吳彩萍/浙江在線/20080522
這是一屆很尋常的人居展。舉辦地點和舉辦期都和往年差不多，也依舊是賣方展示樓盤，買方前來挑選自己中意的房源。
這又是一屆絕對不尋常的人居展。同時經歷18日奧運火炬傳到杭州的喜慶和四川汶川大地震留下的舉國哀悼。
如果說房交會歷來被稱作是樓市的風向標，那么這次人居展顯然有些讓人失望。“對于后市還是很迷茫”，一位業內人士坦言。確實，雖然人居展成交數據已經出爐，但受到眾多因素影響產生的這一數據，能否作為衡量后市的標準，已經被重重地打上了問號。
預定成交不足800套 比去年同期房交會少1300多套
先來看這一組數據。“杭州第八屆人居展三天展會期間，參觀群眾32.9萬人次，成交商品房352套，面積40048.25平方米，金額35803.2萬元，其中商品住宅312套，面積34137.25平方米，金額29169.21萬元。另外，預定商品房446套，其中住宅416套。此外，人居展期間，共成交二手房34套，成交面積3587.7平方米，登記看房客戶1096人。”
也就是說，人居展期間日均成交量僅88套。這是一個并不怎么理想的數據。幾乎跟5月以來杭州透明售房網所顯示的主城區日成交量差不多。也就是說，此次人居展并沒有顯示出成交集中釋放的特點，對于許多購房者來說，人居展開不開都一樣，并不能很明顯地促成下單。
對于這次人居展的成交表現，組委會的評價是：“從人居展1-4月杭州市房地產市場運行情況看，杭州市房地產市場已經明顯回升，住房需求依然旺盛，消費者逐步走出觀望狀態，成交量穩步上升并恢復到正常水平”。即便如此，跟之前許多次相比，此次人居展的成交量都顯得乏善可陳。
數據為證。同樣是5月份舉行的杭州第7屆人居展，共預定和簽訂購房合同2177套，面積24.9萬平方米，成交金額16.4億元；而去年10月舉辦的浙江省第14屆房博會，雖然樓市降溫已經比較明顯，但是成交套數還是達到了848套，比此次多出一倍多。
供應量井噴 明顯步入買方市場
人居展成交縮量的背后，則是可售房源的放量。值得一提的是，前兩屆房交會的可售房源顯然都沒有這一屆多：撇開透明售房網主城區17000多套和余杭區10000多套的可售房源，杭州第八屆人居展參展樓盤達到210個，并且幾乎所有的樓盤都有可售房源，或者將在接下來的下半年推出房源。
保利·東灣、金隅·觀瀾時代、雅戈爾·隱寓、欣盛·東方郡、圣奧·領寓……大量新盤都在人居展集中展示。它們都將在今年下半年或明年開盤。根據杭州市房產管理局初步統計，2008年全年主城區將上市的住宅量大概在500-550萬平方米。以單套平均面積100平方米計算，大約為5—5.5萬套之間。加上去年杭州市房地產投資、土地供應都有明顯增加，所以未來幾年市場供應依舊充足。
人居展讓眾多購房者看到了可挑選余地之大，所以開始慢條斯理地挑選，而不是急于成交。人居展上很明顯的一點是，消費者購房心態都很平穩，通常是詳細了解樓盤的價格、戶型、配套、交通等情況后貨比三家，排隊購房、盲目爭購搶購的情況明顯絕跡。市場顯然已經進入明顯的買方市場。
可售房源增加，但是成交量卻減少，即使算上火炬傳遞停展一天的因素，有一點已經毫無疑問：樓市的成交率或者說消化率正在慢慢變小。
對于資金日益緊張的開發商來說，這顯然并不是好事。這意味著在粥多僧少的狀況下，有一些粥得餿掉了。
年輕人成購房主力
不過，現實似乎又不是想象中那么嚴峻，并不是所有的樓盤都乏人問津。
“雖然我們的展位比較偏，也不是很大，但是效果真的比預期要好不少。風景蝶院要到九十月份才開盤，但是人居展期間客戶登記有2000多個，深入溝通有200多名。”杭州華榮風景置業有限公司副總經理廖書杰告訴記者。
此外，城東北大盤天都城5月2日推新房源，目前已經銷售255套，其中人居展參展客戶下單數就達到40多套。在人居展現場，在一片萬元房的包圍中，天都城6800元/平方米的均價，以及并不漂亮但是卻很實在的公交、菜場、學校、公園等各種配套的實景圖，一下子吸引了眾多參展者的目光。
“其實這次人居展總體人氣比預想的要好，購房者表現還是比較積極的，畢竟周邊市場都很低迷。”浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬認為，市場剛性需求依舊存在，大量新杭州人給樓市帶來大量居住需求。她說，他們也在人居展上做了600多份問卷，發現想買房的人的比例還是比較高的。
值得一提的是，在井噴的可供應房源中，很大一部分為90平方米以下的中小戶型。根據透明售房網統計，1-4月批準預售90平方米以下商品住宅7415套，同比增長624.1%；占全部批準預售住宅49.6%；比去年同期上升34.1個百分點。本屆人居展上，小戶型房源成為很多樓盤的主打戶型，麗江公寓、上河、朗詩國際街區等大多數樓盤都推出了90平方米以下房源。
與此同時，此次人居展很明顯的一點是，年輕人成為絕對的購房主力。據我愛我家、中原地產等中介公司的統計，意向客戶近七成年齡在40歲以下。另外，參觀人居展的年輕人、小夫妻數量明顯增加，80后年輕人正逐步開始成為買房的重要群體。
事實上，小戶型房源也受到了消費者特別是年輕人的歡迎，取得了良好的銷售業績。據統計，1-4月上市的90平方米房源銷售率達到了71.3%，高于平均水平。從本次人居展看，90平方米以下住宅成交套數占到了57.6%。
看來，一個全新的購房主體正在形成。而開發商在此次人居展上的表現，似乎也正在向這方面扭轉。
購買力與高價格的矛盾 樓市分化嚴重
在承認剛性需求依舊存在的同時，虞曉芬認為，目前市場存在的問題關鍵是購房者的購買力和供給的高價格之間的矛盾：大部分需求的房源總價在100萬元以內，但是供給的價格往往達到200萬元甚至300萬元以上。
“有需求，就看供給是不是符合他們的要求。所以說，很難預測樓市接下來會怎么樣。”虞曉芬表示，下半年，樓盤的分化將會越來越明顯。性價比高、適合市場需求的樓盤還將受市場追捧，而那些之前定價比較高的樓盤，將面臨騎虎難下的境地。她認為，對于開發商來說，下半年不是賣多賣少的問題，而是時刻關注資金鏈不要斷掉的問題。
而天都置業副總經理王旭飛也認為，此次人居展上市場泡沫被快速擠掉，總體人氣不旺，但是消費者相當理性，來的目的就是買房子，有效客戶比較多。市場客觀需求依舊存在，高性價比的產品始終有市場需求。
“但是現在很多開發商定價很讓人看不懂，不知道憑什么有自信賣這么貴的價格。”他說，根本就不是從老百姓實實在在的需求出發來做產品。
“要關注市場的本源，而不是純粹做噱頭。”王旭飛解釋說，他認為市場的本源是：眾多購房者需要七八千元、能夠承受得起的房子。但是眾多開發商顯然對此置之不理。“這樣很有可能要在下半年的樓市競爭中吃苦頭，交學費。”他說。
濱江房產集團副總經理張洪力表示，樓市目前表現得平穩調整，其實有點相當于股市里的“以時間換空間”。他表示，深圳、廣州房價調整比較明顯，那是因為漲幅實在過大，但杭州相對比較健康，“2007年的漲幅其實是在2005年、2006年充分的時間調整之后，換來的空間。而現在又到了靠時間換空間的時候了。”對于樓市后市，他表示“長期看漲”。
“目前的樓市樓盤分化現象日益嚴重，我認為這樣的市場才是正常的。好的產品賣得好，一般的產品不溫不火，不好的產品不受市場歡迎，這有利于促進整體市場的進步。”他說。
攻略地產執行董事祝軍華則認為，人居展期間，還沒有出現樓盤大面積的打折降價現象，總體比較平穩平淡。但他認為，宏觀調控的效應將在下半年真正顯現出來。開發商和消費者的博弈會在接下來的時間里開始分化，如果市場形勢繼續轉淡，部分開發商的資金鏈將無法承受，估計免不了更多的打折。從這種角度來講，這種相持的階段會在下半年有一個比較明朗的轉變。
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2008/5/23 9:20:00