劉秀浩/《東方早報》/20071106
“定向出讓”、“量身定制”等情況或許將不會再發生在公開土地出讓過程中。根據11月1日起開始實施的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部第39號令），通過招拍掛方式公開出讓的建設用地，將不得設置限制性條件。
不再出現人為限制條件
日前，國土資源部負責人答記者問時指出，為防止一些地方在國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動中，人為設置條件限制申請人參加競買活動，39號令特別增加了不得對競買申請人設定限制條件的條款。
39號令第十一條規定，中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。
也就是說，從39號令正式實施的本月開始，新的通過招拍掛途徑出讓的地塊將不再會出現人為的限制性條件，投資者只要符合在法律、法規規定的情況下都可以參與土地的競買。
“定向出讓”成過去時
一直以來，在土地出讓過程中設定限制性條件的情況相當普遍，部分地塊的限制條件幾乎稱得上苛刻。在一些比較嚴格的限制性條件的篩選下，土地出讓最終獲得者往往在賣地之前就已經浮出水面。
今年上海土地出讓6號公告中，虹口區軌道交通樞紐地塊要求，競買人應具有軌道交通樞紐結合商業綜合開發項目的經歷。最終入圍的競買人只有兩家———香港的和記黃埔以及本土的長峰地產。
建筑面積30萬平方米的南匯新場鎮20街坊1/3、1/4在掛牌招標書中表示，競買者必須滿足房地產開發資質二級以上、公司注冊資本20億元人民幣以上兩個要求，使得最終取得競買資格的企業只剩下上海徐房集團一家。
再早一點，去年出讓的普陀區真如副中心地塊，掛牌要求“獨立競買人或聯合競買人中至少一家必須是世界500強企業（以2006年美國《財富》雜志公布的名單為準）或其控股子公司，且該企業必須占聯合競買投資比例50％及以上”。業內人士稱，這幾乎是算得上為最終土地獲得者長（長江實業）和（和記黃埔）系量身定制。
鼓勵中小開發商參與
實際上，在土地出讓過程中，即使沒有上述“特殊”條件，大部分地塊還是會設定比如企業資質（如二級以上）、資金實力（提供銀行存款證明）等等要求。在這種情況下，中小開發商很難獲得拿地機會，改變資質環節的限制有可能使得中小開發商獲得比以往多一些的拿地機會。
據悉，國土資源部正努力加強土地市場中小開發商的參與程度以防止土地壟斷的形成。
除39號令之外，國土資源部近期還下發一份“關于認真貫徹《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進一步加強土地供應調控的通知”（236號文）。
236號文明確指出，考慮到大宗土地出讓不利于市場競爭及市場調控，要合理控制單宗土地出讓規模，以增加土地供應的宗數，吸引更多的中小開發商參與競爭，防止形成“壟斷”。同時規定，每宗土地的開發建設時間原則上不得超過3年，確保供應出去的土地能夠及時開發建設。這一規定也為各地確定具體的單宗土地的供應規模提供了依據?！?/font>
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2007/11/6 16:31:00