上海：供銷量大幅上升

《勞動報》/20071011

    剛剛謝幕的"假日樓市"4天迎客12萬人次。據主辦方上海展覽中心統計，本次展會共預銷售706套商品房，預銷售金額達到12億元。預銷售套型中，有10％面積在70平方米左右；90平方米以下的小房型占總套數的3成。與此同時，單價超過每平方米1.5萬元的占到6成，單價在每平方米5000元以下的僅占10％。

    佑威&天天房展網研究中心統計顯示，9月前24天，上海商品住宅的成交量僅158.55萬平方米，只相當于8月230.67萬平方米的68.7%。在一年一度的"金九銀十"，怎么會出現成交量萎縮？有關房產專業人士指出：造成這一現象的原因不是購買力不足，而是缺乏有效供應。

    "金九銀十"成加價籌碼

    新虹橋綠景園新一批房源從2個月前的2.6萬/平方米漲到4.5萬/平方米，類似盛世新江灣漲3000元/平方米的樓盤比比皆是。自今年以來，除了4月份以外，其余時段新房的供應量都小于成交量，這使得上海樓市自五一黃金周后，進入了賣方市場。

    從那時起，開發商不再考慮如何把手上的房子賣出去，而是考慮如何賣出更高的價格。因此，不論是7、8月的淡季，還是"金九銀十"的旺季，都不再是開發商推盤搶市場的時機，而只是開發商漲價的籌碼。往年8、9兩月新房供應量大增的情況并沒有在今年出現，需求大量增加的"金九"，成為開發商新一輪加價的有利條件。

    當新房供應不足帶來房價上漲的同時，外資大舉入侵，不斷抬高市區豪宅的價格，有錢人提前準備后代、養老等多套住房，讓房源更顯緊缺。最終，這些來自內部的房價上漲因素和外部的加息、提高首付等壓力，通過"擊鼓傳棒"效應，作用到了普通自住購房者身上，使他們承受了較大的購房壓力，從而只能選擇在偏遠的郊區落戶。值得欣慰的是，上海市政府不斷加快軌道交通的投資建設，優化公共交通和各種政策性補貼，為這些住到郊區去的普通購房者提供出行便利，降低通勤成本。

    郊區樓市"四塊金磚"

    擁有9號線的松江、5號線的閔行成為近年來新房供銷量最大的區域，而擁有1號線延伸段和7號線的寶山區，雖然位居閘北北部，但也成了近期樓市的主要供銷區。另外，隨著傳統第一大供銷區浦東土地的開發殆盡，南匯區借助洋山深水港建設和軌道11號線規劃，近段時間來的供銷量也大幅上升。因此，松江、閔行、寶山、南匯四個區成為今年以來上海樓市的"四塊金磚"。

    佑威&天天房展網研究中心的數據顯示，9月前24天，松江、寶山、閔行、南匯分別成交了32.9萬、24.42萬、19.0萬、15.67萬平方米商品住宅，位居全市19個區縣前4名。同時，四區的成交量占全市商品住宅158.55萬平方米成交量的58%?？梢?，這四個區域新房的大量供應，對穩定新房供應不足的樓市起到重要作用。

    由于這四個區域在前期有較大的開發量，同時也具備交通便利和土地存量的條件，未來一段時間內還將是新房的主要供銷區。然而，松江、寶山、閔行、南匯四區商品住宅的平均成交價格也分別從1月份的每平方米7049元、6986元、8645元和6113元，上漲到9月前22天的8176元、8902元、9916元和7016元，漲幅分別達到16%、27.4%、14.7%、14.8%。其中，保利地產7月底以當時地區房價的水平,拍下了顧村三幅住宅用地，帶動了寶山地區房價的突飛猛進。

    本市郊區樓市的"兩極"

    嘉定、青浦兩區的別墅已經有較大體量的開發，前者是滿足汽車城高管人員的居住需求，后者是滿足一部分有錢有閑人士的度假需求。自今年以來，全市新房供應的不足，使這兩個擁有大量住宅開發的區域，成交量也出現強勁拉升。嘉定、青浦1月份商品住宅的成交量分別只位于全市19區縣的第8名和第10名，但9月的前24天成交量已經躍升到第6名和第8名。這兩個區域的發展后勁才初步呈現，巨大的發展潛能還有待市場開發。

    佑威房地產研究中心主任薛建雄預計，上海新房市場已經進入郊區時代。雖然新房供應緊張的局勢正在向郊區擴散，但郊區新房的供應量會有所增加,這就給予急需購房的市民更多的選擇空間。與此同時,新房的成交量也會隨著供應量的增加而增加。