深圳：力推保障性住房 樓市或加速滑坡

陳小瑛/《華夏時報》/20080729　

    近日，深圳市政府公布了深圳2008-2012年的指導性住房規劃，規劃期內，擬建設各類住房59.7萬套，其中，包括可能推出的限價房在內，計劃建設商品住房45萬套；保障性住房14.7萬套，占比近25%。2008年計劃安排建設保障性住房4.58萬套，占5年規劃的30%。

    業內人士分析認為，正常情況下，保障性住房與商品房的客戶群體不一樣，不會影響商品房的銷售，但目前深圳房價還處在下跌通道中，百姓對樓市信心嚴重不足，大量廉租房和經濟適用房的集中入市，會加重購房者的觀望情緒。

    今年推保障房4.58萬套

　　深圳市政府出爐2008- 2012年的指導性住房規劃報告，將在下一個五年內密集推出保障性住房14.7萬套，占比近25%。2008年，擬建設的商品住房為11.1萬套，計劃安排的保障性住房有4.58萬套，其中經濟適用住房7800套，公共租賃住房（含廉租住房）3.8萬套。全年內深圳計劃投入保障性住房建設資金達77.94億元。

    相較于深圳政府前幾年推出的保障性住房，此次推出力度加大了許多，或許是政府對樓市價格過高市場交易冷清的一種反應。

    從去年9月開始房價下跌以來，投資客被套，外資撤離樓市，有自住需求的買家持續觀望，高價拿地的開發商因成本高昂，不愿大幅度降價，市場成交量持續低迷。

    房地產專家吳其倫對本報記者表示，他曾和一批大中型開發商探討過降價的底線問題，一般說來大開發商的底線是綜合成本加10%-20%的利潤，不愿放棄暴利。

    由于深圳的房價過高，企業辦公成本不斷上升，許多勞動密集型企業負擔過重，開始大量外遷。面對企業和人力資源的流失，深圳市政府不得不提高對保障性住房的建設比例。

    深圳國土局房地產研究中心副主任王鋒告訴《華夏時報》記者，深圳戶籍人口只有212萬，只占常住人口的1/7，正是考慮到深圳的特殊性，住房體系上才不斷加大保障性住房比例，尤其是近兩年來廉租房占比加速提高。

    王鋒對記者表示，產業政策和住房政策關系密切，加大公共性租賃住房比例，提供一些周轉性住房，最主要是想為剛來深圳的潛在人才提供福利。

    深圳樓市或加速下滑

    開發商死扛并沒有扭轉房價，保障性住房的推出，對樓市下跌或又是一針催化劑，2008年深圳一年的保障性住房建設就占去五年規劃的30%。業內專家表示，這種集中性的建設，很顯然能看出政府是想擴大住房供應量來穩定房價，防止房價暴漲。

    據深圳市易圖咨詢公司監測的數據顯示，深圳2007年7月至2008年6月的成交量只有入市量的一半，也就意味著尚有一半的房子積壓賣不出去，如果樓市持續低迷，即使未來一年內沒有任何新盤入市，現有的樓盤也需要一年才能消耗完。深圳市國土局7月22日統計數據顯示，現有一手房存量為4.8萬套。

    商品房銷售困難，大量保障房又將陸續入市，會不會對深圳樓市和開發商產生結構性影響？對此，萬科首席研究員譚華杰對本報記者表示，保障性住房主要是面向產業工人和服務從業人員等低收入人群，這部分人本身就買不起商品房，不是開發商的客戶群，所以現階段保障房再多，對房價也不會構成影響。

    但同時，一位業內專家表示，房價還沒到底，現在深圳樓市還處在下降通道中，很多購房者觀望情緒濃，一部分人對保障性住房的期望值很高，此次保障房的大量入市，雖然本身對商品房不會有多大影響，但這正處于深圳樓市的下跌時期，似乎讓購房者看到了政府打壓房價的決心，市場上房源豐富，一部分原本打算買房的群體，會加重對樓市的觀望心理，從而影響商品房銷售，加速樓市下滑。

    王鋒也認為，保障性住房對商品房也會有一定影響，2006年的保障房開工是1.63萬套，2007年保障房開工2.82萬套，這些在明后年將陸續入市，加大市場房源，一部分有能力買房的人可能會選擇租房而不去買房。

    這次五年規劃的保障性住房主要以深圳特區外為主，共12.4萬套，占85%。特區內羅湖、福田和南山等中心城區的土地開發已接近極限，住房建設也主要是對城中村和舊城的改造，相對來說，對關外的商品房影響會大些。