昆明：房價跌不到哪去　二手房交易“有價無市”

楊抒燕/《都市時報》/20080325

     “根據我們監測，當前昆明房地產銷量有所下降，近期幾個樓盤開盤價低于預期，這些征兆都表明昆明房價開始降溫，進入盤整期。”云南財經大學房地產與土地政策研究中心副主任、副教授周大研昨天（3月21日）在一堂主題為房地產與宏觀經濟的關系研究的講座上，以昆明房價為例，分析了2008年昆明房價的走勢。

    云南囤地2150萬平方米 

    房價會不會降？對于這個最受關注的問題，周大研分析了房價下跌的動因，首先以加息、二套房政策為代表的，猛、狠、準的金融政策已經起到一定作用。三令五申的限制囤地政策給開發商施加了壓力，他引用北京師范大學金融中心的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》數據，據調查了解，預計到今年年底，全國開發商通過規范渠道的囤地規模約為8億平方米，規范和非規范囤地共約10億平方米。截至2006年底，估計沉淀在土地上的資金約為2.4萬億元，這些土地量足夠開發商進行4年的開發。而云南2002年至2005年囤地的數量在2150萬平方米左右，排全國第15名，西部第3名。

    經濟適用房、廉租房等保障性住房包括城中村的改造加速建設也會造成一定影響，只是在結構上對昆明房價的影響力是有限的。

    昆明房價漲跌“慢半拍"”

    “如果你好不容易攀上喜馬拉雅山頂峰，就算不繼續攀登，你會不會舍得馬上下來，還是留下來看看風景。”周大研用一個形象地比喻表述自己的觀點，目前我國房價進入周期性繁榮頂部區，但不會馬上跌下來。中國房地產經過快10年的繁榮，已經進入適度調整期，但不是大拐點，2008年房價將分化，部分一、三線城市房價下降幅度相對較大，二線城市則可能波動小，漲跌不會太明顯，房地產市場的發展趨勢同樣要到下半年才會相對清晰。簡而言之就是房市漲幅放緩，但是不會大跌。

    周大研開玩笑說，對于昆明房地產市場來說，有一個很顯著的特點就是慢半拍，與全國聯動性不大，信息不及時，“當年中國其他地方的房地產猛漲的時候，昆明房價不漲反跌，等到全國市場平靜了，昆明樓市開始補漲，現在全國很多地方的房價已經跌得很明顯了，昆明市場上反應卻不大。”

    他列舉了2007年房價上漲的情況，根據田野調查機構的數據，2007年昆明商品房平均價格4547元/平米，較上年上漲37.62%。普通住宅、高級住宅、別墅的平均價格為每平米3850元、6751元、8315元，比2006年的3015元、5226元、5360元上漲明顯。風之鈴調查機構的數據是，2007年商品房年度均價4810元，比上年上漲40.3%，兩個數字相差無幾。

    二手房交易有價無市

    “從目前我們監測的數據看，1月份商品房銷量為7300套，二月份2500套，成交量是否萎縮結論要等三月份數據出來以后才能看出來，因為二月份過年等因素給房地產市場造成影響，不具備參考價值。”周大研說，從自己觀察的近期二手房交易情況看，賣方價格依然很高，但是成交量偏低，賣方對市場的信心明顯比買方足，造成有價無市。

    “新房銷售也是一樣，買賣雙方進入激烈的心理博弈階段，一個不愿意低價賣，一個不愿意高價買。”周大研提醒購房者，這種種狀態下要購房，一定要看準了項目的信價比，不能盲目貪便宜，在同一地段下，有的公司是誠心做品牌，樓盤的信價比就高，有的公司雖然價格低，但是房子的綠化率、容積率、材料都不一定是最好的，消費者一定要仔細對比再購買。

    周大研最后強調，雖然房地產降溫已經很明顯，但是不等同于虧損和崩盤，因為中國宏觀經濟長期看好，人民幣將繼續升值、大部分的人不希望房價大跌、物業稅暫時不會出臺、對房價影響較大的土地政策不會有革命性的變化，加上城市化、人口紅利和戶籍制度的改革等穩定房價的原因會繼續起作用。