廣州：房地產投資轉向

蘇絲/《21世紀經濟報道》/20071031

    珠江新城新增高檔住宅成交量占全市中心城區成交量的69％，較上季度增長3％，十月進入銷售的嘉裕·君玥酒店式公寓，均價已經達到23000元／平方米。  

    隨著廣州房價的膠著狀態形成，廣州房地產市場的投資轉向也出現明顯特征：甲級寫字樓租賃迅速攀上十年來高峰，與之相匹配的是高檔住宅，尤其是珠江新城的商務公寓出租率的節節攀升。

    根據戴德梁行提供的2007年第三季度市場透視數據顯示，第三季度廣州寫字樓買賣成交持續活躍，而來自廣州市國土資源和房屋管理局(簡稱房管局)的數據顯示，6－7月，全市新建寫字樓成交面積約為14.31萬平方米，較上年同期增長52％。

    戴德梁行策略發展部董事黎慶文分析，2007年的寫字樓市場出現了繼1997年之后的一個新高峰。

    第三季度，廣州甲級寫字樓租賃成交繼續保持活躍的景象。宏觀經濟的持續向好以及廣州亞運會所帶來的巨大商機，吸引了眾多國內外知名企業紛紛進駐廣州市場。而一批優質物業的相繼交投使用更有力地刺激了上述企業租賃或擴租甲級寫字樓物業。戴德梁行研究數據表明，本季度甲級寫字樓總體吸納量約109，512平方米，雖然較第二季度略有回落，但與2006年全年吸納總量相比仍然增加約9，000平方米。

    廣州甲級寫字樓整體租金在經歷了過去八個季度的連續上漲之后，繼續保持上揚趨勢。第三季度，甲級寫字樓整體租金為17.28美元／平方米／月，較第二季度上升約4.6％。值得關注的是，珠江新城CBD因優質物業投放市場，整體租金水平明顯上升，升幅達30％。

    銀行、保險、專業服務以及知名消費品品牌于本季度租賃甲級寫字樓較為活躍。體育中心CBD和珠江新城CBD因為有充裕的大面積單位供應而成為租賃成交的主要區域。而一部分原本于東山、越秀兩區辦公的企業也因為擴張原因而搬遷至天河區，導致上述兩區的整體入駐率有所下跌。

    本季度雖然有新物業交付使用，但因為租賃行為特別活躍，整體空置率不升反降。戴德梁行研究數據表明，第三季度廣州甲級寫字樓整體空置率約為6.89％，較第二季度下跌約3.25％。從各區情況來看，體育中心商圈的整體空置率明顯下降，較第2季度下跌8.3％。在珠江新城，新物業的投入使用令該區空置率上升約5.4％。而東山、越秀兩區則因一部分企業的搬離空置率略有上升。

    本季度位處珠江新城的國際金融廣場投入使用，為廣州甲級寫字樓市場新增了約6.48萬平方米的辦公物業。DTZ戴德梁行研究數據顯示，至9月末，廣州甲級寫字樓總存量為157.87萬平方米。

    預計約有21.5萬平方米的甲級寫字樓物業將于第四季度陸續投入市場使用。甲級寫字樓租賃市場在經歷了連續兩個季度的高速消化期之后，市場吸納速度將會有所減緩，但租賃需求繼續呈現活躍。而大量優質物業的相繼入市，將令甲級寫字樓整體租金水平繼續保持上升趨勢，而空置率將呈現階段性上揚。

    銷售市場方面，甲級寫字樓供應短缺而市場需求潛力強大的現狀，將促使目前在售的幾個優質物業的售價繼續保持上揚趨勢。

    與此相對應的是，第三季度，廣州高檔住宅租賃市場交易十分活躍。服務式公寓市場方面，來自跨國企業職員的需求仍然保持強勁，此外，一些即將參加廣州秋交會的外國客商面對酒店入住緊張的情況，也選擇入住服務式公寓，令服務式公寓市場空置率下跌3％，租金則保持穩中微升趨勢。

    別墅市場方面，由于是傳統旺季，別墅租賃較往季略顯活躍，租金仍然保持上漲的趨勢，而空置率則下跌1.3％。

    第三季度中心城區高檔住宅成交量有所增長，占全市中心城區總成交量的40％，比上季度增長6％。其中，天河區依然是成交最活躍的區域，所占份額為73％。隨著珠江新城居住氛圍不斷成熟，本季度其供應量較為充足，使得成交量明顯增長。戴德梁行數據顯示，珠江新城新增高檔住宅成交量占全市中心城區成交量的69％，較上季度增長3％，十月進入銷售的嘉裕·君玥酒店式公寓，均價已經達到23000元／平方米。