深圳：二手房價格最高下跌兩成

《南方都市報》/20071122

    在新建商品住宅市場上，開發商之間還可以通過合謀集體死扛售價，在與購房者的博弈中依托信息不對稱的優勢選擇僵持策略，以待后市回暖。而在二手房市場上，由于投資者分散，難以形成有效的價格操縱機制，也只能選擇根據自身情況隨行就市，見招拆招了。所以，一旦樓價發生雪崩，往往率先始于二手房市場。

    記者近日在珠三角調查發現，除中山的二手房價在成交量萎縮的局面之下依舊略有上漲外，廣州、深圳、佛山的二手房售價下滑已經成為不爭的事實，東莞、惠州、珠海雖未出現較大的價格松動，但大部分投資客已經紛紛轉售為租，以圖挨過近期的交易寒冬。

    王明盯上金地梅隴鎮不是一天兩天了。這里地處深圳寶安龍華中心區，交通便利，小區配套完善，對目前在附近租房的王明和女友來說是買房安家的首選。

    但該小區二手房高企的價格，曾讓王明和女友計算后發現：兩人辛苦工作1個月不吃不喝攢錢也未必能買上該小區1平米，不得不抑制買房的沖動，一次次將安家的計劃推遲。但這幾周，當兩人再次習慣性地散步到該小區附近時，發現房價似乎降了。

    “原來看中的3房2廳110平米戶型的房子，中介掛牌價有的已經降到130萬。而3個月前這種戶型的房子一般都在165萬左右，整整降了35萬！”眼看心儀的房子均價從1.5萬降到不到1.2萬元，王明和女友只欣喜了一陣，商量之后還是決定暫時不買。

    “感覺現在房價還是有虛高成分，誰知道房價是否還會再降，我不想成為最后一撥高位接盤的人，還是看看再說！”面對今年上半年瘋漲、目前卻價格明顯松動的深圳樓市，王明坦言“看不透、摸不準”。

    價格松動

    上月均價13362元 環比下跌11.5%

    和王明抱有同樣心態的市民不在少數。國家一系列宏觀政策的出臺，在抑制房價居高不落，尤其使深圳二手房價格明顯松動的同時，越來越多市民對二手樓產生了觀望心態。

    據深圳大型房產中介機構中原地產的成交數據顯示，10月深圳二手房共成交約2800套，環比減少24.5%；成交面積21.9萬平方米，環比減少25%；成交價格出現下降，全市均價13362元/平方米，環比下跌11.5%.

    在深圳各區成交量中，除龍崗區小幅上漲外，其它區域均出現不同程度的下跌。中原地產深港研究中心分析，龍崗區由于熱點較少，投資客相對稀少，加上之前早已推行二手房交易評估政策，在市場波動期顯得相對平穩，本月成交量環比增長4%.

    而成交量跌幅最大的是寶安區，環比下跌60%多。鹽田區也有45%的較大跌幅，鹽田區由于是黃金周的旅游熱點區域，在9月中下旬出現部分人為旅游度假而置業，大大拉升了9月份的成交量，本月回歸平穩。南山區由于投資客較多，一直是政策敏感區域，本月受政策影響也比較明顯，環比下跌29%.羅湖區二手房市場成熟較早，本月下跌幅度相對較小，僅有20%的環比跌幅。福田區經過近期市場波動的洗禮，顯得更加成熟，本月跌幅最小，環比下跌17%.

    伴隨著成交量的整體下跌，各區成交價格互有升跌。其中寶安區由于豪宅成交的急劇減少，10月價格環比下跌42.9%，全市跌幅最高，實現成交均價9228元/平方米，回歸市場正常水平。福田區由于本月萬元以下物業成交較多，拉低了整體均價，環比下跌20%多。鹽田區由于成交量相對較小，個別物業的成交對全區影響較大，10月萬科東海岸等豪宅的成交，拉升了全區均價，環比增加17.1%.南山區由于豪宅成交比例有所上升，價格環比增長6%.羅湖區和龍崗區市場相對穩定，價格小幅上升，環比分別上升3.9%和4%.

    市場反應

    市民購買態度放緩討價還價空間更大

    連日來記者走訪深圳6區的多個二手樓盤，調查發現雖然各區不同樓盤的漲跌幅不同，但相同的一點是“市民的購買態度不再像7、8月份之前那么堅定，討價還價的空間更大了”。

    業內人士分析，市場上比較普遍的觀望心態，直接導致了二手房交易量的快速萎縮。觀望的心態的產生除了深圳二手房價存在虛高成分已成為共識外，還因為不少計劃購房者對國家在樓市宏觀調控上的預期仍然強烈。多數業內專家認為，2006年以來的房地產調控政策體系將繼續在今明兩年得到完善，其中物業稅的出臺呼聲最高。

    宏觀調控前景不明，無疑使二手房投資條件隨之產生變化，之前深圳二手樓市中的不少投資者已經轉變投資方向，甚至有人開始低價套現。福田區景洲大廈的一位業主，前兩天就將自己投資的該小區一套100平方米的房子放盤，該套房此前最高掛牌價曾達150多萬元，但該業主急于成交，報價僅120萬元。據該小區知情人士介紹，該業主在羅湖、福田、龍崗等區均有多套投資的房產。

    多種因素導致了深圳二手樓價出現松動，尤其是在寶安、南山等區。中聯地產龍華分行的駱小姐表示，龍華片區降幅最大的就屬金地梅隴鎮，目前掛牌每平方米均價已不到1.2萬元，“8月時這里二手房均價一般在每平米1.5萬元，降幅在20%以上。”

    龍華片區其他不少二手房也出現價格下跌，一般每平米降價1000元-2000元，降幅為10%左右。如錦繡江南一期3個月前均價每平米1萬元，現價9000元。而寶安區中心區二手樓盤的降幅約為9%，美聯物業寶安分行的申先生說，冠城世家的二手房均價為每平米1.2萬元。中原地產布吉分行的張先生表示，布吉地區降幅最大的二手房有國展苑，3個月前每平米8000多元，現價為7000元。而信義小區和百合小區現價都為1萬多元，比起先前的1.2萬元，跌幅也在12%左右。

    中聯地產南山分行的陳先生透露，南山區的二手房每平米降價500-2000元不等，降幅在9%左右。海典居、四達大廈的均價約為每平米1.2萬元，星海名城的均價在每平米1.35萬元左右。而羅湖區二手房的降幅也大致相同，中原地產蓮塘分行的工作人員表示，如仙湖風景、鵬基公寓每平米都降價1000元，降幅在9%左右。

    誰將領跌

    ST樓盤被明顯炒高或領跌二手樓市場

    對于深圳二手樓市出現價格松動，深圳地產資深研究評論人士半求認為，深圳二手樓市出現類似于股票中的“ST樓盤”，這類樓盤隨著宏觀調控的措施逐步見效，樓市出現結構調整，將可能領跌深圳二手樓市。

    半求認為，所謂“ST樓盤”，是指那些地理位置和樓盤品質并不是很好，但卻通過借勢炒作提高了房價，其價格與應有的價值出現了較大背離的樓盤。他認為，購房者在選擇時要更多地綜合考慮樓盤的準確價值，選擇類似于股市中的“藍籌樓盤”，而像ST樓盤的價格明顯被炒高，抗跌能力差，如果用于投資，在樓市整體結構性調整的背景下，投資者容易像在股票中“被套”。

    半求估計，深圳從建市以來至今，ST樓盤總體數量占35%左右。隨著此前樓市過熱，一些開發商為強調資金周轉和建筑速度，導致類似樓盤的數量目前估計占近40%.

    業內人士分析，樓市低迷，尤其是二手樓市樓價下跌，最主要原因還是宏觀政策。宏觀政策的變化導致以往二套房投資的運行條件失去了，大量投資客放棄樓市。半求分析深圳目前樓市中的投資客數量，如果以居住5年期計算，大概有30%以下是投資客。但以居住2年就轉手來計算，投資客近50%.隨著目前二手樓市低迷，近期新進的二手樓投資客數量估計只占5%.

    雖然“ST樓盤”將可能首先出現價格下滑，但業內專家認為這種結構性的調整，不會使深圳整個樓市出現較大的波動，那些地段、品質等比較好的樓盤，價格將依然堅挺。“例如市民中心附近的中心區、香蜜湖、華僑城片區的品質好的房子，價格甚至仍將上揚。”半求這樣預測。

    對未來深圳樓市的預測，業內專家認為更多還是看人民幣幣值調整和對樓市的宏觀政策。半求認為，如果人民幣幣值調整所帶來的刺激金融效果，弱于央行對內宏觀政策調整帶來的效果，房價預計還要繼續降。