上海：全年房價漲幅10%以內

劉秀浩/《東方早報》/20071101

    上海房地產市場第三季度經歷了兩年來最明顯的復蘇，房價以及成交量都出現了明顯上升。昨天，上海易居房地產研究院發展研究所發布今年第三季度房地產分析報告顯示，上海市場的熱度主要由于供應緊缺造成，進入第三季度后期，新的房地產調控政策開始加強，這種情況正有所緩解，隨著第四季度的輕微調整，預計全年房價漲幅不會超過10％。

    施工面積偏少

    上海市統計局發布的數據顯示，前三季度，全市完成房地產開發投資966.65億元，比去年同期下降-3.6%。與此同時，房地產投資占固定資產投資的比重也在下降，三季度房地產投資占固定資產投資的比重為31%，同比下降3.5個百分點。

    易居報告表示，從施工情況看，新開工面積1659.58萬平方米，下降9.1%，是造成房地產開發投資下降的直接原因。按照上海房地產市場正常的去化速度，年均銷售商品房在2600-3000萬平方米，而要維持這個市場的正常供應，在建施工面積應該是同期銷售面積的三倍到四倍。如果按照四倍來計算，7、8月份的施工面積顯然偏少。

    與此同時，上海住宅供求比在第二季度6月達到2.04的高位后迅速回落，8、9月保持平穩，各月供求比仍大于1，而去年同期各月供求比均在1以下，上海近期市場供求矛盾仍然存在。

    供不應求的情況下，上海房地產市場商品房銷售價格迅速上升，部分區域商品住宅上漲高達30%。不過，在市房地資源局等十部門聯合下發通知明確對于房地產開發商捂盤惜售行為的處罰規定以及"金九銀十"效應的帶動下，全市商品住宅供應量在9月達到194.4萬平方米。

    住宅價格料微幅震蕩

    報告預測，今年第四季度或更長的一段時間內，房地產宏觀調控依然保持高壓態勢，具體包括兩個方面，一方面繼續強化落實已出臺的政策，另一方面將推出新的調控政策，其中以前者為主。

    已有政策包括"70/90"政策，"24號文"，稅收政策，房地產金融政策，以及上海的抑制捂盤、落實限外政策等預計都將加強。報告顯示，而未來可能出臺的新政將包括繼續加息，"夾心層"住宅保障的補充性政策；物業稅的試點征收，二手房個調稅嚴格按20%稅率執行等，同時對房地產融資有所限制。加上上海繼續加大住宅用地供應量以及逼存手段等，都將極大地有利于商品住宅供需平衡的調節，市場的供需矛盾有望得到緩解。

    報告預計全市住宅價格受重大工程配套用房變化的影響將有微幅震蕩，而商品住宅價格同比去年將保持在10%漲幅以下。