陸彬杰/《中國房地產報》/20080526
進入5月，已經僵持了一整個春季的上海樓市終于開始顯露出一絲松動的跡象。
在上海的五一房展會上，不少于12家樓盤就開始通過打折優惠的方式進行銷售。
“我們該降的都降了，應該不會再降了。”展會之外，王石的話言猶在耳，而上海萬科的新一輪的降價活動卻又再次啟動。
萬科暗降
進入5月以來，上海萬科首先采取暗降的銷售方式。萬科“白馬花園”項目在“五一”期間，購房者只要繳納2萬元意向金就可以獲得一個選房號，可以在開盤價基礎上打9.8折，如果一次性付清房款，則還將有2%的折扣，最高折扣為9.6折，而另一萬科樓盤金色雅筑首批房源，部分房型附贈地下室、露臺。
萬科的降價已經波及了全上海，上海郊區的一些樓盤也有打折優惠，如位于南匯的藝泰安邦，五一期間，現場簽訂購房意向即可享受房價下調1萬~3萬元的優惠。
位于閔行區的上?？党峭瞥?69套房源，報價為7500元/平方米，與該樓盤1月份推出的房源相比，單價下調了2500元，跌幅為25%。
上海市中心的樓盤也開始優惠，4月份位于普陀區的新湖明珠城，原先報價30000元/平方米，現在持有VIP卡的顧客進行9.5折的優惠銷售；長寧區的馥邦苑，由于周邊天山華庭低價開盤，因而將自己的單價下調1000元/平方米左右，調價幅度達5%。
萬科引發的申城樓盤暗降，源于5月是上海樓市供應的高峰。從目前掌握的情況看，5月份新開樓盤至少有31個，這只是目前的數據，實際推盤數量肯定大于這個數字。”佑威房地產研究中心主任薛建雄表示。
分析人士指出，由于3月份以來上海樓市的觀望氣氛較濃，使得一些開發商不敢輕意推盤，都采取“等等看”的做法。在經歷了幾個月的等待后，市場的態勢已經逐漸明朗起來，開發商也抓緊時間推出新房源，使得推盤量上升，再加上5月份歷來是上海樓市的推盤旺季。
在薛建雄看來，5月份的推盤高峰，再加之市場沒有預期的那樣火爆，使得開發商會采取一定的促銷方式，不排除一些樓盤打9.8折或者更低的折后吸引購房人。
開發商進退失據
一個有興趣的現象，萬科3月份在上海大幅度優惠，使得當天就回籠資金2.57億元，但是進入4月份沒有任何的優惠措施，銷售業績下跌。
萬科4月實現銷售面積48.2萬平方米，銷售金額43.2億元，與去年同期相比分別增長了39.3%和73.5%。但是，環比樓市狀態持續低迷的3月，銷售面積和銷售金額倒分別下跌了約33.0%和35.3%。
金地也是如此，4月份實現銷售面積約5.023萬平方米，銷售金額5.025億元，分別比2007年同期減少65.9%和61.61%。3月金地銷售面積與銷售金額分別為14.3萬平方米與14.85億元，環比亦有64.9%與66.2%的下降。
分析人士指出，目前如何加快銷售步伐，是開發商急于解決的問題。每次宏觀調控后引發的市場觀望都會帶來房價暗降，而且將這種權利下放到了售樓處，市場不好的時候，銷售經理手上都握有5%~8%的折扣率，在和客戶交流不暢的時候就會拿出折扣來刺激購買欲。
“開發商略低于區域市場均價的促銷手段是目前最有效的刺激購房消費的方式，在5月、6月份，上海樓市供應的高峰時期，低開樓盤會在部分成交不旺的區域頻繁出現。”薛建雄表示。
“目前銀根緊縮，地產商貸款比較難，如果開發商有幾個項目同時開發，資金鏈會受到較大的考驗，目前在上海暗降樓盤的開發商均是幾個項目同時在操作，他們意在快速回籠資金。”薛建雄認為。
房價有望松動
隨著萬科等一批開發商率先發動的降價潮過后，價格牌的效用似乎也在逐漸遞減，消費者看到房價是會降的，將會進入長期的市場觀望狀態。
“按照目前這種情況來看，房價有望出現松動，如果開發商不能趕在5月、6月來銷售，那要捂到10月份來推盤，這對開發商的資金鏈是一個考驗，那時候開發商的推盤量比5月份更加多。”上海泰麒房產工作室分析師何凌飛表示。
一位開發商坦言：“現在總體市場仍然不明朗，優惠的措施將長期存在，賣得好，繼續打折，效應如果賣得不好，才考慮降價銷售，如果貿然降價，不利于今后的銷售。”
業內人士指出，在一系列的政策及供應量將逐步增大的影響下，如果整個樓市打折之風盛行，那么下半年上海的房價有望進一步松動。
“目前，開發商只敢暗中給折扣的方式來促銷樓盤，如果大規模降價，一方面將引發其他樓盤的降價，這樣會影響銷售；另一方面，將會引發大量的退房事件的發生，這在2006年的上海樓市比比皆是。”何凌飛表示。
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2008/5/26 9:44:00