張潮/《華夏時報》/20080519
福州的土地出讓再遭流拍。原定于5月12日的兩幅土地拍賣，由于只有一家開發商報名參加，致使土地流拍。而這已經是福州今年的第五次流拍。
分析人士稱，一方面是土地價格太高，另一方面是開發商資金鏈繃緊，且市場并不明朗，使得當地開發商大多抱有“少一個項目不會餓死，多做一個項目可能會撐死”的判斷，使得開發商集體“晾曬”土地拍賣，大有抗議之嫌。
一邊是福州的土地價款為第一財政，政府不肯放下身段折價拍賣；一邊是福州成交量萎縮，開發商生存堪憂。福州的土地拍賣市場正陷入開發商與政府對峙的僵局。
避流拍調整“90/70”政策
5月12日，在福州市國土資源局舉行的兩塊商業居住用地拍賣會上，其中一塊地早早便引起業內廣泛關注。今年2月，福建融信房地產開發有限公司(下稱“融信地產”)以7000萬元保證金為代價將此“地王“退掉，一時間曾引起媒體的廣泛熱議。
融信地產剛剛退地，福州市政府便迅速地重新拿出來拍賣，而同時拍賣的另一幅土地，也是今年3月21日剛剛流拍，又快速老地重拍。
政府如此急切，開發商卻仍不給“面子”。截止到拍賣前，僅一家開發商報名參加拍賣會，最終以流拍告終。
這已經不是福州首塊土地流拍。今年，福州市國土資源局共推出7幅地塊，其中有5幅已遭流標或流拍。
而成功出讓的兩幅地塊，據記者了解，除一小幅商業地塊成功拍賣之外，另一幅土地實際上已經內定。這塊原屬于福建省電力局的土地最終拍賣給隸屬電力局的億力地產，而6.85億元的拍賣價格，也讓很多分析人士認為大有水分。
然而遭此打擊，福州市政府仍鍥而不舍。5月19日，福州今年第五次土地拍賣就要舉行，所拍兩幅地塊總面積540多畝，位于福州金山新區，為今年土地出讓的超大盤。目前業內普遍認為，流拍的可能性還要大于5月12日的兩幅地塊。
而正是在5月12日兩幅核心地塊流拍之時，福州市國土資源局在其網站登出《關于2008年第五次公開出讓國有建設用地使用權的補充公告》，將兩幅地塊套型建筑面積90平米占70%的比重，調整為必須達到住宅開發建設總建筑面積的50%以上。
為增加地塊拍出的可能性，福州市政府不惜超越“國六條”的基本要求。據記者了解，這種因特殊情況需要“超越”90平米占70%政策的，“國六條”規定必須報建設部批準。但截至目前，福州國土資源局相關人士拒絕就此問題接受本報記者采訪。
盡管如此，業內人士仍認為，5月19日兩幅地塊，除非事先協商，否則拍出的可能性微乎其微。
“沒有8個億不敢舉牌”
造成福州土地流拍的因素，首先是市場預期發生了改變。有分析人士稱，福州的成交量急劇下滑，未來前景不明。
“實際上，福州的剛性需求仍然很強烈。五一期間，福州金山板塊樓價下調至5500元/平米左右，市場反映強烈。這說明。市場對于此區間價格的中檔商品房有著較大的剛性需求。”福州大學房地產研究所所長王阿忠說。
但他表示，只是當前市場上，住宅產品結構嚴重失衡，高檔房過多，老百姓買不起房，需求被淹沒了。
“出讓的地價太高，而這直接抬高了福州的房價。”福州一開發商抱怨。
實際上，福州市的地方財政收入中，土地拍賣所得與房地產業稅收一直占有很大比重，已被稱作第一財政。
當然，除了地價高、市場不明朗之外，開發商的資金鏈也是造成福州土地流拍的一大因素。
據了解，福州市的開發商手中的建設用地已大部分消化，余量僅夠今明兩年開發，卻幾乎全面退守，抱持“少一個項目不會餓死，多做一個項目可能會撐死”的判斷，與政府強烈的賣地沖動相對峙。
福建省政府發展研究中心一位不愿具名的研究員表示，此前房地產企業60%的資金來自銀行貸款，但目前這些企業的資產負債率已超過75%，資金回籠壓力不斷增大。
“以前3個億的資金，就敢拿10個億的土地，另外7個億，5個億靠銀行貸款，兩個億靠預售。但是當前，同樣是10億的土地，口袋里沒有8個億是不敢去舉牌的。”福州某房地產公司財務總監告訴本報記者。
福州知名地產專家、福州大學教授劉福泉接受本報記者采訪時表示，從2007年下半年開始，房地產市場明顯進入整合期，持續增長的價格終于出現波動，住宅市場直線式持續增長的預期變成了模糊不定的巨大風險。
“開發商購買土地也逆轉為不受金融政策支持的經濟行為，原來支撐土地市場的兩個主要因素均出現根本性逆轉，資金短缺和未來風險讓開發商不敢出手購買土地，土地流拍成為經常出現的經濟現象。”劉福泉說。
據記者調查，福州目前出現明顯資金鏈緊張的房地產開發企業不在少數，包括相當部分的主流開發商。
“5月份公司的資金鏈還不會斷，但6月份就難說了，如果正在等待中的銀行貸款下不來，到期的貸款償付之后，局面可能變得極為緊張。”一位不愿具名的某大型房地產企業的財務人員甚至對本報記者說。
此外，福州開發商異地擴張十分迅猛。據了解，目前福州房地產企業異地擴張已是一種群體行為，福州本地資金“抽調”外地非常密集。在當前銀根緊縮的情形下，更加劇了資金鏈的緊張程度。
事實上，開發商與政府正陷入一場僵局、一場較量?；蛟S各方煎熬的過程，也是市場重新洗牌、最終讓利益各方找到新的平衡點的過程。
閱讀：
5463
次
2008/5/19 9:00:00