中包括國家化城市硬件設施及軟件服務方面的"相近"趨勢。這種近距離，讓"城際路網將架起現代'大運河'"的說法更加現實，并促進天津城市經濟建設向提高城市經濟實力方向發展。

    高速路網 帶動物流、商貿地產核心區建設

    在今年住宅市場低迷的情況下，以物流、商貿、總部基地、產業園為代表的經濟產業類地產卻逆勢而上，成為今年天津房地產業發展的中流砥柱，其開發建設和需求量都穩步提高。

    記者從"房融2008投資峰會暨土地合作洽談會"上以及仲量聯行等機構了解到，經濟產業型地產是一個比較廣泛的概念，主要是指在新經濟及新型工業化背景下，以產業為依托，地產為載體進行綜合開發、集約化經營的多功能綜合型地產。其中包括商務、商業、商貿中心區；綜合物流產業基地、總部基地；各種經濟、科技園區及文化創意產業園等。2006年以來，在新的城市定位規劃基礎上，本市各區縣根據自身特點，將城市建設及房地產開發與經濟產業密切結合，逐步形成了以東部濱海新區新興物流產業為代表的物流經濟地產，以市中心現代金融商務、商貿為代表的商業經濟類地產，以邊緣高科技及工業產業園為代表的園區經濟型地產新格局。

    特別是2008年多條現代化高速路網的建設開通，使天津駛入國際化大城市發展的快車道。加快了天津經濟產業類地產建設，尤其是物流、商貿地產核心區的建設。

    今年天津開通城際高速路中除了京津城鐵，還有京津間第二條高速路"京津高速"、連接薊縣與北京的"薊平高速"，以及京滬高速天津段二期等。目前天津已有京津塘、津滄、京沈、唐津、津保、津濱、津晉、津薊、京津塘二線、海濱大道南段等10條（段）高速公路，初步形成了以中心城區和濱海新區為中心的對外輻射型高速公路網絡骨架。

    這些交通網絡的形成，促進了天津相關區域物流經濟型地產的開發。其中包括以濱海新區物流產業為基礎的倉儲類物流地產和以市區零售商貿產業為基礎的貿易類物流地產。

    今年開工及計劃建設的主要物流、商貿地產項目有：河東區的津濱大道物流商貿區。其中包括計劃投資35億元，建筑面積80萬平方米的勸業香江中國家具交易中心；投資20億元，建筑面積60萬平方米的歐亞國際會館；投資30億元，建筑面積20萬平方米的國際電子數碼港；投資30億元，建筑面積20萬平方米的國際鮮切花卉交易中心等。北辰區的海濱國際商貿物流城。包括其中的巨龍城、綠色食品城、建材水暖城等8個項目，總建筑面積45.45萬平方米。藍海商貿中心--批發商貿物流基地，總建筑面積將超過100萬平方米。還有東麗區金鐘街現代商貿物流區、紅橋區大胡同小百貨批發商城、津南區5000畝天津國際金屬物流區項目等。

    京津城市互動 促總部及產業園型經濟類地產開發

    今年新出現的很多邊緣區域大型項目都與產業發展結下不解之緣。如綠地的盤龍谷文化城是以影視文化產業為核心的大型綜合項目，薊縣的恒大項目打出了會議總部概念，而星耀五洲、錦繡香江等則以度假、旅游等產業為基礎。這些以產業帶動房地產開發、進而再通過這些房地產開發營造一個新的經濟區域的開發模式，已成為天津房地產領域的新氣象。

    與此同時，作為區域經濟的提升和細化，一些旗幟鮮明的"總部基地"及"產業園"等經濟類地產項目也成為市場亮點。據專業機構及多個行政區相關負責人士介紹，隨著京津城市圈相互融合的速度加快，天津環渤海經濟圈的經濟地位逐步確立。北京的產業結構也將進一步調整，部分工業項目將轉向天津。大量工業企業及高科技企業進入天津，強勁的新增需求掀起了總部基地及產業園經濟類物業項目的開發熱潮。

    本市今年開工及計劃建設的主要項目有：總部型項目。包括東麗區毗鄰天津濱海國際機場空港物流加工區的EOD總部港，地上總建筑面積近50萬平方米，投資額約人民幣20億元；盤龍谷文化城，規劃面積28平方公里，計劃總投資300億元。

    工業產業園類。包括濱海新區的天津海洋高新區中海油服核心產業園；西青區中北鎮規劃建設的中國化工集團的研發基地；河東區二號橋都市工業園目前一期已完成了前期規劃；靜?？h西南部子牙環保產業園，規劃到2010年，園區規劃面積將擴至4.87平方公里，打造特色鮮明的國家級循環經濟示范園區；東麗區金鐘產業園；東麗區濱海重機工業園；西青區楊柳青鑫茂工業新城，推出鑫茂汽車產業孵化基地、新能源新材料產業基地等。

    高科技產業園類。包括西青區津汕公路東側市政規劃的6平方公里的高新技術產業園區；西青區海泰新技術產業園；中北鎮圍繞新的京津高速公路建設的張江科技區，占地規劃5000畝；楊柳青新貿科技新城，總規劃面積在5平方公里，包括風力發電、新能源新材料、汽車研發及光電產業四個產業園；大寺鎮的超導方面數碼城；河東區光榮道科技產業園等。

    天津經濟產業型地產 發展空間巨大

    專業機構研究顯示，近年來國內外工業企業、物流投資企業及高科技企業加速涌入天津，使工業、經濟產業類地產價格及交易量穩步上漲。其中空港工業園、北辰高科技產業園區及武清經濟技術開發區土地漲幅最大。同時在需求方面也持續升溫，上半年天津物流市場租金保持較高水平，而總體空置率降至19.87%。同時，在城際交通等環境提高促進渤海經濟圈加速形成的背景下，天津各區縣也推出了新的經濟發展目標及經濟帶，相關經濟產業類地產項目蘊藏著很大的發展空間。

    如與濱海新區連接最緊密的河東區，目前擁有過去的老工業區域等13平方公里可開發面積，這些地塊分布在河東區規劃的南站、津濱大道、大直沽、二號橋及海河沿岸天鋼區域內，具有市中心區地段升值預期較高的建設用地。處于升級換代發展中的紅橋區，借助西站以城際高鐵為特點的交通樞紐建設契機，充分發揮海河源頭及大胡同經濟文化優勢，規劃建設泰達城商務會展功能區、大胡同商貿集散物流功能區、大豐路現代商務功能區、丁字沽商貿服務功能區、西沽文化歷史旅游功能區、水渠莊商貿服務功能區等，目前這些功能區內仍有多個經濟產業類地塊出讓。

    再如邊緣區域的新四區，目前都處在新城鎮開發建設中，為現代產業發展提供了廣闊空間，特別是具有區域及當地文化特色的產業地產開發，擁有很大的想象及創造空間。

    專業人士認為，本市目前各個區域都有不同特色的經濟產業類地產項目推出，體現出天津房地產開發與城市經濟發展緊密相關的成熟特征。但是應注意到，在各個區域的經濟類產業規劃是否有相互聯系和促進的作用，一方面要使關聯產品形成統一的市場氣勢，一方面又要避免一窩蜂的重復性建設。比如產業園區，各區域都有相類似的項目，但是應注意其產業或產品的差異性。像數碼城項目，河東區目前有一個國際電子數碼港項目，產業重點為家電類航空數碼產品，而西青區大寺鎮也規劃了一個數碼城，其產業主要是超導產品，有很大不同，這樣才有更多的發展空間。