上海：樓市成交緩步回暖

李良/《中國證券報》/20080329

    一度跌入谷底的上海樓市成交量，在春暖花開的三月逐步回升。上海網上房地產數據顯示，近期一周內曾出現三天日成交突破1000套。分析人士認為，此前政策的影響將會隨著時間推移被消化，上海樓市有可能在未來數月內重新走出一波行情。

    量能暖意頻頻

    自2月下旬以來，上海樓市的成交量緩慢地掙脫出谷底，逐步回升。而到了三月份，回升的腳步開始加快。

    中國指數研究院華東分院提供的統計數據顯示，3月17日—3月23日一周內上海商品房成交面積為58.51萬平方米，較上周上漲24.61%，商品房成交套數為5853套，較上周增長了27.27%，隨著天氣轉暖，樓市回暖跡象越來越明顯。商品住宅成交量屢創新高，且成交漲幅逐漸增大，成交面積為47.70萬平方米，較上周上漲27.35%，住宅成交套數為4703套，較上周增長了28.43%。中國指數研究院華東分院認為，隨著市場逐漸回暖，潛在購買力逐步釋放，如果政策方面不再出現較大力度的調控，未來幾個月上海樓市將保持平穩上揚。

    從單日成交情況看，該周日均成交商品房836套，日均成交面積8.36萬平方米。其中，單日最高成交量為本周3月19日的1029套、12.69萬平方米，在持續2個月之久的樓市低迷后，3月19日小現“放晴”，成交首次突破千套；單日最低成交量為本周3月23日的591套、5.55萬平方米。與2月份日均成交不過300套左右相比，3月份的成交量已經出現了較大的回暖。

    分析人士認為，傳統銷售旺季即將來臨，近期已經出現供應量放大的現象，這說明開發商預期在傳統的銷售旺季，上海樓市仍會如以往出現交投兩旺。但是由于開發商在定價上有較強的話語權，如果開發商強行拉動價格引發購房者上漲預期，有可能再度導致樓價暴漲，政府應當對此抱有警惕。

    購房意愿下滑

    雖然成交回暖，但央行日前調查卻顯示，上海居民的購房意愿正在下滑。央行一季度調查顯示，未來三個月打算購房的居民占比為14.6%，分別比上季度和上年同期降低1.3和1.9個百分點，并創歷史可比數據的最低水平。值得注意的是，其中上海更是以4.3個百分點的跌幅領跌七大都市。分析人士指出，由于當前上海的房價過于高昂，除了投資客和一些改善型需求外，大部分的有住房需求，尤其是年輕人并不具備承擔高房價的能力，因此，與其說是購房意愿下降，不如說是居民購房能力正在喪失。

    不過，目前在上海樓市流行的觀點是，盡管高房價將大部分住房剛性需求屏蔽在外，但上海強勁的經濟實力和全國富余資金的不斷涌入，仍將支持上海房價的高位盤整甚至進一步上揚。正是這種預期，使得開發商即便在資金鏈繃緊的情況下，仍不愿意降價回籠資金，而寧愿通過時間和購房者對賭。分析人士認為，事實上，中央的調控手段對于投資客活躍的上海樓市而言難以奏效，因為其沒有從根本上痛擊投資客的有效手段，當一個投資客利用銀行杠桿，一口氣拿下數十套甚至上百套房屋的時候，政府調控的目的就顯得有些蒼白，使得上海房價居高不下。