成都：“住商倒掛”有望扭轉

黨鵬/《中國經營報》/20071127

    四川中原物業的客戶經理徐東最近有些煩，因為眼睜睜看著創造良好業績的機會溜走了。

    “我們不缺少客戶，缺的是優質寫字樓。”負責公司相關業務的他抱怨說。據他介紹，目前成都優質寫字樓月租金最高不過每平方米150元左右，供不應求，像威斯頓聯邦大廈、時代廣場等知名物業幾乎沒有空置單位，一些高端客戶不得不住到酒店去辦公，而部分尚未正式投入使用的優質寫字樓如力寶大廈、國航大廈等租售反應都很熱烈。

    據成都市房管局統計，今年1~9月份，該市寫字樓新增供應及實際銷售面積均在45萬平方米左右，供銷兩旺態勢明顯，而成交均價為每平方米5728元，比主城區10月份商品住宅均價每平方米5960元低了200多元。

    DTZ戴德梁行的統計則顯示，當地甲級寫字樓租金平均每月每平方米100元左右。“成都是西南經濟中心，這樣的租金水平顯然偏低，應該還有很大的增長空間。”該行成都分公司的李國明認為。

    “前幾年成都商業物業市道不太景氣，一些投資客戶轉向住宅，加劇了前者供大于求的狀況，租金漲幅受到限制。”深圳星彥地產顧問成都分公司研究員孔祥虎稱。隨著近期住宅投資受到調控政策壓力，成本提高，風險加大，情況正在發生變化。

    據該公司統計，截至11月中下旬止，成都主城區拍賣共30宗近870畝各類商業地塊，多數為不含住宅的商業及金融用地，新加坡凱德置地、吉寶置業、香港九龍倉（0004.HK）及中航地產等成為主力買家，因此明年成都商業房地產開發將顯著升溫，總開發量將在150萬平方米以上。這些項目中新增的優質寫字樓，或可緩解現在供應緊缺的局面。

    成都優質寫字樓“皇帝女兒不愁嫁”，但中低端寫字樓卻面臨不少壓力。“這類物業的空置率相信超過三成了。”中原物業的徐東說。他們八成左右的客戶都是外地來投資辦企業的，目標早已鎖定甲級寫字樓。

    今年政府商業用地大放量之后，DTZ戴德梁行的李國明預計，到2009年成都寫字樓新增供應量將達到90萬平方米，會給租售帶來一定壓力。

    “本地甲級寫字樓月租平均達到每平方米140元~150元左右將趨于穩定，屆時投資者必須謹慎決策。”他強調說。