北京：滿五年經濟適用房上市交易等同于商品房

《北京青年報》/20080411

    為了使經濟適用房的保障性政策確實落到實處，去年國家針對出售未滿五年的經濟適用房出臺了相應回購政策，之后又傳出不能做貸款的說法？那么，現在的二手經濟適用房的市場情況究竟怎樣？記者采訪了“偉嘉安捷”專業人士。

    滿五年經濟適用房性質等同于商品房，購買時可以做貸款

    不少房貸借款人在買房時容易混淆未滿五年經濟適用房和滿五年經濟適用房的區別，根據2004年下發的《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》規定：“已購買經濟適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房，確需出售的，可出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。已購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售。由出售人到房屋所在地區、縣國土房管局按成交額的10%繳納綜合地價款。”至此，將未滿五年經濟適用房和滿五年經濟適用房從政策意義上區別、劃分開來。而在2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中結合2004年下發的經濟適用房政策，政府再次重申并嚴格了這項規定。

    對此，“偉嘉安捷”專家指出，目前來看，未滿五年的經濟適用房只能出售給有購買經濟適用房資格的購房人，否則是不給予上市批準的。而滿五年的經濟適用房根據規定，只要業主繳納了10%的綜合地價款，那么其性質將發生根本性的變化等同于商品房，不但可以上市出售，購房人做貸款時銀行也是準予批貸、放款的。

    滿五年經濟適用房貸款可以按照市場價格進行評估

    現在部分房貸者會存有疑問，認為經濟適用房的評估價較低不能滿足貸款額。其實不然，記者從專家處了解到，滿五年的經濟適用房在出售時，業主繳納了10%的綜合地價款轉變為商品房性質后，就可以按照二手商品房的交易流程操作了。在這種情況下，購房者做貸款時是可以按照實際市場價格進行評估的，不像未滿五年的經濟適用房只能按照最初購買價格評估。

    據了解，在房產評估環節中，雖然評估所是由銀行來指定，但只要符合正常評估要求，評估所所做出的評估值還是能夠滿足購房者貸款需求的。

    滿五年經濟適用房的貸款交易流程，等同二手房交易

    滿五年經濟適用房的貸款交易流程與二手商品房的交易流程一樣，即：買賣雙方簽署合同→評估房產→銀行面簽→銀行審批合格后進行批貸→買賣雙方過戶→銀行放貸→業主拿尾款。

     “偉嘉安捷”專家建議：房屋借款人可以結合自身需求、收入狀況、貸款承受壓力等情況，選擇適合自己的還款方式來降低自身貸款壓力，如傳統還款方式等額本息、等額本金；此外還有新的還款方式，如：雙周供、氣球貸等。

    外地留京大學生滿3年，可申購經濟適用房

    最近，針對單位城鎮戶籍集體戶口是否可以申請購買經濟適用房，成為大家關心的熱點。日前，北京市建委相關負責人表示，單位城鎮戶籍集體戶口是北京市城鎮戶籍的一種形式，符合經濟適用房準入戶籍的要求。外地來京大學生畢業后，取得北京城鎮戶籍滿3年，即可申請。

    購買滿五年經濟適用房需要交納多少稅？

    那么，購買滿五年的經濟房，需要交納多少稅費呢？“偉嘉安捷”專家介紹，根據相關規定，滿五年經濟適用房需要繳納：

    (1)契稅：總價款×1.5%；

    (2)印花稅：總價款×1‰(買賣雙方各萬分之五)；

    (3)綜合地價款：總價款×10%。