廣州：樓價二三季度瘋漲 直逼深圳和上海

張睿/《南方日報》/20071019

    6月26日，據國務院發展研究中心最新發布的2006年一季度《中國房地產業季報》稱，隨著房地產調控政策的貫徹落實，2006年中國房地產市場供求形勢將進一步得到改善；房地產開發投資增幅將穩步回落，預計全年增速將在20%左右的區間上下浮動；房價總體上將維持穩中上漲的態勢，年均漲幅將維持在5%左右。 

    業內認為房地產調控力度將持續增強

    2007年二三季度廣州住宅均價以狂飆速度全面上漲，累計漲幅超過50％；本次"十一"黃金周的市場表現也說明：前期樓價大幅提升之后，廣州樓市的銷售速度明顯減緩。合富輝煌市場研究部昨日（17日）發布的《2007十一黃金周監測報告》中對黃金周樓市作出如上總結，并提出警告：房價上行缺乏有力支持，強行拉升可能造成空漲。

    黃金周實際在售貨量減少

    據合富輝煌集團市場研究部監測，十一黃金周期間廣州樓市可售貨量約3.6萬套，比今年五一略有增加。然而據統計由于各種原因未推貨量有9000套左右，實際在售貨量卻僅為2.7萬套，環比五一明顯減少。出現大量未推貨量直接原因是不少樓盤預售證批出時間接近十一(9月28日)，銷售準備不足，因此將黃金周僅僅作為擴大影響、積蓄客源的樓盤不在少數。

    自住與投資比例倒轉

    報告指出，2007年二三季度以來廣州房價持續快速上漲，到十一黃金周期間廣州主流住房銷售均價區間升至1.3萬－1.6萬元，已逼近投資需求旺盛的深圳、上海，而國內住房成交均價最高的深圳9月均價約1.5萬元。高位運行下"十一"黃金周樓市偏向謹慎心態，房貸新政更強化理性觀望氛圍。

    據合富輝煌集團市場研究部對開發商廣告投放和促銷手段的監測結果顯示，此次黃金周開發商的實際推貨力度有明顯加強，高位出貨意愿非常強烈。此外折扣優惠、送家電、贈裝修甚至售樓現場明星作秀等多種促銷手段，再現廣州樓市，記者十一看盤時就了解到，不少樓盤叫高價但最終成交又比叫價便宜2000－3000元／平方米，報告稱這表明面對新一輪調控壓力和房價壓力，發展商無意繼續增加與置業者博弈籌碼。

    另一方面，高漲的房價將十一黃金周置業門檻大幅提高，大量中等收入置業者已被阻隔于市場之外，支付能力較強的換房置業者和投資置業者構成黃金周幾乎全部購房客戶，黃金周效應未能擴大客源。分析指出，大戶型和高端定位的產品仍是十一樓市主導，并基本上都將銷售對象瞄準購房欲望強烈的換房客和投資客。

    房價持續快速上漲將同時伴隨著投資、投機資金大規模進入，自住需求逐漸退出。由于目前國內經濟普遍存在流動性過剩，房地產價值可能高估，這種高估導致自住置業與投資置業比例倒轉，形成市場隱患。

    再強行拉升可能造成空漲

    黃金周剛剛結束，中央接連頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》，調控力度持續加強的信號已經非常清晰。

    房貸新政對十月樓市影響顯著，各商業銀行執行細則也將陸續出臺，同時預期本月加息幅度將進一步拉大，房貸緊縮趨勢已成必然。報告指出，除了調控預期增強外，本次十一黃金周的市場反應也給大多數發展商一定的警醒：前期樓價大幅提升之后，銷售速度明顯減緩，反映房價上行缺乏有力支持，強行拉升可能造成空漲。