杭州：“樓荒”背后的15000套潛藏供應

胡瓊/《中國房地產報》/20071016

    一直想在杭州西湖區買房的周女士終于得償所愿。

    9月24日，杭州西湖區的今日嘉園推出了一整棟共計180套房源。盡管開盤價格已經漲到了最高每平方米20000元，但相比銀馬公寓等單價高達24000元/平方米的周邊樓盤，仍有不小的價格空間優勢。因此，開盤當天，售樓處人頭攢動，周女士一度擔心自己又要“搶不上”——“我這段時間看了很多房子，要么漲得太貴，要么就是沒房源，要么就是只有少量房源，根本‘搶’不到，今天總算買到房子了。”

    據知情人士透露，杭州嘉園置業有限公司在幾天前曾收到杭州市房產管理局下發的這樣一紙文書：“你公司開發建設的今日嘉園項目＃A樓（標準地名1號樓）已領取杭售許字（2007）第0042號商品房預售證，現經調查，你公司對該幢樓尚未開盤公開銷售，……公示三天后按商品房預售和透明售房網相關規定即2007年9月24日8時30分開盤，若到時不公開銷售，你公司將承擔一切責任后果。”

    “樓荒”背后的隱藏供應

    事實上，今日嘉園只是被政策逼出的少數樓盤。杭州濱江區的新盤星光大道，原先對外宣布的開盤時間是10月份，但當記者致電銷售部時，卻被告知10月份因故不能開盤，準備年內再開。其他不少樓盤也多以預售證沒拿到為由一再推遲開盤時間。

    據記者了解，杭州市區原來估計會有50個左右的樓盤在九十月里推出房源，而現在開盤項目僅為三分之二左右，大量被捂著的房源成為潛在的供應量。市中心可售房源趨緊的局面在今年底有望緩解。到今年年底，城中區域將有紫庭花園、金都華府、世貿麗晶城三期等11個樓盤交付。錢江新城則將有錢江時代、錢塘名都、金色海岸、水岸帝景等9個樓盤交付。濱江區域也將有六合天寓、逸天廣場、彩虹城3期水云居等11個樓盤交付。此外，根據杭州合創行銷機構的調查顯示，預計從2007年下半年開始，在未來的兩三年內，不包含已開盤樓盤的后期房源供應，光新樓盤杭州總供應量就達153.2萬平方米。如以120平方米/套的普通住宅計算，將達12700套；而以平均100平方米/套的住宅計算，將達15300套。

    二手房供應不可小覷

    今年8月，打算在杭州濱江區的彩虹城買套一線江景房的錢小姐因為找不到合適的一手房而把目光投向了二手市場。不久，她便在溫馨人家買到了她心儀的房子。“雖然二手房價格也有所上漲。但比之一手房還是便宜一些，買二手房也不失為一條比較好的購房途徑。”錢小姐分析道。

    據杭州一家媒體調查：目前杭州市中心在售一手住宅房源大概在1000套左右。就連主城區存量最大的濱江區可售房源也一時大減，今年9月份時該區只剩1000多套可售房源，與6月份的3500多套相比少了三分之二。所以目前而言，二手房才是解房源稀缺燃眉之急的良方。

    目前杭州濱江區的新房價格基本在每平方米10000元以上。如水印城的價格已經超過10000元了，金色海岸售價更是高達每平方米26000元，六合天寓價格也漲到了每平方米9000元左右。而且大部分濱江樓盤現在都只剩尾盤在售，選擇余地不大。而濱江區的二手房都是比較新的，比如溫馨人家就是2006年交房的次新房，彩虹城也是2004年才建好的，這些房子價格都在6000到9000元之間，上漲幅度遠不及同區域的新房。

    “濱江房源的短缺只是一種暫時的狀況，下半年二手房市場房源會充裕很多，因為現在上市的樓盤預計都是在年底交付，到時候也會有不少尾盤可以供挑選，但估計這對抑制價格上漲所起到的作用不大。”漢嘉地產顧問機構的陳煥春說道。

　  小戶型和郊區樓盤救急

    價廉物美的郊區樓盤也是解救市中心樓荒的重要法寶。新婚不久的羅輝開始想在市區買套房子，但看了很多房子之后仍然沒有找到合適的，最主要的原因是，房子漲價太快，與他100萬元的預算差距太遠。后來，他一個老家在徑山鎮的同事用105萬元在余杭區徑山鎮的徑都荷塘月色買了套430多平方米的大公寓房，這讓他很驚喜。他在同事的指引下看了這個位于徑山的樓盤，這個樓盤離杭州市區大約半個小時車程，而且是現房，價格是每平方米4260元，雖然略有上漲，但還是很可以接受。這樣他也用112萬元買了一套這里的小高層公寓，過起了依山傍水的生活。“遠是遠了點，但是比起市區2萬元的房價，我這個面積的房子就要賣到800多萬元了。”羅輝很為自己的明智選擇沾沾自喜。

    據統計，杭州目前的在售項目主要集中在閑林、余杭等郊區板塊。郊區樓盤成了解救市區房源緊缺的重要途徑。另外，在杭州下半年的供應中，中小戶型的上市量占整個推盤量近40%的比重。漢嘉地產顧問機構分析認為，上半年杭城樓市火爆有個重要原因就是供需更加對位，中小戶型的供應比例開始增加，尤其是90平方米左右的小三房及舒適型兩房，這些產品在杭州市場上一直較為稀缺，卻存在較大的剛性需求。

    九堡、申花、橋西等杭州近一兩年新興板塊的樓盤，申花板塊下半年有萬家花城、華元•芳滿庭、旅游•橡樹園等多個樓盤上市，這些樓盤的30%的戶型為90平方米以下，其中芳滿庭小戶型更是達到70%。登云板塊的天陽•上河、凱德•視界等以小戶型為主的新項目也預計于10月份上市，九堡板塊名城•左鄰右舍將在10月底推出75平方米的兩房小戶型，萬科•魅力之城，作為全國第一個公開亮相的“90/70”項目，前一批開盤181套89平方米的兩房僅用兩天半就成功清盤，10月中旬將繼續推出小戶型，預計價格在每平方米9600元，不過相比9月份8200元的均價，價格上漲了不少。鉑金時代將在10月11日開盤，開盤價格預計在10000元左右，主力戶型為135平方米的舒適三房，也有104平方米的兩房。雖然都是在100平方米左右的中等戶型,但由于近期杭州樓市的火熱加上濱江出現的樓盤供給的這個真空期，鉑金時代目前的登記客戶異?；鸨?，已經有好幾千人了。

    業內人士稱，從今后的市場預期來看，更符合普通購房人需要的小戶型產品會有所增加，如果這一趨勢能夠保持，房價就不會像現在這樣漲得那么快。