北京：生活區建寫字樓前景迷茫

《北京商報》/20070914

    不久前，緊鄰安外大街的皇城國際中心正式推向市場，該項目總建筑面積接近10萬平方米、建筑高度19層，在安定門地區可謂是地標性建筑。“內城皇胄、宏攬安定，打造地壇商務公園”等氣勢恢弘的廣告詞，讓許多途經此地的人們不禁眼前一亮。

    生活區建寫字樓前景迷茫

    眾所周知，安定門區域是目前北京較大較老的生活區之一，也是煤炭、石油化工等大型國企云集的地方，經過幾十年的發展，形成了一個特殊的區域，就是老社區最多，主要人群是國企退休職工。目前，區域內多以零散店鋪為主，大型時尚購物中心和國際化寫字樓項目幾乎難覓。

    目前，安定門區域內，匯集許多國家級大型支柱產業，如中石油、中石化、神化煤炭集團、中國路橋集團總公司、中國黃金局，以及一些大型煤炭企業等。這些大型國企正面臨自身擴張和辦公環境升級更新的需求，而又都不愿意脫離現在的辦公環境另謀去處，而這似乎為皇城國際的5A級寫字樓產品提供了一定的消化能力。

    按照規劃，皇城國際中心分為南塔、北塔以及連接兩棟樓宇的中間“楔體”部分。既有2.2萬平方米整棟出售、具有獨立冠名權的南塔，也有針對中小型企業從130平方米到500平方米面積散售的小單元。從這樣的布局上來看，項目一方面是吸引大型企業整購，另一方面也希望能夠吸引一些中小企業入駐，應該說面對的目標客戶相當豐富。

    據記者了解，目前該項目的寫字樓部分采取出售的方式，目前售價為2.1萬元/平方米，對于中小型企業來說具有一定的價格吸引力。在皇城國際周邊商圈氛圍較弱的背景下，便捷的交通體系在很大程度上將幫助項目爭取投資者的青睞。

    品牌商業能否立足？

    據了解，皇城國際中心項目還包括了1.1萬平方米的商業部分，而開發商計劃全部持有這些商業，采取出租的方式經營。目前，商業部分的租金價格還沒有確定，據銷售人員介紹，為了滿足寫字樓辦公人員的需求，商業部分將引進一些品牌性的商業，不是任何業態都可以進入。

    按照規律來講，安定門地處北二環，有2號線地鐵直達，而且還是通往天通苑、回龍觀等城北生活區的公交中轉站，人流可以與西直門和東直門媲美。但有專家認為，這些潛在的人流并不能轉化為消費者，一方面是由于人員流動性大，在此只是轉車；二是周邊沒有眾多的商業項目吸引，因此要靠一個項目來吸引消費者，形成商業氛圍需要時間的考驗。

    事實上，目前項目周邊除了巨庫外，尚沒有現代時尚且具有規模的購物廣場出現。因此皇城國際的入市，從某種程度上也是填補了區域商業的空白。但正如業內專家所言，皇城國際的商業能否一炮而紅，除了商業自身的定位外，區域消費力是否能夠在最短時間積聚也是關鍵。

    據皇城國際銷售人員介紹，該項目主要依托地壇公園的人文環境和自然環境，打造北京新的商務辦公地點。這樣的思路與北京其他公園，如朝陽公園、天壇公園等周邊的寫字樓如出一轍。對此，北京市財貿干部管理學院經濟中心賴陽認為，寫字樓的發展要首先依托產業，可以說沒有產業就沒有寫字樓。像朝陽公園依托CBD這一產業聚集的商務區，再加上自身作為京城高檔居住區的特性，培育了一定的辦公商務需求。目前，地壇公園周邊主要是國有企業為主，可擴展的辦公商務需求比較有限，區域內新建寫字樓的消化尚待培育。