陳穎/《深圳特區報》/20071115
受一系列調控政策和相關措施的影響，深圳房地產市場連續4個月出現降溫。記者連日來走訪深圳房地產市場時了解到，為了盡可能刺激交易，目前深圳樓市不僅出現了開發商自降"身價"的現象，不少商家更是主動讓價，大有賣方市場向買方市場過渡的趨勢。
觀望氣氛濃賣盤變租盤
市場人士分析指出，為了穩定房地產市場，今年以來深圳先后出臺了多條法規及調控措施：限制外資只能購買一套自用的商品房；要求使用統一的新版二手交易合同；加息及提高存款準備金率；收緊信貸等。這些舉措都影響購房者對后市的信心。加之當前價格已處于一個較高的水平，許多買家都推遲或取消購買計劃，持幣觀望。"所以，有時碰到一個真心想買房的買家，我們都興奮不已。"中介業務員汪小姐說。
事實確實如此。與上半年的活躍相比，進入四季度以來，深圳住宅銷售市場總體表現冷淡，交易量明顯下滑，多數新開盤項目的銷售成績遠不及上半年推出的樓盤。在銀行信貸收緊后，部分二手成交因為無法貸款或貸款額減少而被迫終止。此外，較濃的觀望氛圍也使得部分買賣交易進展緩慢。不少業主已開始考慮將持有的物業轉售為租。房地產中介普遍反映，第四季度市場上居住類的租賃物業，供應量明顯增加。
一位品牌中介的資深經理人賀先生告訴記者，二手房的交易量減少，將刺激更多業主放盤出租；而持幣觀望的自用型買家，也會選擇暫時租房。因此，預計下季度的租賃市場將持續供需兩旺。另外，在少量成交的物業中，中小戶型住宅占據了主體，自住型購房的比例也明顯增長，部分區域更占成交量的九成以上。"部分中小投資者急于離場，不惜降價出售手中的物業，因此市場上的房源供應較多，交易中議價的空間更大了。"
新房成交不及三個月前二成
記者了解到，二手房市場受到銀行信貸緊縮及交易個稅征收等政策影響，交易量大幅減少，這種市場變化也影響到投資者對新房的信心。因此，集中在10月、11月開盤的房地產項目，交易量都呈顯著回落之勢。
"現在的新樓盤成交只有原來的20％－30％，有些新樓盤成交連一成都不到。這對開發商的經營節奏、開發節奏、資金回籠都有一定影響，開發商的資金運作將出現窘境。"地產界專業人士劉先生這樣表示。據了解，目前一些開發商為了促成更多交易，又用起一些傳統的營銷手法，如打折、送精裝修等；有些還帶來創新促銷手法，以達到資金的快速回籠。
"這在三個月前是不可想像的。之前的商品房開盤，就算是拿一個房號也要托好幾次人才行。"劉先生表示，開發商的這種促銷行為實際上是在變相降價。這種情況可能會持續一段時間，但市民如果再持續觀望一兩個月甚至半年，那開發商最終可能頂不住了。
一位房產開發商高先生表示，開發商現成的樓盤不能不推，否則造成樓盤積壓。之前開發商"捂盤"可能確實存在供不應求的情況，這也是開發商抬價的原因。但現在樓價虛增的幅度太快，市場有點難以承接，完全可能出現供大于求的狀況。他說，房價拉升這么高，許多想買房子的人望而卻步，有效需求變成了無效需求。"愿意買房又有實力的需求越來越少，降價促銷是開發商不得已而為之的策略。"
也有一些實力開發商表示，雖然目前回籠資金的速度有所減緩，但畢竟不是完全停止資金回籠，只是時間往后拖延了，這對一些大型、具有較強經濟實力的開發商而言，影響不會太大。
"捂盤"者集中松動下調售價
"房價真的松動了，三級市場不再由業主一口說了算，相反要看買家的態度來決定成交與否。"中原地產的小鐘對記者說。接受采訪的中介人員小何也同樣表示，目前出售的房源很多，可是買家很少，供求關系發生了暫時性的變化。
在擠出房源的同時，部分前期"捂盤"惜售的業主也重新調整掛牌價格。小何告訴記者，近一個月來，其公司下屬門店掛售房源中，八成業主對掛售房源下調了掛牌價格。其中，75％的業主對于掛牌房源作了5％以內的價格下調，3％的業主給出了6％－10％的讓價，有2％的業主則給出了超過10％的讓價。
不少房地產分析師表示，二手房成交價普遍低于掛牌價，客戶還價多于房東調價等現象，都是新一輪調整的表現。
但二手房市場也有回暖跡象。專家劉先生分析認為，在政策不斷被市場消化的過程中，二手房市場在10月黃金周之后成交面積有小幅上漲，出現了階段性回暖。而成交的物業產品類型也以中小戶型居多，戶均面積在80至100平方米左右。不少人預計，市場觀望和冷凍期過后，為自住客戶帶來了新的市場契機，盤源的議價空間與上半年相比有所松動。"在市場對于政策有了一定消化后，以自住需求為主體的置業者將繼續成為活躍交易市場的重要因素"。
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2007/11/15 10:19:00